（2014）三中民终字第14008号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-06-11

案件名称

黄瑞娟等与安益民返还原物纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄瑞娟,孙艺萌,安益民,张敏,兰亚峰,居之乐（北京）房地产经纪有限公司

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2014）三中民终字第14008号上诉人（原审原告）黄瑞娟（系孙艺萌之法定代理人），女，1974年8月27日出生。上诉人（原审原告）孙艺萌，女，2004年11月19日出生。二上诉人共同委托代理人纪子放，北京颐合中鸿律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人滑丽荣，北京颐合中鸿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）安益民，男，1972年12月30日出生。委托代理人高远，北京朗仕律师事务所律师。原审第三人张敏，女，1987年10月27日出生。原审第三人兰亚峰，男，1986年6月22日出生。原审第三人居之乐（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东柏街10号院1号楼1层4单元101。上诉人黄瑞娟、孙艺萌因与被上诉人安益民以及原审第三人张敏、兰亚峰、居之乐（北京）房地产经纪有限公司（以下简称居之乐公司）返还原物纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第33810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄瑞娟、孙艺萌之共同委托代理人纪子放、滑丽荣，被上诉人安益民及其委托代理人高远到庭参加诉讼。原审第三人张敏、兰亚峰、居之乐公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄瑞娟、孙艺萌起诉至原审法院称：我们依法共同拥有北京市朝阳区×房屋的所有权。2013年6月初，我们发现素不相识的安益民居住在上述房屋内；经询问，安益民向我们提供了一份其与兰亚峰签订的北京市房屋租赁合同，且合同注明房屋权属状况为出租方持有房屋所有权证，但其并未提供任何我们授权兰亚峰出租房屋的手续文件。我们认为安益民占有使用上述房屋并无法律依据，不应受到法律保护。现我们起诉，要求安益民支付房屋使用费25200元（按照每月6300元标准，从2013年6月10日计算至2013年10月9日）。安益民在原审法院辩称：我已于2013年9月26日将北京市朝阳区×房屋的钥匙交还给居之乐公司，且已将房屋内的物品腾退完毕。2012年9月22日，经居之乐公司居间，我与兰亚峰签订北京市房屋租赁合同；依据合同约定，我有占有和使用上述房屋的权利，同时负有向出租人交纳租金的义务。上述合同签订后，我依约支付了押金和租金。我对上述房屋的占有和使用完全是基于对房屋租赁合同法律效力的信赖，不存在侵害黄瑞娟、孙艺萌权益的主观故意或过失，黄瑞娟、孙艺萌向我主张房屋使用费没有法律依据。不论出于何种原因，居之乐公司和兰亚峰掌握了上述房屋的详细资料以及钥匙、水卡、电卡等，黄瑞娟、孙艺萌应当自行承担其泄露上述资料和物品的不利后果，而不能向我转嫁。综上，恳请法院查明事实，维护我的合法权益。张敏、兰亚峰、居之乐公司未到庭亦未陈述。原审法院经审理查明：北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）登记为黄瑞娟、孙艺萌按份共有。黄瑞娟称其于2012年2月将涉案房屋出租给张敏，并提交了其与张敏经北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间而签订的房屋租赁合同；该租赁合同记载房屋租赁期自2012年3月10日至2014年3月9日，每月租金6300元，租金按季支付。黄瑞娟称2013年6月初因楼下邻居向其反映房屋漏水，故其到涉案房屋内察看，发现安益民在涉案房屋内居住。黄瑞娟还称张敏已经支付了2013年6月9日以前的租金，其发现房屋内的实际居住人并非张敏后，曾试图电话联系张敏，但未果。经询，黄瑞娟称其未允许张敏转租涉案房屋。安益民称其自兰亚峰手中承租涉案房屋，并提交了其与兰亚峰经居之乐公司居间而签订的北京市房屋租赁合同；该北京市房屋租赁合同记载房屋租赁期自2012年10月1日至2013年9月30日，每月租金7300元。安益民提交了印有居之乐公司财务专用章的收据3张，以证明其于2012年9月22日支付押金7300元、于2012年10月1日支付租金43800元、于2013年2月28日支付租金43800元；安益民还称其将上述款项均交予兰亚峰，兰亚峰当面在收据上加盖了居之乐公司的财务专用章。安益民称其承租房屋时居之乐公司出示了涉案房屋的所有权证复印件以及黄瑞娟的身份证复印件。法院询问安益民为何相信兰亚峰有权出租涉案房屋，安益民称其当时初到北京，出于对作为中介的居之乐公司的信任而未询问此事。安益民称其于2013年9月26日将涉案房屋钥匙邮寄至居之乐公司，并于当日搬离涉案房屋；且称此时兰亚峰已不在居之乐公司，而该公司法定代表人拒绝接洽，故其采取邮寄方式交还钥匙。黄瑞娟、孙艺萌称其经与物业公司沟通于2013年10月15日持备用钥匙自行收回涉案房屋，并确认房屋内无他人物品。经询，黄瑞娟、孙艺萌称其未曾起诉过张敏，亦未曾就其与张敏之间的房屋租赁合同实施具体解除行为，但其认为该合同客观上已经发生解除后果；黄瑞娟、孙艺萌还称其并未就兰亚峰与安益民之间的北京市房屋租赁合同提起确认无效诉讼。原审法院经审理认为：黄瑞娟、孙艺萌系涉案房屋的所有权人，但其已通过签订房屋租赁合同的方式依自主意思向张敏让渡了涉案房屋的使用权能；张敏、兰亚峰、居之乐公司经合法传唤未到庭应诉，致使法院无法准确知悉涉案房屋实际使用人在张敏与兰亚峰、居之乐公司之间的辗转情况；但是，在兰亚峰将涉案房屋出租给安益民之后，张敏依旧长期持续向黄瑞娟支付租金，故法院能够合理推知张敏对涉案房屋实施了转租行为；尽管依据现有当事人陈述及举证情况，法院尚不知悉涉案房屋的完整转租链条，但依据安益民与兰亚峰之间所签北京市房屋租赁合同以及安益民支付押金、租金的收据，法院能够确定安益民系通过租赁方式使用涉案房屋，而非强占涉案房屋，其系涉案房屋的次承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”安益民对涉案房屋的使用均发生于黄瑞娟与张敏约定的房屋租赁期内；依据前述司法解释的规定，纵使张敏的转租行为未获得黄瑞娟的同意，黄瑞娟亦应先行对张敏行使合同解除权，且仅在其与张敏的合同解除后方有权要求次承租人腾退房屋，如果作为次承租人的安益民在黄瑞娟与张敏的合同解除后仍拒不腾退，则黄瑞娟、孙艺萌有权要求安益民支付逾期腾房期间的占有使用费。本案中，黄瑞娟并未以通知或起诉的方式对张敏行使合同解除权，故在安益民实际搬离涉案房屋之前黄瑞娟与张敏之间的房屋租赁合同仍在合法履行，于此情况下黄瑞娟可向张敏主张欠付的租金，但黄瑞娟、孙艺萌均无权向安益民主张房屋使用费。综上，黄瑞娟、孙艺萌的全部诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年7月作出判决：驳回黄瑞娟、孙艺萌的全部诉讼请求。原审法院判决后，黄瑞娟、孙艺萌不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其原审的诉讼请求。主要理由是：1.在事实认定上，黄瑞娟、孙艺萌的根本诉求是要求安益民腾退涉案房屋，安益民在得知其占用涉诉房屋属违法的情况下，仍恶意占用，给黄瑞娟、孙艺萌造成了损失。安益民作为外国公司的高管，轻易相信中介公司有权出租涉案房屋，至少具有疏忽大意的过失。原审判决将安益民作为次承租人，属主观臆测事实和错误认定事实。2.在法律适用上，原审法院违反“谁主张谁举证”的举证责任规定，本案应由安益民对其占有涉案房屋具有合法依据承担举证责任；本案系物权纠纷，不应适用于关于租赁合同纠纷的司法解释，且不应追加张敏、兰亚峰、居之乐公司为第三人，黄瑞娟、孙艺萌是否向张敏主张合同权利与要求安益民搬离涉案房屋并支付使用费无碍。3.原审判决实际上认可了张敏、兰亚峰、居之乐公司非法转租行为的合法性，将导致恶意承租人故意安排他人实际使用房屋，而不必支付房租也不必腾房。安益民同意原审判决。原审第三人张敏、兰亚峰、居之乐公司经本院合法传唤未到庭亦未答辩。本院审理中，经询问，黄瑞娟、孙艺萌表示大约在2013年7月2日，曾向张敏寄送过解除合同通知，但相关材料不作为证据向法院提交，且坚持认为其是否与张敏解除合同，与本案诉求无关。本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实无异。上述事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《北京市房屋租赁合同》、收据以及黄瑞娟、孙艺萌、安益民的陈述等在案佐证。本院认为：本案争议的焦点是安益民应否向黄瑞娟、孙艺萌支付涉案房屋的占有使用费。根据已经查明的事实，黄瑞娟、孙艺萌系涉案房屋的所有权人，黄瑞娟通过签订房屋租赁合同，将自2012年3月10日至2014年3月9日期间涉案房屋的使用权让渡于张敏。而兰亚峰在上述期间又将涉案房屋出租于安益民使用。在此后长达八个多月的时间内，张敏仍旧数次向黄瑞娟支付租金。根据上述情况，本院可合理推知张敏对涉案房屋实施了转租行为，而后辗转由兰亚峰转租于安益民，安益民应为涉案房屋的次承租人。安益民提交的其与兰亚峰之间所签的房屋租赁合同及支付押金、租金的收据，对其次承租人地位已经完成了基本的举证责任。黄瑞娟、孙艺萌虽主张安益民在签订租赁合同时存在疏忽大意的过失，但根据查明的事实，安益民签订房屋租赁合同时，涉案房屋被居之乐公司与兰亚峰实际控制，安益民取得了涉案房屋的水卡、电卡等入住必须物品，且安益民称其查看了涉案房屋的所有权证复印件以及黄瑞娟的身份证复印件等，在当前房屋租赁市场尚不完全规范的环境下，安益民有理由相信涉案房屋系由黄瑞娟、孙艺萌交由中介公司代为出租。安益民虽在审查居之乐公司与兰亚峰是否有权出租涉案房屋上，尚未尽到完全的谨慎，但并未达到具有疏忽大意的过失的程度。在本案的基本法律关系涉及租赁合同的情况下，原审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作为判决依据是正确的。根据该解释第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，黄瑞娟发现涉案房屋为安益民占有使用时，尚处于黄瑞娟与张敏约定的房屋租赁期内，涉案房屋此时的使用权已被黄瑞娟让渡于张敏。如黄瑞娟、孙艺萌不同意张敏的转租行为，应当及时向张敏主张相关权利。只有在黄瑞娟与张敏的租赁合同被依法解除或被确认为无效，或履行期限届满之后，安益民仍拒不腾退的，黄瑞娟、孙艺萌方有权要求安益民支付逾期腾房期间的占有使用费。本案中黄瑞娟、孙艺萌虽表示大约在2013年7月2日曾向张敏寄送过解除合同通知，但与其在原审中的表述明显自相矛盾，且解除合同的相关材料亦不作为证据向法院提供，故本院对于黄瑞娟、孙艺萌关于其与张敏的租赁合同已经解除的陈述不予采信。同时，本案亦不具备上述司法解释规定的出租人请求次承租人支付逾期腾房占有使用费的其他法定条件，故原审法院据此驳回黄瑞娟、孙艺萌的诉讼请求正确，本院予以维持。需要说明的是，原审判决虽未支持黄瑞娟、孙艺萌的诉讼请求，但并不代表对张敏、兰亚峰、居之乐公司之间转租行为合法性的认可。上述转租行为合法与否，尚需在当事人提出诉讼请求之后，由人民法院根据具体案情予以认定。在本案中，安益民已经提交证据，证明其按期交纳房租的事实。黄瑞娟、孙艺萌如认为张敏未将房租转交或未经其同意将涉案房屋转租，使自身权益遭受损害，首先应当根据合同相对性原则，向合同相对方进行主张，而不应仅为自己维权方便，突破合同相对性原则，将合同履行不能的风险，全部转嫁于次承租人。如果允许房屋出租人在租赁合同未被依法解除或未被确认为无效，或履行期限未满之时，即要求次承租人承担相关责任，一方面会导致履行不能的风险全部集中于次承租人，使各方利益显著失衡；另一方面也可能产生次承租人承担责任后，房屋出租人以租赁合同为依据，再次向合同相对方主张权利的道德风险。因此，依据法律规定的程序主张权利，是各方当事人维护自身权益的最适当的途径。另需要说明的是，本案中，不仅作为房屋出租人的黄瑞娟、孙艺萌，作为房屋次承租人的安益民亦是不诚信行为的受害者。黄瑞娟、孙艺萌与安益民均可依据法律规定，向相关人员另行主张权利。对于当前房屋租赁市场的种种不诚信行为，仅依靠次承租人或出租人单方面的努力，均难以完全避免。希望各方均能够从此次纠纷中吸取教训，在今后的交易中谨慎处置自身权益，共同防止不诚信行为的再次出现。综上，黄瑞娟、孙艺萌的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持；原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。公告费1310元，由张敏、兰亚峰、居之乐（北京）房地产经纪有限公司共同负担（其中，安益民已预交560元，黄瑞娟、孙艺萌已预交700元，张敏、兰亚峰、居之乐（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付各方）。一审案件受理费430元，由黄瑞娟、孙艺萌负担（已交纳58元，剩余款项于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费430元，由黄瑞娟、孙艺萌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　程　磊代理审判员　赵　霞代理审判员　江锦莲二〇一五年二月十三日书　记　员　王　艳书　记　员　杜超男来源：百度“”