（2014）嘉民三（民）初字第995号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-06-24

案件名称

张甲、孙某某等与邱某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市嘉定区人民法院民事判决书（2014）嘉民三（民）初字第995号上海市嘉定区人民法院民事判决书（2014）嘉民三（民）初字第995号原告张甲。原告孙某某。原告张乙。法定代理人张甲。三原告共同委托代理人杨权根，上海容和律师事务所律师。被告邱某某。第三人上海甲。法定代表人陈某。委托代理人钱某某。委托代理人王某某。原告张甲、孙某某、张乙与被告邱某某间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审理。审理中，经原告申请，本院追加上海甲（下称“上海乙”）为本案第三人参与诉讼，并于2014年10月15日公开开庭进行审理，原告张甲、孙某某以及三原告共同委托代理人杨权根、第三人上海乙之委托代理人钱某某到庭参加诉讼，被告邱某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，案件现已审理终结。原告张甲、孙某某、张乙诉称，原告张甲、孙某某系夫妻关系，原告张乙系二人之子。2014年5月19日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》约定，由被告将位于上海市嘉某某（下称“系争房屋”）出售给原告，合同总价290万；被告应于2014年8月20日前将房屋过户至原告名下，逾期一天支付万分之五的违约金。2014年5月24日，原、被告签订《补充协议》约定房屋的实际成交价为368万元（卖方实际到手价）；原告支付给被告的第二笔款项为165万元，被告应在2014年6月15日前用该笔款项去偿还该房屋内的原有贷款，甲方不得将该笔款项用于其他用途。协议签订后，原告按约合同约定支付全部应付款项。2014年4月11日支付定金50，000元，2014年4月13日分别支付400，000元、700，000元，2014年5月19日支付870，000元，2014年5月25日支付780，000元，合计支付被告房款2，800，000元。然后，被告在收到原告的第二笔房款1，650，000元后并未偿还银行贷款，导致目前系争房屋上上海乙的抵押权至今未注销，被告亦未能将房屋过户至原告名下，被告的行为已构成违约。故原告诉至法院，要求判令：一、被告继续履行合同，立即将房屋过户至三原告名下；二、被告向三原告支付违约金（以2，800，000元已付款为基数，按照每日万分之五计算自2014年8月21日起计算至实际过户之日）。被告邱某某未抗辩。第三人上海乙辩称，被告以系争房屋为抵押向第三人贷款1，570，000元，截至2014年9月20日，贷款余额为1，388，155.13元，尚未产生利息及罚息。若法院判决支付原告的诉讼请求、合同继续履行，第三人要求保护其对系争房屋的抵押权，同意在原告或被告提前偿还剩余贷款的情况下，协助涤除抵押权。经审理查明，原告张甲、孙某某系夫妻关系，原告张乙系原告张甲、孙某某之子。2014年5月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》约定，由被告将其名下的位于上海市嘉某某即系争房屋出售给原告，转让价2，900，000元；甲、乙双方确认，在2014年8月20日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方（被告）未按合同约定期限交接房地产的，双方同意按下列第三款内容处理……（三）甲方未按合同约定期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方（原告），应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自应当交付期限第二日起算至实际交付之日。逾期超过二十日甲方仍未交付的，除应当支付的二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。附件三付款协议：1、乙方在签订合同当日直接支付甲方部分首付款400，000元，不包括定金50，000元，如此构成全额首期房价款450，000元；第二期房价款于2014年7月1日前直接支付给甲方计1，650，000元，剩余房价款370，000元于过户当日直接支付给甲方；房屋尾款为30，000元。2、甲方同意乙方向银行贷款400，000元支付第三期房价款。上述合同签订后，2014年5月29日，原、被告签订《补充协议》约定：1、系争房屋合同价为2，900，000元，但实际成交价为3，680，000元（卖方实际到手价），本次交易所有的税费由乙方承担；……3、双方同意该房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价及投资风险补偿款共计780，000元，甲方收到该款后向乙方出具书面收款凭证，乙方放弃索取转让发票的权利，此款待乙方签订买卖合同当日支付甲方700，000元，剩余80，000元应在过户当日付清。4、双方约定房屋内的5台空调作价5，000元，于交房当日直接支付给甲方。6、乙方支付给甲方的第二笔款项计1，650，000元整，甲方应于2014年6月15日前用该笔款项偿还房屋原有贷款，甲方不得挪作他用。经查，原告于2014年4月11日支付定金50，000元，2014年4月13日分别支付400，000元、700，000元，2014年5月19日支付870，000元，2014年5月25日支付780，000元，截至开庭前，原告合计支付被告房款2，800，000元，尚欠全部余款为885，000元。2014年5月19日，原告缴纳系争房屋转让营业税等173，374.83元，2014年6月22日，原告缴纳系争房屋转让契税89，400元。2014年7月16日被告将系争房屋交付给原告。此后，因被告迟迟未涤除系争房屋的抵押权、未协助原告办理购房贷款，也不协助原告办理房屋的过户手续，故原告诉至法院。另查，1、诉讼中，本院依原告申请依法查封了系争房屋。2、截至2014年9月20日，被告所欠第三人贷款本金为1，388，155.13元，尚无利息和罚息。2014年10月27日，原告代被告向第三人偿还了系争房屋上的全部贷款，其中本金1，385，408.74元、利息1，235.13元，共计1，386，643.87元。同日，第三人出具《上海银行个人贷款结清证明》载明借款人邱某某在我行借款合同编号为XXXXXXXXXXXXXXX的个人住房贷款已于2014年10月27日结清。3、截至2015年2月12日，系争房屋的权利人为被告邱某某，除登记有本案的司法限制外，第三人的抵押登记亦未涤除。以上事实有上海房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》及其补充协议、银行转账凭证及收款收据、《个人住房借款担保合同》、上海银行商业贷款借款凭证、《上海银行个人贷款结清证明》等书证、录像资料以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证明充分，依法予以认定。本院认为，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。合同签订后双方均应按约履行。原告按约履行了支付房款的义务，被告理应按约还清银行贷款、涤除系争房屋抵押权，并协助原告的过户手续。但被告并未履行上述合同义务，应属违约，应当承担合同约定的违约责任。现原告主张按已付款2，800，000元的每日万分之五计算违约金，符合双方合同的约定，可予支持。因原告已代被告清偿了系争房屋上被告所欠第三人的贷款，第三人之债权得以实现，相应的依附于主债权的抵押权应当予以涤除，第三人有协助原告或被告涤除之义务。因原告欠付被告的购房款仅为885，000元，原告代被告偿还贷款金额为1，386，643.87元，原告多付的501，643.87元被告应返还原告。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人上海甲应于本判决生效之日起十日内协助原告张甲、孙某某、张乙涤除被告邱某某设置在上海市嘉某某之抵押；二、被告邱某某应于抵押权涤除之日起十日内协助原告张甲、孙某某、张乙办理上述房屋的产权过户登记手续；三、被告邱某某应于本判决生效之日起十日内返还原告张甲、孙某某、张乙代其清偿贷款余额501，643.87元；四、被告邱某某应于本判决生效之日起十日内支付原告张甲、孙某某、张乙违约金（以2，800，000元为基数，按每日万分之五计算自2014年8月21日起至实际过户之日止）。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，保全费5，000元，共计诉讼费5，040元，由被告邱某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　史建颖二〇一五年二月十三日书　记　员　　杨晓燕代理审判员　　史建颖二〇一五年二月十六日书　记　员　　杨晓燕附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。搜索“”