（2014）太民初字第0201号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-06-13
案件名称
太仓康佩生态花木园艺发展有限公司与沈宏宇、陈佩庆租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
太仓康佩生态花木园艺发展有限公司,沈宏宇,陈佩庆
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第五十二条，第五十六条，第五十七条，第五十八条，第六十一条，第九十四条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民法通则》：第三十条，第三十五条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第二条，第五条第一款
全文
中华人民共和国江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2014）太民初字第0201号原告太仓康佩生态花木园艺发展有限公司。法定代表人陈康明，该公司董事长。委托代理人黄宇峰，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。委托代理人方磊，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。被告沈宏宇。被告陈佩庆（CHENDEVERAPEIQING），玻利维亚籍。委托代理人周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。委托代理人刘清华，上海市杰豪律师事务所律师。原告太仓康佩生态花木园艺发展有限公司与被告沈宏宇、陈佩庆租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告太仓康佩生态花木园艺发展有限公司的委托代理人黄宇峰，被告沈宏宇及其委托代理人包忠华（在案件审理过程中，沈宏宇解除与包忠华的代理关系），被告陈佩庆及其委托代理人周卫良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓康佩生态花木园艺发展有限公司诉称：2012年12月10日，原告与两被告签订《租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于太仓市璜泾镇的部分办公室、宿舍及场地租给两被告开设“农家乐”，租期为10年，自2012年9月1日至2022年9月1日，租金前五年为每年60万元，第六年起每年递增5%。租金每年9月1日前支付，先付后租。根据合同，被告应于2013年9月1日向原告支付60万租金，然后经原告多次催要，被告至今未付该笔租金。《租赁合同》还约定了生态园内所有树木均由原告自行支配和买卖，被告对租赁场地进行改造需要提供书面方案，经原告同意后方可进行，否则给原告造成的后果及损失均由被告承担，并且原告有权终止合同。然而，在原告起诉两被告前后，被告沈宏宇在未经原告同意的情况下，盗伐树木500余棵，在林区内建设射箭场、CS野战场、小商品市场等建筑；破坏绿地，水泥浇筑路面和停车场，对租赁物进行了大规模的改建。根据合同，被告的行为违反了租赁合同的约定，原告有权与被告解除租赁合同，并有权要求被告对租赁物恢复原状，赔偿损失。综合以上事实和理由，被告未能按约支付租金，在未取得原告同意的情况下对租赁物进行了改建，被告的行为违反了合同约定，符合合同中约定的解除合同的条件。故原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、被告腾退租赁的所有土地、房产；3、被告向原告支付自2013年9月1日起至判决生效之日止的租金；4、被告按银行同期贷款利息向原告支付2013年9月1日起至判决生效之日止的利息损失。被告沈宏宇辩称：一、原告与沈宏宇、陈佩庆签订的租赁合同无效。1、原告所出租的办公房、宿舍、场地等标的物所在土地归太仓市璜泾镇华南村七组集体所有。该土地当时华南村七组是出租给苏州华南生态养殖发展有限公司用于生态养殖的，原告在未取得承租权的情况下再转租给沈宏宇，属无权处分他人财产的情况，故该行为无效。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉土地被原告出租给沈宏宇用于开办“农家乐”，“农家乐”属于休闲旅游娱乐等第三产业，不是农业建设用途，违反了土地相关的法律规定，租赁合同应属无效。3、租赁合同涉及的办公室、宿舍等房屋，出租人原告既未取得建设工程规划许可证，也未经得任何部门批准，属违法临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该租赁合同也应属无效。二、租赁合同的无效完全系原告过错造成，应由原告承担合同无效返还沈宏宇租金及赔偿损失的法律责任。1、原告故意隐瞒基本事实构成欺诈，存在重大过错。原告作为出租人在与承租人签订租赁合同前应当向承租人诚信地出示其拥有租赁物所有权或使用权的合法权证或证明文件，但原告一直未将其出租用地的合法来源情况披露给沈宏宇，导致沈宏宇上当被骗与其签订租赁合同；原告与太仓市璜泾镇人民政府签订的租赁合同明确租用地块用途为养殖用地，农家乐属于非农业建设用途，养殖用地不应该也不可能用于开办农家乐，该情形原告没有告知沈宏宇；原告本身的营业执照范围也仅为“花木、盆景园艺的栽培，园林绿地的设计和施工”，不具有养殖的主体资格。2、合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应该予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案合同无效系原告过错造成，应当返还已收取沈宏宇的租金，并对沈宏宇因合同无效所造成的损失进行赔偿。三、因双方租赁合同无效，故原告以未付租金为由起诉被告解除合同等诉讼请求已没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。但有下列事实仍需法院查明：1、沈宏宇在被骗的情况下已经付清第一年度的租金，不存在拖欠原告租金；2、原告一直未将租赁物完全交付沈宏宇使用，包括部分房屋和场地，原告还通过强占门卫室等手段强行阻挠妨碍沈宏宇使用租赁物；3、原告不能提供有效租赁物证照，租赁物所在地的村民也多次向沈宏宇主张权利，导致沈宏宇不能领取营业执照，因此即便在沈宏宇占有租赁物的期间，沈宏宇无法实现对租赁物的正常使用和收益；4、原告在提起诉讼的情况下，不顾沈宏宇方的人员仍在租赁物内的事实，悍然派遣社会人员强行占领租赁物内场地和房屋等各类设施，甚至威胁沈宏宇方的人身和财产安全，逼迫沈宏宇退出了租赁场所，故已形成原告实际非法占有租赁物的事实。四、沈宏宇请求法院依法追加第三人参加诉讼。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十条规定，因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知承租人作为第三人参加诉讼。本案显然属于转租合同产生的纠纷，故法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。综上，请求确认租赁合同无效并驳回原告的诉讼请求。被告陈佩庆辩称：1、同意原告的诉讼请求，解除双方的租赁合同；2、之所以没有按时支付租金，主要责任在沈宏宇的违约行为，责任应当由沈宏宇承担。经审理查明：苏州华南生态养殖发展有限公司于2002年6月4日登记设立，登记机关为江苏省苏州工商行政管理局，该公司股东为香港宝丽安实业有限公司，陈康明和陈佩庆分别为该公司的副董事长和总经理。2002年7月4日，该公司法定代表人黄建国作为乙方与太仓市璜泾镇华南村村民委员会（后因行政区划调整，合并至荣文村村民委员会）签订《临时用地协议》，村民委员会同意乙方临时使用华南村七组土地100亩作为生态养殖用地，使用年期暂定50年，每年乙方付给甲方土地补偿费每亩500元。同日，黄建国作为甲方还与华南村七组村民代表李雪良签订《协议书》，约定使用河道时双方对水质同时取样化验，随后封样保管，次年再取样化验，若有污染由养殖场负责赔偿（包括空气污染），一切费用由养殖场负责；养殖场所需劳动力，在同等条件下，应先录用乙方人员，2003年租金费由双方协商后在2002年12月底前一次性付清（97.5亩）。2002年7月5日，华南村七组村民代表李雪良作为甲方与乙方华南村村民委员会签订《租用土地协议》，约定乙方租用华南村七组土地97.5亩作为生态养殖用地，使用年限暂定50年，每年乙方付甲方土地补偿费每亩最低价500元，共计48750元（今后租金费随物价的变动再相应上涨）。苏州华南生态养殖发展有限公司于2003年12月31日吊销后未注销。原告太仓康佩生态花木园艺发展有限公司于2002年10月28日登记设立，登记机关为苏州市太仓工商行政管理局，经营项目为“花木、盆景园艺的栽培，园林绿地的设计、施工”，该公司股东为香港宝丽安实业有限公司，陈佩庆系法定代表人，职务为执行董事兼总经理，陈康明系董事。2003年1月22日，股东变更为香港宝成国际投资有限公司。2008年9月19日，法定代表人变更为陈康明。2013年4月25日，陈佩庆变更为公司监事。原告公司在设立之前，作为乙方以“太仓康佩花木园艺发展有限公司”名义与甲方太仓市璜泾镇人民政府签订《太仓市集体土地使用权租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的养殖业用地使用权位于璜泾镇，面积合150亩；地块用途为养殖用地，乙方承租后必须按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意后，双方协商调整年租金后，向太仓市国土资源局申请办理用途变更手续；土地使用权租赁期自2002年10月1日至2052年9月30日止；土地使用权的年租金为每亩500元，总额57150元，土地青苗费为每亩250元，一次性支付青苗费总额28575元；乙方根据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让、转租、抵押，如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到太仓市国土资源局办理有关变更手续；合同经双方法定代表人签字盖章，报县（市）以上地方人民政府备案生效。太仓市璜泾镇人民政府在该合同落款“甲方主管部门”处签字盖章。合同签订后，原告每年向太仓市璜泾镇财政部门缴纳土地租金。2012年7月4日，沈宏宇代表太仓优源果蔬产销专业合作社作为乙方、原告作为甲方签订《租赁合同》，约定：由甲方将太仓市璜泾镇现址的办公房、宿舍、场地租赁给乙方开办“农家乐”用，其中办公房、宿舍建筑面积约为2000平方米、场地使用面积约为13万平方米，租赁期限为10年，自2012年9月1日至2022年9月1日。2012年8月25日，原告向太仓市璜泾镇人民政府出具申请书，拟利用现有公司生态花木园艺资源，开展绿色旅游以拓展璜泾镇的知名度和社会形象，申请将租赁的部分土地转租给公司股东陈佩庆、沈宏宇开办农家乐项目。太仓市璜泾镇人民政府拟同意，但要求其严格遵守土地管理的各项规定。2012年9月17日，章济华、沈宏宇、阮传贤分别作为甲、乙、丙方签订《关于太仓横迳（璜泾）镇康佩庄园项目合作经营的协议》，约定项目所在地位江苏省太仓市璜泾镇岳鹿公路南侧，占地13万平方米，其中包括办公室、宿舍等建筑面积约2000平方米；经营范围包括农家乐、生态养殖和生态种植区、动物园、花卉和盆景区、宠物寄思区；经营期限为10年，自2012年12月1日至2022年11月30日止，筹备期为90天，2013年1月1日正式开始营业；三方还约定了各自的出资比例。2012年9月18日，章济华、沈宏宇、阮传贤再次签订《关于太仓优源果蔬产销专业合作社股权变更的决议》，明确了三人占太仓优源果蔬产销专业合作社的股权比例。沈宏宇以太仓优源果蔬产销专业合作社名义前后收取章济华145万元。2012年12月10日，太仓优源果蔬产销专业合作社（沈宏宇）向原告申明，因太仓优源果蔬产销专业合作社内部问题，原订的租赁合同作废。同日，原告作为甲方、两被告作为乙方签订《租赁合同》，该合同内容与2012年7月4日太仓优源果蔬产销专业合作社与原告签订的《租赁合同》内容一致。合同第一条“租赁范围及用途”约定：甲方将位于太仓市璜泾镇现址的办公房、宿舍、场地租给乙方开办“农家乐”用，其中办公房、宿舍建筑面积约为2000平方米、场地使用面积约为13万平方米；甲方保留生态设备，所有树木均由甲方自行支配、买卖；乙方租赁后，对租赁场地进行改造但乙方需要提供书面方案，经甲方同意后，方可进行，否则给甲方造成后果及损失均由乙方负责，并甲方有权终止合同。第三条“租赁期限”约定：租赁期限为10年，自2012年9月1日至2022年9月1日。第四条“租金及支付方法”约定：前五年租金每年为60万人民币（税后），以后每年租金按5%递增，如乙方需要开具发票的，则所有税金均由乙方承担。支付方法为先付后租，乙方在本合同签订时支付10万元保证金，余额50万元到2012年7月底前支付；第二年租金在2013年9月1日前一次性支付给甲方，第三年租金在2014年9月1日前一次性支付给甲方，以此类推。第五条“房屋装修及归还”约定：乙方如对所租的房屋重新装潢或变动设备及结构时，须事先征得甲方的书面同意，所有费用由乙方承担；因乙方原因造成本合同解除的或租赁期限届满后乙方不再续租的，所有装潢归甲方所有，乙方如破坏房屋结构的须对租房恢复原状，经甲方确认后再将租赁场所及钥匙等归还给甲方。第十一条“合同解除”约定：乙方如发生以下行为之一时，甲方可在书面通知乙方的前提下单方面解除本租赁合同，甲方无需承担违约责任，如乙方违约的还应支付违约金给甲方：1、租赁场所的使用违反本合同的第一条、第四条、第六条、第九条规定的；2、违反本合同其他有关规定的；3、有明显失信或欺诈行为的事实的。上述合同还对其他事项作了约定。同日，沈宏宇与陈佩庆签订《合作协议》，双方约定共同出资200万在原告领导下成立一家经营服务部，其中沈宏宇出资比例占70%，商定合作年限为10年。2013年1月25日，两人再次签订《合作协议》，将出资比例变更为沈宏宇占40%。后沈宏宇两次收取陈佩庆人民币合计120万。2013年6月5日，沈宏宇通过江苏孙剑良律师事务所律师韩佳宇向陈佩庆发函，称项目总投资已经达到350万元，建议陈佩庆按协议约定比例追加投资90万元，同时告知该项目将于2013年6月28日正常开业。6月24日，陈佩庆亦通过上海市杰豪律师事务所律师周卫良、刘清华回函，称项目原定3月21日开业，因沈宏宇原因致使原定开业仪式无法举行，现通过律师函宣布6月28日开业，凭何开业？陈佩庆对总投资达350万元一事不知情，超支部分沈宏宇没有提供合法凭证，也未事先征得陈佩庆意见，且沈宏宇在与陈佩庆合作期间，还与他人就该项目重复订立合同，收取他人费用，涉嫌商业欺诈，要求沈宏宇将该项目的实际投资情况以及与他人重复合作该项目等事实真实告知。7月5日，沈宏宇再次通过韩佳宇律师回函，明确将于2013年7月10日进场做开业准备，请陈佩庆于7月15日前商议相关事宜。7月17日，陈佩庆通过周卫良律师回函，邀请沈宏宇于7月22日至上海市杰豪律师事务所商议相关事宜。2014年2月18日，原告向两被告发函，要求两被告接通知后立即支付租金60万元，并要求其停止对租赁场地改造。被告陈佩庆于2月20日收函；被告沈宏宇收函后于3月3日通过江苏省孙剑良律师事务所律师韩佳宇律师回函原告，回函内容为：一、贵司存在严重违约，承租人不同意支付全部租金。1、贵司交付的租赁标的不符合合同约定。贵司出租给承租人的土地面积与合同约定严重不符；贵司至今未将传达室交付给承租人，且长达18个月占用250平方米房屋存放车辆，长达3个月占用房屋堆放家具；2、承租人租赁贵司房屋、场地系用于开办农家乐，然而贵司法定代表人陈康明在承租人开业之际，私自封锁大门，严重阻挠承租人正常经营，承租人不仅有权拒付租金，并且有权要求贵司予以赔偿；3、贵司未妥善处理双方之间的矛盾，甚至派人殴打承租人沈宏宇先生的父亲，沈宏宇将追究相关人员的法律责任。二、关于贵司提出承租人未经贵司同意进行改造活动，要求停止改造，纯属无理要求。承租人所进行的并非是改造，系为了实现租赁目的而对房屋进行的正常维修保养，事先已经征得贵司同意，且《租赁合同》中已经明确租赁标的维修保养由承租人负责，承租人并非必须征得贵司同意。回函后，沈宏宇仍在租赁场地内进行小商品市场、水泥道路、水泥停车位、CS野战场、射箭场、迷宫等设施的建造。2014年3月20日，原告向本院提起诉讼。2014年4月28日，本案讼争土地所在的太仓市璜泾镇荣文村村民委员会出具证明：“太仓康佩生态园招商项目是由璜泾镇统一招商引资的，镇里统一与太仓康佩生态花木园艺发展有限公司签订了合同，之前2002年本村与苏州华南生态发展有限公司签订的多份土地租赁合同均已作废。在土地租赁合同履行过程中，太仓康佩生态园艺发展有限公司将土地租金交给镇里，有镇里再发给本村”。上述事实，有原告提供的租赁合同、通知及回函、太仓市集体土地使用权租赁合同、机打发票、申请书、证明、照片两组、工商登记信息，被告沈宏宇提供的协议书、临时用地协议、租用土地协议、工商登记信息，被告陈佩庆提供的声明、合作协议2份、收据、收条、律师函、告知函、租赁合同、合作经营协议、股权变更决议、收条、结算凭证、结算业务申请书、解除合作协议律师函以及庭审笔录等证据予以证实。另查明：根据太仓市璜泾镇建设管理站测绘，原告所承租土地共计124966平方米，土地根据利用现状分别包括旱地、其他园林、农村道路、河流水面、坑塘水面、田坎、建制镇、村庄用地等。原告主张其有权建造承租土地面积30%的建筑，提供了太仓市人民政府办公室于2012年7月4日发出的抄告单（太府抄2002字第25号），该抄告单将农业招商引资过程中碰到的一些突出问题予以统一，明确了“建办农业‘三资’项目，只要符合太仓农业结构调整方向，经市农业产业化领导小组办公室批准的项目，在租用土地内建造的生活建筑（控制在租用地面积的30%以内），免收生活建筑用地管理费、生活建筑押金”。上述事实，有原告提供的租赁土地红线图、土地利用现状分类图表、抄告单等证据予以证实。另查明：在本案过程中，讼争土地及房屋自2014年4月16日起已经由原告实际控制。该事实由原、被告当庭陈述予以证实。本案的争议焦点之一：原、被告签订的《租赁合同》是否有效？原告认为：原告于2002年8月和太仓市璜泾镇人民政府签订土地租赁合同，取得了华南村土地使用权。合同签订后，原告也每年按约向政府缴纳土地租金，而原告的原股东与华南村签订的合同已经作废，并未履行。原告租赁土地后从未改变土地的用途，土地始终用于种植，在租赁土地上建造的房屋也未超过土地面积的30%，符合相应的政策，原告取得讼争土地的使用权是合法有效的。原告转租给两被告也是合法的，得到了璜泾镇人民政府的认可。开办农家乐也是利用了庄园的旅游资源，土地的用途还是种植之用，并未使土地硬化，改变土地用途。因此，原、被告于2012年12月10日签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效。被告沈宏宇认为：落款为2012年12月10日的《租赁合同》、声明以及两被告之间的关于股权比例变更的两份协议书都是2013年1月25日签订的。按照土地管理法的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，原告将涉案土地使用权出租给被告用于开办农家乐，不是农业建设，违反了土地相关的法律规定，租赁合同应属无效。被告陈佩庆认为：原、被告之间的《租赁合同》是2012年12月10日签订的，这份合同是在太仓优源果蔬产销专业合作社与原告签订的合同基础上变更了租赁主体而重新签署的，此时沈宏宇代表的太仓优源果蔬产销专业合作社在讼争土地上已经开始了对租赁物的改建工作，故合同内容是双方经过多次协商确认的，并不违反国家强制性法律的规定。本院认为：从现代农业的发展趋势看，农业功能已经从由单一的农产品生产向生产、生活、生态功能并重转变。现代农业依托农业绿色特征和农村特色地域文化，以农村景点、农事体验、农展节庆等载体，整合农业生产要素、农耕文化、田园风光和山水资源，积极挖掘农业文化内涵，发展都市农业、休闲观光农业、生态旅游农业，拓展农业发展空间，拓宽农民增收渠道，是传统农业发展的途径之一。本案中，原告作为一家花木、盆景园艺栽培以及园林绿地设计、施工单位，根据所承租土地的性质，进行树木种植等活动并未改变土地的用途和性质。此后，原告将承租的土地使用权转租给被告开办农家乐，一般来说，农家乐是农业经济与旅游经济相结合而产生的一种新兴的旅游休闲形式，是以乡村自然风光以及当地农副产品为基础，伴随着农村产业结构调整而出现的新生事物，属于大农业的范畴。因此，原、被告双方签订《租赁合同》约定开办农家乐，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同中涉及土地部分的内容合法有效，同时也得到了农业管理部门和当地政府的认可和支持。但需要指出的是，根据我国城市规划法、村庄和集镇规划建设管理条例的规定，任何建筑包括将对土地硬化或未硬化的均应通过建设规划部门的批准方可建造，未经批准建造的各类建筑均属违法建筑。原告所出租的办公房及宿舍，虽建造在农村集体建设用地之上，但上述建筑物至今未履行相关的审批手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，涉及租赁合同房屋部分的内容无效。本案的争议焦点之二：原告主张被告违反租赁合同有效部分的约定，要求解除有效部分租赁合同是否有相应依据？原告认为：被告未按约定支付租金且对租赁场地进行改造时未经原告同意，违反了租赁合同第一条、第五条的约定，构成违约，原告可在书面通知对方的前提下单方解除租赁合同。被告沈宏宇认为：被告未按约支付第二年租金的理由是原告未将租赁物完全交付沈宏宇使用，且通过强占门卫室等手段强行阻挠妨碍沈宏宇使用租赁物；而根据租赁合同约定，被告需对租赁场所内的装修及设备进行维修保养，且沈宏宇改建场地时口头告知过原告。被告陈佩庆认为：在与原告合同履行期间，被告存在诸多违约行为，包括未按约定支付租金，也存在大量违章搭建，对原告的该项诉请予以认可，但被告违约行为的责任人是沈宏宇，根据两被告的协议，项目具体由沈宏宇操作，陈佩庆已按约定向沈宏宇支付了投资款，而诸多的改建违章行为都是沈宏宇单方进行，没有得到陈佩庆的同意和认可。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》落款时间为2012年12月10日，被告沈宏宇虽辩称合同系事后签订，但未能提供相应证据，故对此主张本院不予采纳。关于合同约定的场地及建筑面积，双方在交付时未进行测量，而根据太仓市璜泾镇建设管理站出具的红线图，原告所承租土地共计124966平方米，与合同约定的场地使用面积约13万平方米大体相当。鉴于该合同与2012年7月4日的《租赁合同》仅是合同主体发生变化，内容完全一致的事实，即在原、被告签订《租赁合同》时，涉案土地及建筑物已经由太仓优源果蔬产销专业合作社占有并进行改建，合同签订后，沈宏宇继续对租赁物进行改建，此后在长达一年多的时间内也从未对承租物的交付情况提出过异议，被告沈宏宇主张原告交付的租赁物未全部占有的意见，依据不足，本院不予采纳。按租赁合同有关法律规定，承租人应当支付租金，对无效部分应当交付占有使用费。本案中，经原告书面催款且要求其停止改建活动时，两被告仍未支付，且被告沈宏宇经催要后明确表示不同意支付租金。现原告向本院提起诉讼，要求按合同约定解除租赁合同有效部分，符合法律规定，本院予以支持。对于合同无效部分，应参照合同约定的租金交付房屋占有使用费。鉴于讼争土地及房屋自2014年4月16日起已经由原告实际控制，本院对原告要求被告腾退归还土地及房屋的请求，不予支持，同时本院确认《租赁合同》中有效部分于2014年4月16日解除，无效部分自始无效。综上所述，原、被告于2012年12月10日签订的《租赁合同》部分有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告在原告交付承租物后，未按约定期限支付第二年租金，且在原告催要后仍未支付，原告据此要求解除合同依法有据，本院予以支持，并确认《租赁合同》有效部分于2014年4月16日解除。本案所涉的房屋并未取得建设工程规划许可，但承租人已实际占有该部分房屋并获取相应的使用价值，因此承租人在向出租人返还租赁房屋的基础上仍应当向出租人支付房屋占有使用费。本院按被告在第二年实际占有使用租赁物的时间（2013年9月1日至2014年4月16日，共计227天），以合同约定的60万／年的标准进行核算，被告应支付原告租金（包含占有使用费）373150.68元。对原告要求被告按照银行贷款利率支付租金迟延履行的利息损失请求，因所涉合同部分无效，且原告负有一定的责任，故对原告的该请求本院不予支持。被告沈宏宇与被告陈佩庆系个人合伙，合伙人对合伙的债务对外承担连带责任，故对被告陈佩庆提出的没有按时支付租金（含占有使用费）的主要责任在沈宏宇，责任应当由沈宏宇承担的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告太仓康佩生态花木园艺发展有限公司与被告沈宏宇、陈佩庆于2012年12月10日签订的《租赁合同》有效部分于2014年4月16日解除，无效部分自始无效。二、被告沈宏宇、陈佩庆于本判决生效之日起10日内支付原告太仓康佩生态花木园艺发展有限公司租金（含占有使用费）373150.68元。三、驳回原告太仓康佩生态花木园艺发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，由原告太仓康佩生态花木园艺发展有限公司负担26900元，由被告沈宏宇、陈佩庆共同负担26900元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由两被告在履行本判决的同时按照负担额直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××99，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部）预交上诉案件受理费。审 判 长 张红烈审 判 员 王颖瑛人民陪审员 张立新二〇一五年二月十三日书 记 员 陈 忆