（2015）一中民终字第01317号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-03-26
案件名称
朱静与北京高之苑物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱静,北京高之苑物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第01317号上诉人（原审被告）朱静，女，1985年2月27日出生。委托代理人常路，北京市国振律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京高之苑物业管理有限公司，住所地北京市昌平区南环路高之苑小区内。法定代表人杨文涛，经理。委托代理人陈礼中，男，1980年9月28日出生，北京高之苑物业管理有限公司员工。上诉人朱静因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第14173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。北京高之苑物业管理有限公司（以下简称高之苑公司）在一审法院诉称：朱静系高之苑公司管理的昌平区＊＊小区业主，2010年6月1日，高之苑公司与朱静签订物业管理服务合同，依合同朱静每年应缴纳物业费1741.42元，朱静自2010年6月至2014年9月期间未依合同约定交纳物业费，欠费金额7546.15元。故此诉至法院，要求朱静支付拖欠的物业费7546.15元。朱静在一审法院辩称：朱静与高之苑公司没有签订过物业合同，对方没有合同依据，应驳回高之苑公司的诉讼请求，收物业费第一应当有合法的合同，第二有业主满意的服务，对方公司均不具备。一审法院经审理查明：朱静系高之苑公司服务管理的北京市昌平区＊＊小区＊＊楼＊＊室的业主，房屋建筑面积为96.63平方米。高之苑公司为朱静所在的小区提供物业服务，高之苑公司按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》收取物业管理服务费。高之苑公司履行了物业管理服务义务。朱静未交纳2010年6月至2014年9月期间的物业费7537.14元。一审法院经审理认为：高之苑公司为朱静提供了物业服务，朱静理应向高之苑公司交纳物业管理费。另指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。现高之苑公司起诉，要求朱静支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、被告朱静给付原告北京高之苑物业管理有限公司二○一○年六月一日至二○一四年九月三十日的物业费七千五百三十七元一角四分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京高之苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，朱静不服一审法院判决，向本院提起上诉称：朱静与高之苑公司从未签订物业服务合同，双方之间不存在物业服务合同关系，高之苑公司无权向朱静主张物业费；高之苑公司主张的物业费中有部分诉讼请求已超过诉讼时效，高之苑公司也未通过合法程序向朱静催交过物业费；高之苑公司未将物业收费标准进行公示，其收费标准无法定依据；高之苑公司提供的物业服务不达标，朱静有权拒缴物业费。综上，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回高之苑公司的全部诉讼请求。高之苑公司针对朱静的上诉请求和理由辩称：高之苑公司虽未与朱静签订物业服务合同，但高之苑公司为朱静所居住小区提供了事实上的物业服务，双方存在物业服务合同关系；高之苑公司提供的物业服务是连续性的，且高之苑公司每年都会向欠费业主进行催缴，不存在诉讼请求超过诉讼时效的问题；高之苑公司的收费标准是经过北京市昌平区物价局批准，且高之苑公司每年的物业费用支出都会报送区建委并在小区公示；高之苑公司提供的物业服务也符合合同约定标准。综上，同意一审判决，不同意朱静的上诉请求和理由。本院审理期间，双方均未提交新的证据。本院补充查明：北京市昌平区＊＊小区＊＊楼＊＊室（以下简称＊＊室）原业主为李春英。2003年9月2日，李春英与高之苑公司签订《物业管理服务协议书》，约定由高之苑公司为李春英所居住的＊＊小区提供物业服务，高之苑公司按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》收取物业管理服务费。2010年6月1日，李春英将＊＊室房屋产权过户至朱静名下。此后，朱静与高之苑公司未签订物业服务合同。高之苑公司作为＊＊小区的前期物业公司，一直为该小区提供物业服务。一审期间，高之苑公司为证明其物业收费标准系经过有关部门合法程序批准，向法院提交了北京市昌平区物价局发给高之苑公司的《北京市昌平区物价局关于＊＊小区物业管理服务收费的通知》。朱静针对该证据认为物价局不应随便涨价，其购房时物业费收费标准为1.2元，现涨到1.5元并未征得业主同意。二审期间，高之苑公司称开发商为了更好的销售该小区楼盘，在小区楼房开盘的当年为业主垫付了部分物业费，但物业收费标准从未改变，高之苑公司一直是按照物价局的通知要求收取的物业费。一审期间，高之苑公司向法院提交物业费催缴通知三份，用以证明高之苑公司曾以通知的形式向＊＊小区业主催缴2010年至2012年三个年度的物业服务费。朱静称其未见过上述催缴通知。另查，朱静在一审期间针对高之苑公司的诉讼请求未提出诉讼时效抗辩。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人的陈述、（2012）昌民初字第7649号民事判决书、北京市昌平区物价局关于＊＊小区物业管理服务收费的通知、物业管理服务协议书、照片等证据材料在案佐证。本院认为：根据已查明的事实，高之苑公司为＊＊小区提供了物业服务，朱静作为该小区的业主，虽未与高之苑公司签订书面物业服务合同，但实际享受了物业服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系，故朱静理应交纳相应的物业费用。关于诉讼时效一节，因物业服务具有长期性、连续性的特点，故在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛。一审期间，高之苑公司提交了催缴物业费的通知，可以认定其并未明显怠于行使权利，仍持续向业主要求交纳物业费，且朱静在一审期间未提出诉讼时效抗辩，故对朱静认为高之苑公司的诉求超过诉讼时效的主张，本院不予支持。关于收费标准问题，＊＊小区物业收费标准系经北京市昌平区物价局批准，且该收费标准并未违反法律、行政法规的规定，故高之苑公司依据该收费标准向朱静收取物业费并无不当。最后，就高之苑公司物业服务不达标的主张，朱静未向法院提供充分有效的证据予以证明，且因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由，故本院对朱静该项上诉理由不予采信。需要说明的是，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上所述，一审法院判决结果正确，应予维持。朱静的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二十五元，由朱静负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由朱静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 陈 伟代理审判员 张 琦二〇一五年二月十三日书 记 员 黄慧婧 来源：百度“”