（2014）百中民一终字第585号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-05-28
案件名称
广西百色广润资产经营投资有限公司与林雄租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西百色广润资产经营投资有限公司,林雄
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）百中民一终字第585号上诉人（一审被告）广西百色广润资产经营投资有限公司。住所地：百色市城东路百色银监分局*楼。法定代表人韦朝斌，董事长。委托代理人李莲，广西澄碧律师事务所律师。被上诉人（一审原告）林雄，个体户。委托代理人黄秋兰，广西中名律师事务所律师。上诉人广西百色广润资产经营投资有限公司因租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2014）右民二初字第17号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人广西百色广润资产经营投资有限公司的委托代理人李莲、被上诉人林雄的委托代理人黄秋兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年3月29日，被告与原告签订《土地租赁协议》，被告将位于竹洲大道与四号路口交界处9亩临时用地（10号地块）租给原告，作建设临时停车场，租期暂定10年，即从2012年4月1日至2022年6月28日止（前3个月为建设期）。合同约定第一年至第三年的年租金为1.2万元／亩，第四年至第六年的年租金为1.5万元／亩，第七年至第十年的年租金为2万元／亩，保证金为30000元。《土地租赁协议》第六条约定：“在临时用地租赁期间内，因城市规划建设需要致使双方解除协议的，乙方须无条件退出所使用的土地，预交的租金按实际使用天数收取，多出部份退回乙方，由此造成乙方的经济损失甲方和政府不承担责任，但甲方必须提前一个月通知乙方。”合同签订后，原告于2012年3月向被告支付第一年租金108000元、保证金30000元，2013年3月原告向被告支付第二年租金108000元。2013年11月20日被告向原告书面通知终止合同，要求原告办理土地退租相关手续，并拆除、清理租赁地块上搭建的建筑物及预埋件等设施。经评估，原告投入资金平整场地、通水、通电、排污、建房等投入停车场的建设投资资金金额为1432563元。另查明，广西百色开发投资集团有限公司的《企业法人营业执照》标明“土地储备管理”属其经营范围，2011年10月8日其同意授权被告公司代理开展其集团公司名下闲置土地的相关租赁业务。2012年6月6日百色市国土资源局以《关于要求使用竹洲大道旁已收储地块的10号地块建设临时停车场的复函》，书面答复被告《关于请求同意使用竹州大道旁已收储地块的10号地块建设临时停车场的请示》，主要内容为“一、主体不合，贵公司不属《土地储备管理办法》所指的‘土地储备机构’，因此，贵公司不能作为该地块临时使用的出租方；二、临时使用出租使用的年限一般不超过两年，且不能影响土地的供应。因此该协议订立土地临时使用10年租期不符合规定；三、依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，因此，该地块必须尽快供地，不宜再进行出租。”。2013年5月5日百色市住房和城乡规划建设委员会向百投集团公司发出《拆除违法建筑物通知书》，要求百投集团公司“在收到本通知书之日起15日内，自行拆除在本市站前大道2号地块、竹州大道与四号地块交界处10号地块上违法搭建的建筑物。如逾期不拆除的，将组织力量进行强制拆除，拆除费用由你公司承担。”。2013年7月7日百色市人民政府《关于调整右江区龙景街道办那毕村第一村民小组等三产安置用地的批复》，同意百色市住房和城乡规划建设委员会将右江区龙景街道办那毕村第一村民小组和莲塘村第十一、十四村民小组三产安置用地调整到龙景区LJ02－04－01地块，规划用地面积21.39亩。涉案出租土地位于龙景区LJ02－04－01地块内。2013年11月5日右江区城区征地拆迁安置工作指挥部向被告发出《关于要求尽快清空右江区龙景街道办那毕村第一村民小组等三产安置用地上房屋和附着物的函》，要求及时清理三产安置用地上的房屋和附着物。2013年11月20日被告向原告发出书面通知，告知双方签订的《土地租赁合同》将于2013年12月31日终止，要求原告根据合同办理退租手续，并于2013年12月31日前拆除、清理租赁地块上搭建的建筑物及预埋件等设施。2014年1月4日右江区城区征地拆迁安置工作指挥部向三产安置用地地块上的各租户发出书面公告，要求在三产安置用地地块线范围内的地面附着物清理搬出，逾期未清理搬出的，视为自动放弃地面铁皮房等设施及物品，政府予以强制清理，后果由各租户自负。原告为挽回其投资的损失，向被告索赔未果而诉至法院。一审法院审理认为，本案的争议焦点为：1、本案合同是否合法有效；2、被告应否返还租金、保证金和赔偿原告的经济损失及利息。关于焦点一，涉案出租土地为依法征收后的储备土地，由隶属于国土资源管理部门的土地储备机构的法人事业单位管理，被告属企业法人单位，不属土地储备机构的法人事业单位，其无权对涉案的土地对外出租，因此，被告与原告签订的《土地租赁合同》合同无效。被告主张合同合法有效，于法无据，不予采信。关于焦点二，2012年3月29日被告与原告签订本案合同后，被告向百色市国土资源局请示使用涉案的储备土地建设临时停车场，2012年6月6日百色市国土资源局书面答复被告：1、其作为涉案土地的出租者，主体不合；2、涉案土地的临时使用期限为两年，合同的租赁期限为十年，不符合规定；3、涉案土地必须尽快供地，不宜再进行出租。百色市国土资源局答复被告不宜出租涉案土地后，被告未及时与原告终止合同；2013年5月5日百色市住房和城乡规划建设委员会向百投集团公司发出《拆除违法建筑物通知书》，要求其在收到本通知书之日起15日内，自行拆除在涉案土地上违法搭建的建筑物，被告获知情况后，仍未与原告终止合同；2013年11月5日右江区城区征地拆迁安置工作指挥部书面要求被告及时清理涉案土地三产安置用地上的房屋和附着物后，被告才于2013年11月20日书面告知原告，双方签订的《土地租赁合同》将于2013年12月31日终止。被告明知其无权对涉案的土地对外出租，仍与原告签订本案合同，造成合同无效应负完全责任，故应退回已收取两年的租金216000元及保证金30000元。被告主张按实际占用租赁土地的时间计算租金，多还少补，理由不成立，不予采信，对原告的此项诉请予以支持。2012年6月6日原告与被告签订本案合同不到3个月百色市国土资源局已答复被告其无权出租涉案土地、合同租赁期限不符合规定、不宜出租涉案土地；随后，百色市住房和城乡规划建设委员会又要求百投集团公司自行拆除在涉案土地上违法搭建的建筑物，被告获知情况后仍未与原告终止合同，仍然收取原告2013年度的租金，继续履行本案合同；2013年11月5日右江区城区征地拆迁安置工作指挥部书面要求被告及时清理涉案土地三产安置用地上的房屋和附着物后，被告才于2013年11月20日书面告知原告，双方签订的《土地租赁合同》将于2013年12月31日终止。签订合同至通知终止合同，时间将近一年半，合同本应在签订后三个月内即百色市国土资源局书面答复被告不宜出租涉案土地后终止履行，但被告迟延通知原告，未及时与原告终止合同，且被告明知涉案土地的临时使用不能超过2年，却仍与原告签订十年的土地使用租期，造成原告建设停车场的投资经济损失，应负主要的过错责任，承担原告投资经济损失60%的责任即1432563元×60%＝859537.8元。被告主张其免责，理由不成立，不予采信。原告的建筑设施未办理合法的报建手续，造成其投资经济损失应自负40%的责任即1432563元×40%＝573025.2元。原告主张被告赔偿其经济损失的诉讼请求，合理的部分，予以支持。原告主张被告支付投资经济损失款的利息，因投资款用于建设停车场，被告并未直接占有该款，无需支付该款的利息，只应承担相应的赔偿责任，故原告的此项诉请无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第五十八条的规定，判决：一、由被告广西百色广润资产经营投资有限公司返还原告林雄租金216000元及保证金30000元，共计246000元；二、由被告广西百色广润资产经营投资有限公司赔偿原告林雄的经济损失859537.8元；三、驳回原告林雄的其他诉讼请求。案件受理费23503元，评估费50000元，由被告广西百色广润资产经营投资有限公司承担49058元，由原告林雄承担24445元。上诉人广西百色广润资产经营投资有限公司不服一审判决，在法定期限内提出上诉称，1、一审判决认定上诉人无权对涉案土地对外出租仍与被上诉人签订合同，造成合同无效应负全部责任是错误的。2011年10月8日广西百色开发投资集团有限公司（百投集团）授权其子公司上诉人对集团名下闲置土地对外出租管理，上诉人与作为出租主体与被上诉人签订的租赁合同是合法有效的。2、一审法院根据百色市国土资源局于2012年6月6日作出的《关于要求使用竹洲大道旁已收储地块的10号地块建设临时停车场的复函》来认定上诉人无权出租是错误的。百投集团有临时用地出租权，而上诉人是受百投集团授权的。3、上诉人在本案中并没有欺诈的行为。上诉人对涉案土地行使出租权并没有违反任何法律及行政法规的强制性规定。4、一审判决认定“合同本应在签订后三个月内即百色市国土资源局书面答复被告不宜出租涉案土地后终止履行，但被告迟延通知原告，未及时与原告终止合同，且被告明知涉案土地的临时使用不能超过2年，却仍与原告签订十年的土地使用租期，造成原告建设停车场的投资经济损失，应负主要的过错责任”错误。被上诉人在得到市国土局的《复函》之后仍然继续建设停车场存在过错，且被上诉人并未办理任何报建手续属违法建筑，协议约定的租赁期限并不导致被上诉人的损失，被上诉人对该土地租赁的风险是明知的。所以上诉人对涉案土地有合法的出租权，收取租金合法。被上诉人的损失是其过错造成的，应由其承担责任。因此，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人林雄答辩称，一、一审法院认定上诉人明知无权对涉案土地对外出租仍与被上诉人签订合同，造成合同无效应当负全部责任是正确的。1、上诉人的出租主体不合法。首先，百色市国土资源局于2012年6月6日作出的《关于要求使用竹洲大道已收储地块的10号地块建设临时停车场的复函》：“上诉人不具备《土地储备管理办法》第三条所指的“土地储备机构”资质，上诉人作为涉案土地的出租者，主体不合”。其次，广润公司作为百投集团公司的子公司，都是独立的企业法人，百投集团公司具有“土地储备管理”的职权并不等同于广润公司也具有该职权。百投公司的授权不代表广润公司就获得了涉案储备土地的出租主体资格。2、上诉人明知自己无出租权而与被上诉人订立土地临时使用10年租期的租赁合同，双方签订的租赁合同违反了《土地管理法》第五十七条、《土地储备管理办法》第二十一条的规定，合同无效。二、一审认定在百色市国土资源局书面答复上诉人不宜出租涉案土地后，上诉人延迟通知被上诉人，未及时与被上诉人终止合同，造成被上诉人建设停车场的投资经济损失，上诉人应当负全部责任”有事实与法律依据。1、上诉人主张2014年1月27日庭审时才看到《复函》不符合常理。《复函》是致广润公司的，说明《请示》是上诉人出具的。无论《请示》还是《复函》都是盖有公章的文件，上诉人主张不知情没见过有悖于常理。2、《请示》是上诉人单方写的，上面的联系人并不是被上诉人本人写，被上诉人并没有收到该《复函》。3、虽然合同约定“在临时用地租赁期间，因城市规划建设需要导致使双方合同解除协议的，乙方须无条件退出所使用的土地，由此造成的损失甲方和政府不承担责任”，但是因上诉人的原因导致合同无效，无效合同自始没有法律约束力，故该免责条款也无效。4、双方签订的租赁合同无效，被上诉人的损失应由上诉人赔偿。因上诉人不是土地储备机构明知储备土地的临时利用一般不超过2年却与被上诉人签订10年的租期导致该合同无效，而被上诉人大量投入预期为10年的规划建设，因合同无效致使合同目的无法实现，给被上诉人造成了巨大的经济损失。根据《合同法》第五十八条：“合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”的规定，上诉人应当赔偿被上诉人的全部经济损失。三、上诉人应承担被上诉人的建筑设施未能办理合法的报建手续遭受损失的责任。首先，合同无效必然导致办不了建设规划许可证。其次，报建手续需要市国土资源管理部门的批准文件才能报建，而国土资源管理部门的《复函》已于2012年6月6日告知上诉人该10号地块不能建设临时停车场。第三，虽然合同约定“上诉人只租地，报建手续和其他审批手续全部由被上诉人自己负责”，但实际是报建、审批、办建设规划许可证的很多材料都需要由上诉人提交。四、上诉人应当对被上诉人利息损失部分负全部赔偿责任。被上诉人投资了大量的资金却没有收益，利息的损失也是被上诉人经济损失的一部分。综上，上诉人对涉案土地没有合法出租权，造成合同无效的原因和责任均在上诉人，上诉人应负全部责任。二审期间，上诉人广润公司提供证据如下：1、《关于请求同意使用竹洲大道旁已收储地块的10号地块建设临时停车场的请示》，证实2012年5月20日是林雄以上诉人的名义向百色市国土局递交的，该《请示》上的联系人为林雄，联系电话：189××××7881；2、《关于要求使用竹洲大道旁已收储地块的10号地块建设临时停车场的复函》，证实2012年6月6日百色市国土局对林雄的请示作出复函，上诉人没有收到该《复函》；3、《情况说明》，证实一审判决后，上诉人到百色市国土局了解情况，市国土局于2014年5月4日作出情况说明，证明《复函》系直接送达给林雄。上诉人没有收到《复函》并不知道该地块应尽快供地不宜出租；4、《关于创立百色市开发投资有限责任公司的会议纪要》，证实2003年7月6日百色市土地储备中心和百色水电开发投资有限公司召开创立百色市开发投资有限责任公司的会议纪要，将“土地储备”列入了公司的经营范围；5、百色市人民政府文件（百政发（2003）58号），证实百色市人民政府于2003年7月9日决定成立“百色市开发投资有限责任公司”；6、百色市人民政府文件（百政函（2011）19号），证实百色市人民政府于2011年2月18日批复同意组建“广西百色开发投资集团有限公司”，将“负责收储土地、土地开发与整治、土地资产经营管理”列入集团公司的主要职能。被上诉人林雄质证认为，对证据1《请示》的真实性合法性无异议，但对证明目的有异议，《请示》上的公章是广润公司盖的，广润公司不可能不知情，《请示》是上诉人写的，上面的联系人也是上诉人自己写的。对证据2《复函》的真实性合法性无异议，但对关联性有异议，不能证明该《复函》已送达给被上诉人，被上诉人是在收到拆迁通知之后才去调取的。对证据3《情况说明》的真实性合法性无异议，但出具该《情况说明》的市国土局也没有提供证据（如签收或送达凭证）证实已送达给被上诉人。对证据4《会议纪要》的真实性合法性有异议，因为是复印件；对关联性有异议，百投公司的文件只能证实百投公司具有土地储备的资质，不能证实广润公司具有土地储备的资质。对证据5《百色市人民政府（百政发（2003）58号）文件》的真实性合法性无异议，对关联性有异议，该文件只能证实百投公司具有土地储备的资质，不能证实广润公司具有土地储备的资质的。对证据6《百色市人民政府（百政函（2011）19号）文件》的真实性合法性无异议，对关联性有异议，百投公司的文件只能证实百投公司具有土地储备的资质，不能证实广润公司具有土地储备的资质的。对上诉人提供的证据，本院认为，被上诉人对上诉人提供的证据1、2、3、5、6的真实性、合法性无异议，本院予以采信作为认定本案事实的依据。二审期间，被上诉人林雄没有提供证据。综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：一审判决认定“2012年6月6日百色市国土资源局以《关于要求使用竹洲大道旁已收储地块的10号地块建设临时停车场的复函》，书面答复被告《关于请求同意使用竹州大道旁已收储地块的10号地块建设临时停车场的请示》”。上诉人对争议事实的意见是：我方没有收到百色市国土资源局的《复函》，该《复函》系直接送达给林雄的。被上诉人对一审判决认定的事实没有异议。本院对当事人争议事实的分析和认定：上诉人提供的新证据百色市国土局于2014年5月4日作出的《情况说明》，证明《复函》是百色市国土局按《请示》上所留的联系电话通知给林雄领取的，上诉人并没有收到该《复函》，故一审认定《复函》是给上诉人的事实错误。综上分析，一审查明的事实除认定2012年6月6日百色市国土资源局以《关于要求使用竹洲大道旁已收储地块的10号地块建设临时停车场的复函》，书面答复被告《关于请求同意使用竹州大道旁已收储地块的10号地块建设临时停车场的请示》”有误外，查明的其他事实属实。本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《土地租赁协议》是否有效；2、被上诉人主张由上诉人返还租金、保证金和赔偿经济损失及利息是否有事实和法律依据。关于上诉人广润公司与被上诉人林雄签订的《土地租赁协议》是否有效的问题。首先，上诉人广润公司是广西百色开发投资集团有限公司的子公司，而广西百色开发投资集团有限公司经百色市人民政府批准其主要职能为“负责收储土地、土地开发与整治、土地资产经营管理”。广西百色开发投资集团有限公司的《企业法人营业执照》标明“土地储备管理”属其经营范围。2011年10月8日广西百色开发投资集团有限公司授权给其子公司代理开展其集团公司名下闲置土地的相关租赁业务，即广西百色开发投资集团有限公司授权给上诉人广润公司对涉案土地进行出租，故上诉人具有签订涉案土地租赁合同的主体资格。因此，一审判决根据百色市国土资源局作出的《关于要求使用竹洲大道旁已收储地块的10号地块建设临时停车场的复函》认定上诉人无出租权，理由不充分。其次，双方签订的土地租赁合同约定的租赁期限暂定10年，虽然《土地储备管理办法》规定临时使用土地出租使用的年限一般不超过2年，但该《管理办法》是属于规章的一般规定，且签订合同的双方也是明知该涉案土地是临时用地，随时会被征用的，故协议约定的租赁期限只是“暂定”。因此，上诉人与被上诉人签订的《土地租赁协议》是双方的真实意思表示，该协议没有违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。关于被上诉人主张由上诉人返还租金、保证金和赔偿经济损失及利息是否有事实和法律依据的问题。首先，上诉人与被上诉人签订的《土地租赁协议》是属有效合同，双方应当按合同的约定全面履行义务。上诉人作为甲方与被上诉人作为乙方签订的《土地租赁协议》第五条约定：“甲方只租地，报建手续和其他审批手续全部由乙方负责……，”；第六条约定：“在临时用地租赁期间内，因城市规划建设需要致使双方解除协议的，乙方须无条件退出所使用的土地，预交的租金按实际使用天数收取，多出部份退回乙方，由此造成乙方的经济损失甲方和政府不承担责任……。”。上诉人已按合同约定将涉案土地出租给被上诉人使用。被上诉人在租赁土地后没有按合同约定办理建设停车场的报建审批手续就擅自建设停车场，造成所建的建筑物属违章建筑，故被上诉人未经报建审批就擅自建设违章建筑物造成投资经济损失，根据合同的约定应由被上诉人自己承担。因此，被上诉人主张由上诉人赔偿其建设临时停车场的投资经济损失没有事实依据，本院不予支持。其次，对于租金，由于城市规划建设需要，上诉人于2013年11月20日书面通知被上诉人终止双方签订的《土地租赁协议》，根据协议第六条的约定，上诉人收取2013年的租金只是到11月，共8个月，对已收取的2013年12月至2014年3月共4个月的租金36000元（4个月×9000元月租金）应退回给被上诉人。对于保证金，由于合同已解除不再履行，故合同保证金应退回给被上诉人。因此，上诉人应退回被上诉人租金36000元及保证金30000元，共66000元。综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但认定合同无效理由不充分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持百色市右江区人民法院（2014）右民二初字第17号民事判决第三项；二、撤销百色市右江区人民法院（2014）右民二初字第17号民事判决第二项；三、变更百色市右江区人民法院（2014）右民二初字第17号民事判决第一项为：由上诉人广西百色广润资产经营投资有限公司返还被上诉人林雄租金36000元及保证金30000元，共66000元。一审案件受理费23503元，二审案件受理费14750元，评估费50000元，共88253元，由上诉人负担8825元，由被上诉人负担79428元。上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起10内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 俞穗芳审判员 黄泽飞审判员 张力夫二〇一五年二月十三日书记员 林 兴 来自