（2015）德民二终字第8号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-05-15
案件名称
德宏华丰房地产开发有限公司与杨彩珍房地产预售合同纠纷案二审民事判决书
法院
云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
德宏华丰房地产开发有限公司,杨彩珍
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百三十五条，第一百三十六条，第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百一十八条第一款
全文
云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德民二终字第8号上诉人（原审被告）德宏华丰房地产开发有限公司。法定代表人赵云昆，系公司董事长。委托代理人刘春元，云南和序律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）杨彩珍，女，汉族，1971年6月8日出生，初中文化，个体户。委托代理人姚洪芳，云南杰云律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人德宏华丰房地产开发有限公司因与被上诉人杨彩珍商品房预售合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2014）芒民二初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭，经各方当事人同意，于2015年1月23日和上诉人德宏华丰房地产开发有限公司分别与被上诉人石伟明、杨自飞商品房预售合同纠纷案合并公开开庭审理，上诉人德宏华丰房地产开发有限公司委托代理人刘春元，被上诉人杨彩珍及其委托代理人姚洪芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理确认的法律事实是：2010年12月30日，杨彩珍与德宏华丰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定德宏华丰房地产开发有限公司以单价人民币1980.00元／㎡向杨彩珍出售位于德宏华丰国际商城商住小区E区1单元第5层1号建筑面积为143.38㎡的房产，于2011年5月28日向杨彩珍交付符合约定的房产，并约定其他权利义务。合同签订后，杨彩珍按照合同约定向德宏华丰房地产开发有限公司支付了全部房款。房产交付使用后，德宏华丰房地产开发有限公司按照实际房屋面积到房产登记管理部门办理原告的房屋产权证书时发现房产实际面积比约定面积少了23.47㎡，办理产权证后，双方经多次协商无果，德宏华丰房地产开发有限公司未向杨彩珍交付产权权属证书。2014年7月22日杨彩珍向原审法院提起诉讼，请求判令德宏华丰房地产开发有限公司承担因房屋面积小于合同约定面积，返还面积误差比在3%部分的房价款人民8515.98元，支付面积误差比超过3%部分的双倍价款人民币75909.24元；判令德宏华丰房地产开发有限公司于2014年12月30日前为杨彩珍办理并交付房地产权属证书；判令德宏华丰房地产开发有限公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金人民币45346.00元。原审法院认为：双方基于平等、自愿的基础达成商品房买卖合同，意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，于2010年12月30日签订的《商品房购销合同》合法有效，双方的买卖关系受法律的保护。双方应当按照合同约定履行自己的义务。杨彩珍在合同签订之后按照约定向德宏华丰房地产开发有限公司交清了购房款人民币283892.00元，德宏华丰房地产开发有限公司有义务按照约定向杨彩珍交付符合合同约定及国家相关法律规定的房地产及权属证书。德宏华丰房地产开发有限公司向杨彩珍交付的房产实际面积比合同约定面积少了23.47㎡构成违约，但《商品房购销合同》第五条对面积误差的处理有明确约定，房价款总金额按产权登记面积中的建筑面积计算，单价按合同第四条第一项约定不变，即以实际交付房产面积为准进行结算，现德宏华丰房地产开发有限公司多收取杨彩珍购房款人民币46470.60元，应当退还杨彩珍。故杨彩珍请求判令德宏华丰房地产开发有限公司返还因实际交付房产面积误差比在3%部分的房价款人民币8515.98元，返还面积误差比超过3%部分的双倍房款75909.24元的诉讼请求，不予支持。出卖人应当向买受人交付标的物，并负有向买受人转移标的物的所有权的义务，合同约定德宏华丰房地产开发有限公司有义务代杨彩珍办理相关产权证书并交付，德宏华丰房地产开发有限公司至今未向杨彩珍交付产权权属证书，德宏华丰房地产开发有限公司提出因杨彩珍拒绝接收已经办理的产权权属证书的抗辩理由，因德宏华丰房地产开发有限公司未提交证据加以证实，该抗辩事由不予采信。德宏华丰房地产开发有限公司至今未向杨彩珍交付产权权属证书，双方对此违约责任没有明确约定，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定来处理，因此，杨彩珍请求判令德宏华丰房地产开发有限公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金人民币45346.00元的诉讼请求，原审予以支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十八条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决：一、由被告德宏华丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内一次性退还原告杨彩珍多支付房款人民币46470.60元。二、由被告德宏华丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将房地产权属证书交付原告杨彩珍。三、由被告德宏华丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日一次性向原告杨彩珍支付因逾期交付房地产权属证书违约金人民币45346.00元。案件受理费人民币2895.00元，由杨彩珍承担人民币840.00元，由德宏华丰房地产开发有限公司承担人民币2055.00元。原审判决宣判后，上诉人德宏华丰房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销云南省芒市人民法院（2014）芒民二初字第223号民事判决书中第二项、第三项判决；二、依法确认上诉人不存在逾期办理房地产权属证书及逾期交付产权证书的违约行为，驳回被上诉人要求上诉人承担逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人的上诉理由是：一、原审法院认定事实错误，从而导致判决错误。被上诉人向我公司购买由我公司开发建设的“德宏华丰国际商城商住小区E区1单元501号”商品房，并与我公司签定了《商品房购销合同》，其中关于产权登记，合同第十二条有明确约定：“甲方可代乙方办理产权登记，交房后，乙方按照登记机关要求提供齐全所需的乙方办证资料六个月内办理完房地产权证（政府职能部门的原因除外）并交付乙方，如有银行按揭贷款的，按银行规定办理他项证存交银行视同交付乙方，代办产权证涉及的税费由乙方承担。”我公司不能左右办证的时间，只有在接到产权登记机关通知可以办理后才能组织资料进行办理，只要登记机关确定可以办理，六个月时间应当足够了，我公司开发的“德宏华丰国际商城商住小区E区”所有住户都是在2012年4月份左右由房管部门通知可以办证后，各住户才陆续开始前往我公司递交办证资料及签署授权委托书给我公司，其中被上诉人杨彩珍于2012年4月23日签署给我公司为其代办产权证书的“授权委托书”并提交了办理产权证书的相关资料，我公司收到被上诉人的委托书及资料后非常及时的到主管部门进行办理。整个E区住户凡是只要按时提供资料及签署委授权托书的，我公司都及时交予房管部门进行办理产权证书，而且办理完毕。所有产权证书办理下来后都交给了住户，被上诉人杨彩珍的产权证没有交付是因为被上诉人发现办理的产权证上登记的房屋面积与合同约定的面积不符就拒领证。一审法院没有查清无法交证的原因就判决我公司存在违约行为是错误的。现在只要被上诉人杨彩珍愿意，我公司可立即向杨彩珍交付房产证；二、一审法院在举证责任分担上违背了法律规定，在没有证据的情况下判决我公司违约明显错误。我公司在一年前就代被上诉人办理了房屋产权证书，所有E区住户凡是已办理下来的产权证书的都已交付，我公司没理由扣下被上诉人的产权证书，如果被上诉人认为是我公司拒绝交付产权证书的话，根据民诉法“谁主张、谁举证”的原则，其应当举证证明我公司拒绝交付的事实。一审法院认为被上诉人是否拒绝领取产权证书应由我公司承担举证责任，因此判决我公司违约并承担违约金是对举证责任的错误划分和错误的判决。综上所述，一审法院忽视双方在合同中约定代办房屋产权证的时间及要求，直接认定房屋交付后六个月必需办理产权证书，在没有证据证明我公司拒绝向被上诉人交付房屋产权证的情况下认定我公司违约并承担违约责任严重错误，为维护我公司的合法权益，依法提出上诉，望二审法院查明事实，公正判决。被上诉人杨彩珍答辩称：上诉人德宏华丰房地产开发有限公司虽然为被上诉人杨彩珍办理了房地产权证，但房产证面积有误差，被上诉人多次找上诉人领房产证，但上诉人要求被上诉人同意按原价补偿的方案才能领房产证，被上诉人不同意，就不让领证，到现在被上诉人也没有领到房地产权证，上诉人应承担逾期交证的违约责任。二审审理过程中，上诉人德宏华丰房地产开发有限公司对原审法院认定“被告未向原告交付产权权属证书”有异议，认为不是上诉人不交付房地产权证，而是被上诉人拒领房地产权证，所以房地产权证未交付不是上诉人的责任，不应承担违约责任。被上诉人杨彩珍对原审法院确认的事实无异议。对原审确认且双方当事人无异议的案件事实本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人德宏华丰房地产开发有限公司至今未向被上诉人杨彩珍交付房地产权属证书是否违约，是否应当向被上诉人杨彩珍支付逾期交付房产证违约金。二审审理过程中，针对本案的争议焦点上诉人德宏华丰房地产开发有限公司向本院提交了4份《委托书》，欲证实德宏华丰国际商城商住小区所有住户都是向上诉人出具了委托书等资料后上诉人才能到芒市城建局代办产权证书。经质证，被上诉人杨彩珍对该4份《委托书》的真实性没有异议，但对其证明内容不予认可，认为除杨彩珍的委托书外，其余3份委托书与本案无关，不予认可。本院认为，杨彩珍的委托书内容真实，被上诉人无异议，本院对其真实性予以采信，对其证明内容不予采信。上诉人提交的其余3份《委托书》与本案无关，不予采信。二审审理过程中，针对本案的争议焦点被上诉人杨彩珍向本院提交了《收据》一份，欲证明杨彩珍2011年10月1日向德宏华丰房地产开发有限公司交纳了3000.00元的办证费。经质证，上诉人德宏华丰房地产开发有限公司对该份证据无异议，本院对该份证据依法予以采信。对原审法院认定的证据，双方均坚持一审时的质证意见，对原审法院采信的证据本院依法予以确认。经二审审理查明：2010年12月30日，上诉人德宏华丰房地产开发有限公司与被上诉人杨彩珍签订《商品房购销合同》，约定德宏华丰房地产开发有限公司以单价人民币1980.00元／㎡向杨彩珍出售位于德宏华丰国际商城商住小区E区1单元501号建筑面积为143.38㎡的房产，于2011年5月28日前向杨彩珍交付符合约定的房产，并约定其他权利义务。合同签订之后杨彩珍向德宏华丰房地产开发有限公司支付了全部房款。2011年10月1日，杨彩珍向德宏华丰房地产开发有限公司交了3000.00元的办证费。德宏华丰房地产开发有限公司向杨彩珍交付房产之后，到房产登记管理部门办理杨彩珍的房屋产权证时发现房产实际面积比约定面积少了23.47㎡，办理产权证后双方发生争议，导致德宏华丰房地产开发有限公司未能在约定期限将房地产权属证书交付杨彩珍。双方经多次协商无果，杨彩珍于2014年7月22日向一审法院提起民事诉讼。本院认为，上诉人德宏华丰房地产开发有限公司与被上诉人杨彩珍在平等、自愿的基础上签订了《商品房购销合同》，双方意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效、受法律保护。被上诉人杨彩珍按合同约定交清了购房款，交纳了3000.00元的办证费。上诉人有义务向被上诉人交付符合合同约定的房产及房地产权属证书。上诉人因其交付的房产面积与合同约定不符，双方发生争议导致办理的产权证书至今未交付被上诉人，其提出被上诉人拒收已办理的产权证书的抗辩理由，因未提供证据证明，本院不予采信。上诉人应当承担因此造成的违约责任，合同对此违约责任没有明确约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定处理。上诉人提出原审法院认定“上诉人应当在交房之日起六个月内办理完毕房地产权属证书并交付被上诉人是认定事实错误。”本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条约定：“甲方可代乙方办理产权登记，交房后，乙方按照登记机关要求提供齐全所需的乙方办证资料六个月内办理完房地产权证（政府职能部门的原因除外）并交付乙方，如有银行按揭贷款的，按银行规定办理他项证存交银行视同交付乙方，代办产权证涉及的税费由乙方承担。”据此约定，原审法院支持原审原告杨彩珍的诉讼请求，违约金从交房之日起六个月计算认定事实错误。本案被上诉人杨彩珍于2011年10月1日向上诉人交纳了3000.00元的办证费，表明了其从即日起要求上诉人代办房地产权属证的意愿，上诉人德宏华丰房地产开发有限公司未能交付房地产权属证的违约金应从被上诉人杨彩珍交纳办证费之日起六个月计算，即自2012年4月1日至2014年6月30日共820天，按同期中国人民银行贷款基准利率计算，上诉人应支付因逾期交付房地产权属证书违约金39223.00元。综上所述，原审审判程序合法，但部份事实认定错误，本院依法予以改判，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持云南省芒市人民法院（2014）芒民二初字第223号民事判决第一项、第二项。二、撤销云南省芒市人民法院（2014）芒民二初字第223号民事判决第三项。三、由原审被告德宏华丰房地产开发有限公司向原审原告杨彩珍支付逾期交付房地产权属证书违约金人民币39223.00元。限于本判决送达之日起30日内一次付清。一审案件受理费人民币2895.00元，由原审原告杨彩珍承担人民币840.00元，由原审被告德宏华丰房地产开发有限公司承担人民币2055.00元；二审案件受理费人民币2895.00元，由上诉人德宏华丰房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定的内容，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审法院申请强制执行。审判长 张学良审判员 包 洋审判员 毛松清二〇一五年二月十三日书记员 郭锴洁本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务第一百三十六条：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料第一百三十八条：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。第一百一十八条：当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。 关注公众号“”