（2015）思民初字第1757号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-12-31
案件名称
李天平与厦门龙潭房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李天平,厦门龙潭房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十二条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第1757号原告李天平，男，1982年5月13日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人薛小妹，福建东岸律师事务所律师。委托代理人周捷，福建汇德律师事务所律师。被告厦门龙潭房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区苏厝街10号202室。法定代表人林明池，董事长。委托代理人罗宏强、陈琳（实习），福建天衡联合律师事务所律师。原告李天平与被告厦门龙潭房地产开发有限公司（下称龙潭公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李天平的委托代理人薛小妹、周捷，被告龙潭公司的委托代理人罗宏强、陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李天平诉称，原被告于2012年6月4日签订编号了《定购协议书》，购买被告位于厦门市思明区中山路329号厦门名汇广场二层C001-38单元房产。协议约定房屋总价为465845元，协议书签订之日需支付定金10000元，并于协议签订之日起18日内付清房产总价款的50%，余款通过银行贷款方式支付；原告在接到被告签订《商品房买卖合同》通知之日起七日内签订《商品房买卖合同》。协议书签订后，原告依约支付定金与购房款合计405845元，但被告却在协议书签订后长达2年时间未通知原告签订《商品房买卖合同》，超过了法律规定的合理期限，且在原告通知被告解约后，被告仍未回复；协议约定原告在接到被告签订《商品房买卖合同》通知之日起七日内签订《商品房买卖合同》系格式条款，应属无效；讼争商铺至今都不符合交付条件，原告同意被告没收10000元定金，综上，原告有权行使单方解除权。现诉请判令：1、解除原被告双方于2012年6月4日签订的《定购协议书》；2、被告立即向原告返还购房款395845元。被告龙潭公司辩称，原告不享有单方解除《定购协议书》的权利，被告不存在违约行为。被告并未收到原告发出的解约通知，被告已经通知原告签订《商品房买卖合同》，但原告却未依约签订；讼争商品房可以过户交易，原告亦已支付了大部分购房款，不存在合同目的不能实现的问题；原告在签约时已经知道讼争商品房处于抵押状态，双方已经约定解押后再行通知原告解约，且原告也从未对被告进行催告，被告要求继续履行合同，不同意解除。经审理查明，2012年6月4日，被告龙潭公司（甲方）与原告李天平（乙方）签订一份编号为NO.305的《定购协议书》，约定乙方向甲方定购位于福建省厦门市思明区中山路329号厦门名汇广场二层C001-38号单元的房产（该房产门牌号为中山路329号之338），建筑面积共11.27平方米；购房款总价计465845元，乙方应在签订《定购协议书》当日向甲方支付定金10000元；乙方应于本协议签订之日起18日内付清房产总价款50%的首期购房款计235845元，购房余款计230000元通过申请银行按揭贷款方式支付；乙方应于甲方通知签订《商品房买卖合同》之日起7日内携本定购协议书、有效身份证件、定金票据至甲方指定签约地点签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权单方面解除本协议并将该房产另售他人，乙方所交购房定金不予返还；若本物业有设立抵押，甲方负责在本协议书签订之后办理该房产的解除抵押手续，并在解除抵押后通知乙方签《商品房买卖合同》；乙方应确保本协议所列之乙方通讯地址、联系电话正确无误，若有变更，乙方应及时以书面形式通知甲方；乙方通讯地址为厦门思明区何厝321号。截至2014年5月16日，原告已按上述合同约定共支付被告购房款405845元（含10000元定金）。另查明，讼争商铺曾于2009年3月11日设定抵押，该抵押登记于2012年8月20日注销，后又于2012年8月27日再次设定抵押，并于2013年8月16日解除抵押。还查明，2014年4月10日，被告龙潭公司向原告发出一份《函》，通知原告在收到该函之日起7日内，前往被告处签订《商品房买卖合同》，否则将依双方约定解除协议书，没收原告定金，并将房产另售他人。该函件邮寄至厦门思明区何厝321号，由案外人周某某于2014年4月12日代收。后，原告并未按期至被告处签订《商品房买卖合同》。审理中，原告主张以丧失定金为代价行使合同解除权；双方当事人均确认已合意变更了购房款支付方式，未再以按揭方式支付购房款，且未约定具体的付款期限。上述事实，有《定购协议书》、银行转账凭条、《收款收据》、房屋权证、《函》、EMS回执单、EMS查询记录及庭审原被告陈述等证据材料予以佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《定购协议书》系双方真实意思表示，合法有效，属有效协议。该协议就讼争商铺的总房价、付款时间、签订买卖合同时间进行了约定，但对其他商品房买卖合同的主要内容均未作约定，故应属预约合同。原告根据《定购协议书》所支付的10000元定金属于立约定金，即为了保证将来签订《商品房买卖合同》而支付。原告主张被告未在合理期限内通知其签订《商品房买卖合同》且讼争商铺不符合交付条件，因合同目的不能实现，原告有权行使法定解除权。讼争协议属预约合同，其合同目的在于签订正式《商品房买卖合同》；讼争协议虽未对签订《商品房买卖合同》的时间作出具体约定，但从双方约定的原告应等待被告通知签订《商品房买卖合同》的时间以及被告负责在协议签订后办理该房产的解除抵押手续的约定分析，双方对上述房产应办理解押手续后再签订商品房买卖合同的事由应当是可以预见的。在此情形下，根据合同法相关规定，原告应当给予被告必要的准备时间履行合同义务，只有经催告后被告在合理期限内仍未履行，致使原告合同目的不能实现的情形下，原告才享有法定解除权。现原告并未举证证明其曾催告被告签订《商品房买卖合同》，对原告提出合同目的不能实现之主张，本院不予采信。根据讼争协议约定，原告应于被告通知签订《商品房买卖合同》之日起7日内到指定地点签订买卖合同，而原告在收到通知函之后至今均未依约与被告签订《商品房买卖合同》，并已起诉解除讼争协议，以实际行为表示拒绝履行合同。鉴于原告已明确拒绝签订《商品房买卖合同》，并同意适用定金罚则，由被告没收其已支付的10000元定金，故对原告解除《定购协议书》之诉求，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告剩余购房款395845元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（二）项、第九十四条第（三）、（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李天平与被告厦门龙潭房地产开发有限公司于2012年6月4日签订的编号为NO.305的《定购协议书》；二、被告厦门龙潭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李天平购房款395845元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3619元，由被告厦门龙潭房地产开发有限公司负担；款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门中级人民法院。代理审判员 王 瑛二〇一五年二月十三日代书 记员 周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”