（2014）大民初字第718号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-04-23
案件名称
韦贞妃、梁桂仕与陈洁丽、韦厚东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
大化瑶族自治县人民法院
所属地区
大化瑶族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韦贞妃,梁桂仕,陈洁丽,韦厚东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十四条第一款，第六十五条第一款，第八十九条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条，第九十三条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十条第一款
全文
广西壮族自治区大化瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第718号原告韦贞妃，女，1978年10月19日出生，壮族，干部，住大化县。原告梁桂仕，男，1976年5月28日出生，汉族，个体户，住宾阳县。被告陈洁丽，女，1980年7月16日出生，壮族，住东兰县。被告韦厚东，男，1976年1月31日生，壮族，教师，住东兰县。原告韦贞妃、梁桂仕与被告陈洁丽、韦厚东房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年10月13日受理后依法由审判员梁寿强担任审判长，与审判员蒙绍龙、人民陪审员韦芳芳组成合议庭于2015年2月5日公开开庭进行了审理，书记员陆玉晴担任庭审活动记录。原告韦贞妃、梁桂仕到庭参加诉讼。被告韦厚东经本院邮寄送达开庭传票未到庭，被告陈洁丽经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦贞妃、梁桂仕诉称，两原告与两被告于2014年4月30日签订《购房协议书》，约定两被告将其所有的坐落于大化县望阳·曦龙湾小区28栋一单元502室的房屋出售给两原告，双方在协议书中商定了交易价格、支付方式、交易流程、费用承担、定金支付及违约责任等。2014年4月30日签订协议时，两原告已按约支付了50000元的定金给两被告。2014年5月5日支付了20000元的房款给两被告，2014年5月17日，2014年6月5日，2014年6月14日两原告又通过手机网上银行分别转账10000元、4000元、1600元给两被告，现已支付房款共计85600元（包含定金在内）。2014年5月19日两被告又将该套房屋出售给他人，并已交房给他人装修使用。两被告的行为已违约，为维护两原告合法权益，特起诉请求法院依法解除双方签订的房屋买卖合同；判令两被告返还购房款35600元；判令两被告双倍返还定金100000元。原告韦贞妃、梁桂仕在举证期限内向法庭提供的证据有：1、购房协议书。证明购房协议的相关内容；2、房产档案查询结果证明。证明房屋登记档案材料；3、身份证及常住人口登记卡。证明被告陈洁丽的身份信息；4、委托书。证明韦厚东委托陈洁丽办理转让该房相关手续；5、转账业务凭证、收据。证明本人支付给陈洁丽的购房款共计85600元；6、商品房买卖合同纠纷。证明陈洁丽与开发商签订的房屋买卖合同。被告韦厚东辩称，韦厚东于2013年6月份与陈洁丽已经离婚，韦厚东虽然委托陈洁丽出售房屋，但出售过程陈洁丽都未告知韦厚东。两原告和陈洁丽没有要求韦厚东到场签字，出售房屋所得款项也没有告知或者分给韦厚东，两原告的起诉没有事实依据。被告韦厚东在举证期限内没有向法庭提供证据。被告陈洁丽未作答辩，亦未向法庭提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告陈洁丽、韦厚东经本院合法传唤未到庭，视为其自动放弃对两原告所举证据进行质证的权利。经开庭审理，本院认为两原告提供的证据形式合法、内容真实，能够充分证明本案的案件事实。本院对两原告提供的证据予以确认。综合两原告所举证据和开庭审理情况，本院确认以下法律事实：被告陈洁丽、韦厚东于2011年9月21日在大化县望阳·曦龙湾小区以按揭方式购买28栋一单元商品房一套，房号为502，建筑面积132.52平方米，两被告为共同产权人。两被告原为夫妻，2013年6月离婚，后两被告有转让上述共有房屋的意向，被告韦厚东于2014年4月10日书面委托被告陈洁丽办理该共有房屋转让的相关事宜及手续，《委托书》载明：“……本人与陈洁丽于2011年9月共同拥有在大化县望阳·曦龙湾第28栋一单元502室的房屋所有权。现本人与陈洁丽都有把房屋转让的意向，但由于本人居住与工作地离大化县路途比较远，来回不便，现委托陈洁丽一手办理转让的相关事宜及手续，陈洁丽的意愿可代表本人意愿，到房产过户需要本人协助与签字，本人定当全力协助办理”。原告梁桂仕、韦贞妃系夫妻关系，两人有购买该房屋的需求。2014年4月30日原告梁桂仕代表原告韦贞妃作为乙方与甲方（被告陈洁丽）在南宁签订《购房协议书》，约定甲方将大化县望阳·曦龙湾小区28栋一单元502室的房屋以300000元的价格出售给乙方，乙方以按揭方式向甲方认购该房。协议书第一条约定：“2、在签订本协议之日，乙方必须先付给甲方50000元做为定金。3、甲方收到定金后，必须在30天内办理相关交房手续，把房钥匙交给乙方，交钥匙当天乙方必须交清所剩首期房款”。第二条约定：“3、自签订本协议之日起，甲方保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人”。第四条约定：“1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方或者由于甲方原因不能按时交房，应向乙方赔偿因此受到的损失。乙方有权终止该协议，甲方必须无条件退还乙方所有已付款项，并按已付款项的5%作为违约金付给乙方”。2014年4月30日签订协议时，原告韦贞妃按约支付50000元定金给被告陈洁丽，陈洁丽书写收据给韦贞妃，收据上明确载明收到韦贞妃交来购房定金共计伍万元整。2014年5月5日原告韦贞妃支付20000元房款给被告陈洁丽，2014年5月17日，2014年6月5日，2014年6月14日原告韦贞妃又通过手机网上银行分别转账10000元、4000元、1600元给被告陈洁丽。连购房定金在内，被告陈洁丽向原告韦贞妃累计收取了85600元。后两原告多次催促被告陈洁丽办理交房手续，最初被告陈洁丽以怀孕不方便为由拖延，后来又故意躲避不与两原告见面。两原告经查访后得知2014年5月19日被告陈洁丽已将该套房屋出售给他人，并已交房给他人装修使用。两原告认为两被告的行为违约，因此起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，判令两被告双倍返还定金100000元，返还购房款35600元。本院认为，原告韦贞妃和被告陈洁丽签订的《购房协议书》是有效合同，双方应按约履行。两原告系夫妻关系，购买的房屋是夫妻共同财产，两原告于合同有共同的权利和义务。两被告原系夫妻关系，虽然后来离婚，但大化县望阳·曦龙湾小区28栋一单元502室房屋系两人共同财产，被告韦厚东书面委托被告陈洁丽办理该共有房屋转让的相关事宜及手续，那么作为房屋转让方的两被告，即共同享有了《购房协议书》中甲方的权利同时承担相应的义务。至于房款应由谁收取和如何分配的问题，并不影响到合同的效力以及合同中约定转让方应承担的义务。被告韦厚东关于被告陈洁丽未告知其转让过程和要求其签字且其未分到房款，因而不应承担责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。被告陈洁丽收取原告韦贞妃的购房定金50000元和房款35600元后又将房屋转让给第三人，该行为已构成违约，依法应承担违约责任。双方在合同中订立了定金条款，同时又约定违约金的计算方法，按照法律规定，守约方有权选择适用其中一种方式追究违约方的责任，故两原告要求两被告双倍返还定金100000元依法有据，本院予以支持。被告陈洁丽已将房屋转让给第三人，双方所订立的《购房协议书》已不可能继续履行，两原告请求解除购房合同符合法律规定，应予支持。合同解除后，被告陈洁丽收取的房款两被告应返还给两原告。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、第二款、第六十四条、第六十五条第一、第二款、第八十九条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告韦贞妃与被告陈洁丽于2014年4月30日签订的《购房协议书》合同；二、被告陈洁丽、韦厚东于本判决生效之日起十五日内共同退赔给原告韦贞妃、梁桂仕双倍定金100000元及购房款35600元，共计135600元。上述债务，义务人应按期履行，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决确定的履行期限届满之日起二年内向法院申请执行。案件受理费3012元，由被告陈洁丽、韦厚东共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3012元，上诉于河池市中级人民法院。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20506801040003998，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的按自动撤回上诉处理。审 判 长 梁寿强审 判 员 蒙绍龙人民陪审员 韦芳芳二〇一五年二月十三日书 记 员 陆玉晴附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、第二款公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十四条代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。第六十五条第一、第二款民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。第八十九条第（三）项依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十三条本法所称保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同可以是单独订立的书面合同，包括当事人之间的具有担保性质的信函、传真等，也可以是主合同中的担保条款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条第一款因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 来源：百度搜索“”