（2015）二中民终字第00039号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-02-26
案件名称
刘惠斌与金桂红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘惠斌,金桂红,赵莹,北京中原房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第00039号上诉人（原审原告、反诉被告）刘惠斌，男，1969年10月21日出生。委托代理人熊韶华，北京市博儒律师事务所律师。委托代理人姜桂芝，女，1944年6月25日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）金桂红，女，1977年2月8日出生。委托代理人杨婧，北京公元博景泓律师事务所律师。原审第三人赵莹，女，1978年10月5日出生。原审第三人北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人赖国强，董事长。委托代理人付裕，男，1987年2月15日出生。上诉人刘惠斌因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第08565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年7月，刘惠斌诉至原审法院称：2014年3月31日，我与金桂红签订了合同编号为ZH2013A0003646的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》，约定我以成交价人民币340万元向金桂红出售位于×3号楼10层1003号房屋（以下简称涉诉房屋），2014年5月10日前，金桂红应向我支付首付款人民币140万元，如金桂红逾期付款超过10日，我有权解除合同，金桂红应自解除合同通知之日起10日内按照房屋成交价的20%向我支付违约金。但合同签订后，金桂红仅向我支付了定金及部分首付款共计人民币50万元。2014年6月20日，在金桂红迟迟未如期付款的情况下，我函告金桂红，与金桂红解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》，并请求金桂红依约向我支付违约金。但直至我起诉之日，经我多次催要，金桂红仍未向我支付违约金。故我诉至法院，请求判令：1、解除我与金桂红签订的编号为ZH2013A0003646的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》；2、金桂红向我支付违约金人民币68万元；3、金桂红承担本案诉讼费。金桂红辩称：我同意解除双方签订的编号为ZH2013A0003646的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》，不同意刘惠斌要求支付68万元违约金的诉讼请求。我不存在违约行为，不应该承担违约责任。我积极履行合同约定的付款义务，于2014年4月4日向刘惠斌支付了10万元定金及40万元首付款。刘惠斌不提供其银行账号，也不提供委托其母亲的合法有效的授权委托书，导致我无法履行合同，无法按合同约定支付剩余房款。我未直接向刘惠斌支付过房款，而是由案外人姜燃垫付了50万元定金及首付款，再由我向姜燃还款，我不知悉刘惠斌的个人银行账号。我多次向刘惠斌及刘惠斌的母亲姜桂芝询问刘惠斌的银行账户，但刘惠斌拒绝告知，故我无法按合同约定日期支付剩余房款。刘惠斌的母亲姜桂芝多次表示不想出售涉诉房屋，但因刘惠斌无法及时退还50万元购房款，我与刘惠斌及其母亲协商将购房款作为借款，但双方未能达成一致意见，多次磋商拖延了我的付款时间。刘惠斌长期出差在外，刘惠斌授权委托其母亲代理办理房屋过户手续并收取房款，但刘惠斌未能提供正规合法的授权委托书，导致我无法向刘惠斌支付剩余房款，无法继续履行合同。我与刘惠斌就合同履行进行多次磋商，刘惠斌的母亲表示放弃违约金68万元的权利，继续履行合同，该表示是对房屋买卖合同的变更，刘惠斌无权追究我违约责任。刘惠斌恶意拖延时间，妄图通过诉讼手段非法占有我的50万元房款，应对双方签订的房屋买卖合同无法继续履行承担全部责任。现我提起反诉，请求判令：1、刘惠斌向我返还已支付的购房款人民币50万元；2、刘惠斌以50万元购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，向我支付自2014年4月4日至实际给付之日的损失；3、北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原经纪公司）对返还购房款承担连带责任；4、刘惠斌承担反诉费。针对金桂红的反诉，刘惠斌辩称：金桂红的反诉请求是对本诉的抗辩，不构成反诉，金桂红要求我返还购房款没有合同及法律依据，故我不同意金桂红的反诉请求。我长期居住在郑州，金桂红看房前没有电话告知我，也没有经过我的同意，当时我没有委托中原经纪公司卖房，是与麦田公司签订的独家协议。金桂红的爱人王威当时说可以先支付50万元作为定金和部分首付款，但前提是先签订合同，我的母亲姜桂芝接受了王威的建议。但后来王威没有按其承诺向我支付50万元房款，而是将10万元定金交予中原经纪公司代管，40万元没有给，理由是银行下班无法筹到款项。然后是由孙宏杰介绍其朋友姜燃垫付的50万元。5月11日，金桂红来我家让姜桂芝配合金桂红跟中原经纪公司解约，双方可私下交易。金桂红表示如果姜桂芝配合与中原经纪公司解约，金桂红已付的50万元房款可以作为借款，什么时候有钱我再还，但要签个借款协议，并对借款协议做公证。后来，金桂红到处告诉别人我不卖房了，并电话催问什么时候解约，什么时候公证50万元借款等，姜桂芝每次都明确告诉金桂红我不能接受金桂红的方案，要求按签订的合同履行。至5月底，金桂红仍未支付100万元，询问中原经纪公司，发现人走楼空，并让我继续等待房款。6月3日，我去王威家，王威要求我签订借款合同，拿房本做抵押，一年半期利息比银行高。6月4日左右，一位自称孟祥勇的人给姜桂芝打电话，说是中原经纪公司幸福家园店的经理，告知涉诉合同由他和一位姓蔚的经理负责，并要求我寄一份委托书。6月13日，孟祥勇及一位姓蔚的经理来我家要求姜桂芝签一份补充协议。6月15日，孟祥勇打电话给姜桂芝，说金桂红在补充协议上不签字，理由是我的委托书没有按手印，没有公证。中原经纪公司述称：同意解除刘惠斌与金桂红签订的编号为ZH2013A0003646的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》，金桂红不存在违约情形。经与签约工作人员核实，金桂红的陈述与事实相符。针对金桂红的反诉，我公司不同意金桂红的反诉请求，不同意承担连带责任。金桂红的反诉请求与本案不是同一法律关系，本案是刘惠斌与金桂红之间的买卖合同关系，不是与居间方的居间合同关系。赵莹未到庭应诉，向法院提交书面意见称：我没有签署刘惠斌与金桂红于2014年3月31日签署的《北京市存量房屋买卖合同》。我与刘惠斌于2012年6月7日经河南省郑州市中原区人民法院调解离婚，涉诉房屋归刘惠斌所有，刘惠斌向我支付房屋差价款人民币110万元。刘惠斌已于2014年3月31日向我支付了120万元，其中利息10万元。2014年4月2日，涉诉房屋所有权变更登记为刘惠斌一人所有。我认为解除刘惠斌与金桂红签订的编号为ZH2013A0003646的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》与我无关。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘惠斌与金桂红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据法院已查明的事实，刘惠斌、金桂红双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》后，因双方签订的涉诉合同中未对付款方式进行明确约定，导致合同未能继续履行，双方也未订立补充协议对付款方式进一步约定。现刘惠斌要求解除与金桂红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》，金桂红表示同意解除，法院对此予以准许。关于刘惠斌主张违约金一节，因双方就买卖合同履行产生纠纷的原因为金桂红未能按期支付购房款，虽金桂红迟延付款确属事实，但刘惠斌未能提供翔实、有效的证据证明已经告知金桂红付款账号等信息，亦未有证据证明购房款的支付是通过中原经纪公司进行，金桂红亦未能提供翔实、有效的证据证明已经向刘惠斌索要付款账号等信息，双方在合同履行过程中，均未对合同中约定不明之处进行补充协商，也未能就购房款给付方式等履行中的重要问题达成一致意见，推进合同履行，刘惠斌、金桂红双方对合同履行产生纠纷均存在一定责任。故刘惠斌要求金桂红支付违约金的诉讼请求，没有事实及合同依据，法院不予支持。在合同解除后，刘惠斌应将已收取的购房款共计50万元返还给金桂红。故金桂红要求刘惠斌返还购房款50万元的反诉请求，法院予以支持。在双方合同解除前，金桂红负有按合同约定向刘惠斌支付购房款的义务，故金桂红要求刘惠斌支付利息损失的反诉请求，没有事实及合同依据，法院不予支持。关于金桂红反诉要求中原经纪公司承担连带责任的诉讼请求，没有合同及法律依据，故对于金桂红该项反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：一、刘惠斌与金桂红之间签订的编号为ZH2013A0003646的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》于判决生效之日解除；二、刘惠斌于判决生效后七日内返还金桂红购房款共计人民币五十万元；三、驳回刘惠斌的其他诉讼请求；四、驳回金桂红的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，刘惠斌不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判金桂红向其支付违约金68万元及驳回金桂红要求其返还50万元购房款的反诉请求。其主要上诉理由为：金桂红未按照合同约定时间履行付款义务已构成根本违约，应当承担违约责任；双方所签订的房屋买卖合同中并未约定房款支付方式，金桂红作为买受人应当积极采取包括但不限于现金支付、支票付款等方式履行付款义务，故原审判决认定因双方未对支付方式进行约定导致合同未能继续履行错误；原审判决认定其对产生纠纷存在一定过错属于认定事实错误。金桂红、中原经纪公司均同意原判。赵莹不同意原判。经审理查明：刘惠斌与赵莹原系夫妻关系，二人于2008年7月28日结婚。2012年6月7日，河南省郑州市中原区人民法院作出（2012）中民一初字第1162号民事调解书，确认：刘惠斌与赵莹自愿达成协议，赵莹与刘惠斌自愿离婚；涉诉房屋归刘惠斌所有，刘惠斌支付赵莹房屋价值差价款110万元，支付方式为：刘惠斌于2012年9月7日前一次性支付赵莹20万元，余款90万元于2013年9月7日前支付完毕，刘惠斌全部支付上述款项后，赵莹应于10日内协助刘惠斌将涉诉房屋过户至刘惠斌一人名下；赵莹与刘惠斌双方无其他争议。2014年3月31日，刘惠斌支付赵莹120万元，其中利息10万元，赵莹自愿放弃涉诉房屋，该房屋所有权归刘惠斌个人所有。2014年4月2日，涉诉房屋所有权转移登记至刘惠斌一人名下。2014年3月31日，经中原经纪公司居间，刘惠斌（出卖人）与金桂红（买受人）签订编号为ZH2013A0003646的《北京市存量房屋买卖合同》，约定：刘惠斌将涉诉房屋卖与金桂红，房屋成交价为340万元；金桂红未按照附件约定时间付款的，逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，金桂红按日计算向刘惠斌支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向刘惠斌支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，刘惠斌有权解除合同；刘惠斌解除合同的，金桂红应当自解除合同通知送达之日起10日内按照房屋成交价的20%向刘惠斌支付违约金，并由刘惠斌退还金桂红全部已付款。当日，刘惠斌与金桂红亦签订了《自行划转补充协议》，约定：经双方协商一致，所有款项以自行划转的方式进行，所需支付款项包括：1、定金：双方已通过居间人转付定金10万元；2、首付款（不含定金）：金桂红应于2014年5月10日前支付给刘惠斌首付款140万元；3、尾款（不含定金）：金桂红应于2014年6月15日前支付给刘惠斌尾款190万元；4、关于付款方式的补充约定：2014年4月4日支付刘惠斌首付款不含定金10万元整，需支付刘惠斌40万元整，剩余100万首付款于2014年5月10日之前支付刘惠斌；依据本补充协议，金桂红应当支付给刘惠斌的任何款项若需通过转账等方式支付时，须支付至刘惠斌指定的以下账户，但刘惠斌、金桂红双方未对户名、开户银行、账号进行约定。2014年4月4日，刘惠斌与金桂红签订《钱款交付书》，载明：金桂红于2014年3月31日将10万元定金交付给刘惠斌，双方对户名、开户银行、账号未进行约定。当日，双方亦签订了另一份《钱款交付书》，载明：金桂红于2014年4月4日将40万元定金交付给刘惠斌，双方对户名、开户银行、账号未进行约定。原审审理中，刘惠斌认可收到金桂红支付的涉诉房屋购房定金及首付款共计50万元。刘惠斌在原审庭审中明确表示同意退还50万元房款，但不同意支付利息，且返还时间尚需考虑。关于金桂红未按照合同约定时间支付购房款的原因，金桂红主张因刘惠斌一直未向其提供银行账号；刘惠斌则主张金桂红知晓其银行账号，提交了2014年4月1日案外人姜燃向其银行账户的转账交易明细及未签字的《钱款交付书》，该《钱款交付书》中载明刘惠斌的户名、账号、开户行等信息，以及金桂红提交的金桂红与姜燃的转账凭证用以证明其上述主张。金桂红对上述没有签字的《钱款交付书》的真实性及证明目的不予认可，并称：姜燃系中原经纪公司介绍给刘惠斌，由其先行垫付50万元，姜燃与刘惠斌之间的付款行为，其并未参与，刘惠斌并未向其提供银行账号。中原经纪公司称：房款是通过刘惠斌与金桂红自行交接的，不是通过中原经纪公司转付的；房款是重大事项，一般按银行转账支付，但刘惠斌没有填写转账账户，中原经纪公司无法强制刘惠斌填写账号，但提示过刘惠斌、金桂红通过银行转账的方式支付。二审审理中，关于涉诉房屋房款的支付方式，刘惠斌与金桂红双方确认签订合同时口头约定通过银行转账方式支付。刘惠斌向本院提交了赵莹出具的书面意见，载明：“2014年3月31日，我与刘惠斌一同回京办理房产买卖一事，与中原地产中介公司的张强经理介绍的客户金桂红女士签订房屋买卖合同，金桂红同意先行支付50万元做为首付款和订金（订金10万元、首付40万元）。但在签合同时金以两个房本须变更为一个为由，只支付10万元订金，剩余40万变更后支付。因我与刘惠斌离婚协议上有约定，即刘惠斌将剩余欠款支付清后，才予以办理房产证变更。这时，中原地产中介的孙宏洁女士主动找来其朋友姜然，姜同意以借款形式给刘惠斌垫付50万元（条件是支付姜然2万元利息），随后孙宏洁、姜然，还有我本人陪同刘惠斌一起在北京交通银行崇文门支行开户（刘惠斌办理开户），姜然在交行直接转入刘惠斌账户48万元（其中2万元利息已扣除），孙宏洁全程陪同监督。”同时，赵莹就本案原审判决向本院提交书面意见，其认为：金桂红在合同履行过程中，可以采用多种方式向刘惠斌支付涉诉房屋购房款，但原审法院却以支付方式来约定而认为合同不能履行错误；金桂红不按时向刘惠斌支付购房款，已违反了双方签订的房屋买卖合同约定，金桂红应当向刘惠斌支付违约金68万元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》、《钱款交付书》、收据、转账凭证、民事调解书及各方当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘惠斌与金桂红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。虽然金桂红未按照合同约定时间履行付款义务，但鉴于双方确认付款方式为银行转账，现刘惠斌并未提供充分有效证据证明其已将银行账号告知了金桂红，金桂红亦未提供充分有效的证据证明其向刘惠斌索要付款账号，故原审法院认定双方对合同履行产生纠纷均存在一定过错，对刘惠斌要求金桂红支付68万元违约金及金桂红要求刘惠斌赔偿利息损失的诉讼请求均不予支持，处理正确，本院予以维持。关于刘惠斌所称通过其提交的案外人姜燃与刘惠斌之间的转账交易明细及金桂红与姜燃之间的转账凭证可以证明金桂红应当知晓其银行账号，对此，金桂红主张其并未参与刘惠斌与姜燃之间的转账交易，刘惠斌提交的赵莹出具的书面陈述亦可印证金桂红的上述主张，且现有证据显示金桂红与刘惠斌之间并无直接银行转账汇款交易往来，故对刘惠斌的上述意见，本院不予采纳。关于刘惠斌不同意退还50万元购房款的上诉请求，本院认为，鉴于双方均同意解除合同，且双方对合同履行过程中产生纠纷均存在一定过错，刘惠斌在原审审理中亦认可收到上述款项并同意退还，故原审法院判决刘惠斌返还金桂红已支付的购房款50万元，处理正确，本院予以确认。综上所述，刘惠斌的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费10600元，由刘惠斌负担5300元（已交纳），由金桂红负担5300元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费4400元，由刘惠斌负担2200元（于本判决生效之日起七日内交纳），由金桂红负担2200元（已交纳）。二审案件受理费15000元，由刘惠斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 珊审 判 员 姚 颖代理审判员 马兴芳二〇一五年二月十三日书 记 员 刘 曈 来源：百度“”