（2014）泰中商四终字第00068号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-02-27
案件名称
泰州市姜堰区张甸镇经济服务中心与泰州市顺天机械厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
泰州市顺天机械厂,泰州市姜堰区张甸镇经济服务中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泰中商四终字第00068号上诉人（原审被告）泰州市顺天机械厂，住所地泰州市姜堰区张甸镇梅垛村，企业注册号：32128400002168。投资人胡国平，该厂厂长。委托代理人朱志军，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托代理人王棋，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）泰州市姜堰区张甸镇经济服务中心，住所地泰州市张甸镇人民政府办公大楼内。法定代表人李伯群，该中心主任。委托代理人单照榴。委托代理人朱玉芹。上诉人泰州市顺天机械厂（以下简称顺天机械厂）为与被上诉人泰州市姜堰区张甸镇经济服务中心（以下简称张甸镇经服中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2014）泰姜张商初字第0005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人顺天机械厂投资人胡国平及其委托代理人朱志军、王棋，被上诉人张甸镇经服中心委托代理人单照榴、朱玉芹等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明：1、2009年1月1日，原姜堰市张甸镇企业服务站（甲方）与原姜堰市顺天机械厂（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将原梅垛钢窗厂的房屋出租给乙方从事生产，乙方负责维修；出租期限自2009年1月1日至2013年12月31日止，计五年；租金标准、支付方法：年租金为35000元，于每年年初交款50%，六月底交50%结清当年租金，租金均以现金支付，不得拖延或以货抵款；甲方的权利和义务：在每年12月31日前，乙方交清房租等；协议另约定，在协议期满后乙方应将承租厂房交还给甲方，如损坏则予以修复或赔偿等。朱平清作为甲方代表签字，姜堰市顺天机械厂加盖印章。协议签订后，甲方将租赁的房屋交乙方使用，乙方支付了前期房屋租金，于2012年6月26日乙方支付2012年上半年租金17500元；2012年12月8日，原姜堰市张甸镇经济服务中心向原姜堰市顺天机械厂催要2012年下半年租金17500元，同年12月29日原姜堰市顺天机械厂支付房屋租金17500元（收款人：姜堰市财政局非税收入专户、账户：某某某、开户银行：江苏姜堰农村商业银行通达支行）。2、2013年1月4日，原姜堰市顺天机械厂向账户某某某汇款100000元（缴款人：姜堰市顺于机械厂，收款人：姜堰市财政局非税收入专户，开户银行：江苏姜堰农村商业银行通达支行）。3、2013年1月25日，江苏省非税收入一般缴款书（姜堰市）（回单）备注栏载明，原姜堰市顺天机械厂缴纳的100000元为赞助款。4、2014年7月19日，原审法院组织双方对现泰州市顺天机械厂内的房屋进行现场勘验，并制作了现场勘验图。双方质证后认为：现泰州市顺天机械厂内的锅炉房、与锅炉房南北相邻的厕所及两间宿舍、东侧相邻钢化棚、刨光车间、污水处理间及排污口、与排污口东侧相邻废弃房屋、钢结构棚均是顺天机械厂在租赁期间新建。现位于泰州市顺天机械厂中心位置一车间以及大门东侧的门卫房均是顺天机械厂在拆除原两车间以及原门卫房后翻建。租赁期间，顺天机械厂对与污水处理间东侧相邻车间的屋面（含大梁）、窗户进行了维修。现场勘验图中其余的房屋均为顺天机械厂所租赁（该图中标注的未租赁房屋除外）。5、顺天机械厂在承租期间新建、翻建房屋时未取得有关部门的批准手续，其维修房屋经张甸镇经服中心同意。原审另查明：1、因机构改革，原姜堰市张甸镇企业服务站与其他单位合并为原姜堰市张甸镇经济服务中心，后因姜堰撤市设区，原姜堰市张甸镇经济服务中心变更为泰州市姜堰区张甸镇经济服务中心。2、2013年4月26日，原姜堰市顺天机械厂依法变更为泰州市顺天机械厂。3、泰县（姜堰市）金属门窗厂（原梅垛钢窗厂）于1987年11月13日开业，住所地：泰州市姜堰区张甸镇梅垛村（原姜堰市梅垛乡家梅村），经济性质：集体所有制，股东：原姜堰市梅垛乡人民政府（已合并为原姜堰市张甸镇人民政府，现泰州市张甸镇人民政府），2002年11月12日，被工商行政管理部门吊销营业执照。以上事实，有张甸镇经服中心提交的2009年1月1日《协议书》、姜编（2010）3号关于印发《姜堰市镇事业单位机构设置、职能配置和编制核定的规定》的通知、顺天机械厂企业登记资料查询表、2012年12月8日通知书、国内挂号信函收据及查单、2012年10月10日、12月29日、2013年1月25日江苏省非税收入一般缴款书（姜堰市）、顺天机械厂提交的2012年6月26日江苏省非税收入一般缴款书（姜堰市）、2013年1月4日现金缴款单、原审法院依法调取的泰县（姜堰市）金属门窗厂的工商登记档案、依法制作现场勘验图、勘验笔录以及双方的陈述等证据予以证明。原审原告张甸镇经服2014年1月17日诉请判令顺天机械厂从其厂区搬出，交还租赁房屋；支付拖欠的租金35000元；并承担本案诉讼费用。原审被告顺天机械厂辩称：1、双方之间是招商引资合作关系，不是租赁合同关系。2、顺天机械厂已按2009年1月1日双方签订的协议第三条约定，在2012年12月29日交清了2012年的房租；2013年1月4日，缴纳了2013年至2015年共三年的房租100000元，双方的租赁关系仍然存在。3、承租期内张甸镇经服中心在未告知顺天机械厂的情况下，将承租的厂房和土地转让给案外人林胜勇，违反了租赁协议的约定，侵害了顺天机械厂的优先购买权。4、顺天机械厂基于对张甸镇经服中心的信任和租赁协议的信赖进行环保设备改造、生产设备投入、厂区环境改造等，花费近16000000元。请求驳回张甸镇经服中心的诉讼请求。原审认为，一审争议焦点是：1、双方之间是招商引资合作关系还是租赁合同关系；2、双方签订的《协议书》是否继续有效；3、张甸镇经服中心要求顺天机械厂从其厂区搬出，交还承租房屋、支付租金35000元的诉讼请求有无事实和法律的依据。关于争议焦点1，原审认为：我国合同法规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2009年1月1日，双方签订的《协议书》明确约定，原姜堰市张甸镇企业服务站将原梅垛钢窗厂（姜堰市金属门窗厂）的房屋租赁给原姜堰市顺天机械厂使用，该协议对租赁物、租赁期间，租金给付金额、时间，租赁物的维修等均进行约定，双方之间的关系符合租赁合同的特征，应为租赁合同关系。顺天机械厂对此项的辩称理由，不予采信。关于争议焦点2，顺天机械厂认为，双方口头约定，原姜堰市顺天机械厂于2013年1月4日向张甸镇经服中心汇款100000元缴纳了2013年至2015年三年的房屋租金，租赁协议继续有效。张甸镇经服中心于2013年1月25日开具江苏省非税收入一般缴款书（姜堰市）时自行将款项用途由租金改为赞助款。张甸镇经服中心则认为，原姜堰市顺天机械厂所汇100000元是赞助款，并非2013年至2015年（共三年）的租金，按《协议书》约定，三年租金应为105000元（3年＊35000元／年），顺天机械厂辩称不符合逻辑。现租赁期限已届满，租赁协议应终止履行。原审认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。顺天机械厂对其辩称理由，提交的2013年1月4日现金缴款单中款项来源未注明是房屋租金，对该笔款项对应的江苏省非税收入一般缴款书备注栏注明是赞助款。顺天机械厂辩称其支付的100000元是2013年至2015年三年租金，亦与合同约定的三年租金数额不符。顺天机械厂对其辩称理由未提交足够证据予以证明，故难以采信。现租赁期限已届满，双方的租赁关系依法终止。关于争议焦点3，原审认为：根据我国合同法的规定，租赁期间承租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。在租赁期间届满，租赁关系终止后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。张甸镇经服中心将原梅垛钢窗厂的房屋租赁给顺天机械厂从事生产，现租赁期间届满，双方之间的租赁关系终止，张甸镇经服中心依法可要求顺天机械厂返还租赁物。对于在租赁期间，顺天机械厂对部分租赁房屋进行了维修，根据租赁《协议书》的约定，房屋的维修由顺天机械厂自行负责，该部分费用由其负担。对于顺天机械厂在租赁期间新建、翻建，其未能提交证据证明已经张甸镇经服中心同意、已办理相关的批准手续，张甸镇经服中心可要求顺天机械厂恢复原状或者赔偿损失，但张甸镇经服中心对此并未主张，故不予理涉。另根据法律规定承租人应按照约定的期限支付租金。根据2009年1月1日《协议书》的约定，房屋年租金35000元，顺天机械厂未按约定支付2013年的租金。张甸镇经服中心要求顺天机械厂支付拖欠的租金35000元，符合法律规定，应予以支持。综上所述，原审认为：涉案双方约定的租赁期限已届满，租赁协议已终止，张甸镇经服中心要求顺天机械厂从其厂区搬出，同时将承租的房屋交还，支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。顺天机械厂辩称其于2013年1月4日汇给张甸镇经服中心100000元，张甸镇经服中心认为是赞助款，不属于本案处理范围，不予理涉。另外，顺天机械厂认为在承租期间张甸镇经服中心未告知其，而将承租的厂房等转让给案外人，构成违约，以及顺天机械厂承租期间投入大量资金、改造设备等，因顺天机械厂提起反诉后，又自动撤回，本案亦不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、泰州市顺天机械厂于本判决生效后二个月内从其厂区搬出，并将承租的房屋交还泰州市姜堰区张甸镇经济服务中心。二、泰州市顺天机械厂于本判决生效后十日内支付泰州市姜堰区张甸镇经济服务中心租金35000元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，由泰州市顺天机械厂负担（张甸镇经服中心同意其预交的案件受理费756元，由顺天机械厂向其直接支付，原审法院不再退还，顺天机械厂于本判决生效后十日内直接向张甸镇经服中心支付）。上诉人顺天机械厂不服上述判决，向本院提起上诉称，一、一审认定事实不清。1、被上诉人主体资格问题。一审判决依据是双方签订的租赁协议，而作为出租方代表签名的朱平清，其真是身份无证据证明，即使是姜堰市张甸镇企业服务站（原梅垛门窗厂）的工作人员，可以代表张甸镇企业服务站，但签订时间为2009年1月1日，在此时张甸镇企业服务站是否具有独立法人资格？若不具备，则应由张甸镇人民政府承担法律责任，本案中的被上诉人泰州市姜堰区张甸镇经济服务中心系2010年成立。且租赁合同应当由所有权人签订，被上诉人未提供其合法拥有租赁土地、厂房、设备的任何证据，不应是本案的当事人。所有权人为泰县金属门窗厂。2、上诉人所缴纳10万元的性质，上诉人在一审中提出，应原张甸镇长要求，三年租金一次性缴清可优惠5千元，被上诉人认为是赞助费，理当由其举证，一审分配举证责任有误。一级政府向企业索要赞助费有违法之嫌，且上诉人根本没有收到过缴款人联，不知道被上诉人所说的缴款用途。3、本案不仅是租赁，更应定性为招商引资。2004年原张甸镇将上诉人作为招商项目引进，并协调将其他厂家的电镀生产许可变更至上诉人名下。为延续电镀许可，上诉人进行了大量的设备、设施投入，2008年因行业标准提高，上诉人应张甸镇政府要求加大技改投入，2012年再次应政府要求进行环保投入，仅2012年投入为1600万元，因此政府还给予了专项补贴。政府应当保持政策的一贯性，现撕毁协议，漠视上诉人的贡献和领导的承诺，使上诉人的大量投入无法收回，让上诉人无法理解。4、现上诉人了解，被上诉人在2011年5月就将上诉人目前正在使用的土地17亩全部转让给一台籍商人，用于其他商业项目，对上诉人投入的厂房、不可动设备没有补偿，侵犯上诉人的优先购买权。如2011年就转让，更应当在2012年上诉人投入前告知上诉人，故张甸镇政府应当对上诉人的损失承担赔偿责任。二、法律适用错误。1、被上诉人不是合同相对人，不具备诉讼主体资格，法院应当裁定驳回起诉。2、上诉人已经缴纳2013、2014、2015年租金，应当视为原协议顺延，被上诉人要求解除合同依法无据。3、本案讼争的房屋已有部分毁损，后被上诉人责令上诉人改进，对上诉人投入的技改及新建的道路等形成新的建筑物及环保设备，一审未予处理。4、一审判决审理过程程序有误，上诉人在法定期限内向一审提交反诉状，一审通知上诉人缴纳反诉费。上诉人认为，反诉标的超过一审的管辖级别，且一审计算的费用有误。一审法院理当主动移送上级法院，且对上诉人移送请求应当采用裁定形式而不是采用通知形式，剥夺上诉人的上诉权利。请求撤销一审判决。被上诉人张甸镇经服中心当庭答辩称：1、被上诉人的诉讼主体适格。原姜堰市张甸镇企业服务站与上诉人签订租赁合同后，因机构调整合并为姜堰市张甸镇经济服务中心。又因区划调整，原姜堰市经济服务中心更名为泰州市姜堰区张甸镇经济服务中心。其性质为事业法人，有编制部门的文件为证。上诉人认为被上诉人不具备诉讼主体资格的理由不成立。另按照我国合同法第二百一十二条之规定，租赁合同的出租人不一定为租赁物的所有权人，故上诉人认为被上诉人并非涉案租赁物所有权人的上诉理由亦不能成立。2、上诉人所主张的10万元缴款属于赞助费，其认为系缴纳后三年租金的上诉理由缺乏事实依据。而且租赁合同如需延期必须履行书面手续，上诉人没有证据证明涉案租赁合同已经延期。作为出租人的被上诉人在租赁合同期满后立即提起了诉讼要求终止双方之间的租赁合同，足以说明涉案租赁合同并未转入不定期租赁的状态。3、本案是租赁合同纠纷，不存在招商引资纠纷之说。上诉人认为本案属于招商引资纠纷缺乏事实根据。4、上诉人认为原审违反级别管辖的上诉理由不能成立。上诉人在原审中明确向原审法院递交上诉状，意味着上诉人认为原审法院有管辖权。否则应当直接向上一级有管辖的法院起诉，无需要求原审移送管辖。江苏省高级人民法院相关规定，被告提起反诉其诉讼标的额不再累加重新确定级别管辖。5、其他上诉理由，例如涉案土地是否转让、上诉人加大了投入损失，被上诉人认为与本案无关。6、上诉人认为一审未对其扩建的房屋做判决处理问题，被上诉人认为该扩建的房屋属于违法建设，上诉人已向政府部门缴纳了停工保证金。其建筑物如果不能自行拆除将由行政部门依法拆除，不应纳入民事诉讼的审理范围。综上，被上诉人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审认定的事实，上诉人提出异议认为，对“另查明”部分第三点，集体所有制并没有股东的称谓，应该是出资人、主管部门。没有在任何工商资料载明股东身份是梅垛乡人民政府。被上诉人认可上述异议，但认为该登记并不影响一审判决。上述为对工商部门登记资料的表述，一审对历史资料表述无误，二审对一审查明的事实予以确认。二审庭审中，上诉人投资人胡国平陈述，签订租赁协议时，朱平清的身份为梅垛镇的服务站经理，协议上手书内容为朱平清当胡国平所写。对2013年1月4日缴纳给地方政府的10万元，胡国平的解释为，因环保技改投入较大，故请求政府相关领导同意延长租期，领导提出镇政府目前财政困难，为考虑能顺利延期，所以缴纳了10万元。对讼争双方存在的争议，本院认为：1、本案的租赁合同签订主体、诉讼主体是否适格。上诉人使用讼争房屋、场地等的前提是2009年1月1日上诉人顺天机械厂与姜堰市张甸镇企业服务站签订的协议。该协议中，因原梅垛门窗厂属集体所有制，2002年11月被工商行政管理部门吊销营业执照。张甸镇企业服务站作为集体资产管理部门，在资产管理过程中，代为将资产出租并不违反法律规定。且有时任企业服务站站长朱清平在该协议上签名。该协议签订时企业服务站未加盖印章，虽有不严谨之处，但未影响上诉人顺天机械厂租赁使用，且多年来，并未有其他产权人提出异议，该协议依法成立，双方理当遵从履行。由于行政区划、职能的调整，被上诉人继受管理讼争资产，并在租赁期满后，依法提起诉讼，主体适格。2、双方之间的租赁合同关系是否享受招商引资的优惠政策。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供。上诉人坚持认为，该企业2009年系地方政府招商引资，但未提供招商引资的合同或相关部门的文件，以证明其享有相关职能部门的优惠。而双方所确认的租赁的协议，并未见享受招商引资优惠的条款，故上诉人即使系政府相关职能部门或人员介绍，不论享受相关职能部门的优惠政策与否，亦不影响本案讼争双方的租赁合同法律关系的成立。3、关于2013年1月4日上诉人汇款到张甸镇财税所的10万元的性质。从上诉人顺天机械厂投资人胡国平的当庭陈述可见，双方的租赁关系是否延期尚未确定，为了租赁协议能顺延，上诉人“为解决地方政府的财政困难”汇款10万元。被上诉人收取该款无法定事由，其在发票上备注为赞助款，讼争双方的意向是一致的。故原审认为不属本案处理范围并无不当。而从张甸镇经服中心提交的姜堰编制委员会的文件，根据市委、市政府的相关规定，镇事业单位在公益性职能重新整合的基础上，统一设置为经济服务中心，均为公益性全额拨款事业单位，经费由市、镇财政予以保障，负责本镇范围内各类企业的相关服务工作。故被上诉人作为公益性事业全额拨款服务部门，收取“赞助费”，违反相关纪律要求，理当自行纠正。4、上诉人租赁使用原梅垛钢窗厂的房屋的期限应当计算到何时。根据协议书的约定，上诉人的租赁期限自2009年1月1日至2013年12月31日止。2014年1月，被上诉人即向法院提起诉讼，要求上诉人交还租赁房屋。上诉人有意向续租，但未得到被上诉人同意，本案租期约定明确，上诉人的使用期限应当计算至2013年12月31日止。5、上诉人届期交还原梅垛钢窗厂的厂房、设备、租赁物，被上诉人是否应当对其新增加的设施进行补偿。根据双方的协议约定，协议期满，应将承租厂房、设备移交，如有损坏则予以修复或赔偿；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案原审原告张甸镇经服中心并未要求恢复原状，上诉人为其自身生产需要增加的环卫设备及其辅助房屋，被上诉人认为系违章建筑，不属民事案件处理范围，且上诉人未提供被上诉人准许及该辅助建房合法的依据，对可利用财务的补偿亦当处于双方自愿。故原审对上诉人要求被上诉人补偿的请求不予处理是正确的。6、上诉人是否应当支付被上诉人所诉求的拖欠房租35000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定支付租金。双方协议权利义务明确，故上诉人对尚欠2013年度租金，应当依约支付。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审认定事实基本清楚，所作判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费756元，由上诉人泰州市顺天机械厂负担。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 高继林审判员 丁万志二〇一五年二月十三日书记员 袁高亮 微信公众号“”