（2014）海民初字第1046号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-03-23
案件名称
李敏、匡洪卫与陈敏、魏加刚房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李敏,匡洪卫,陈敏,魏加刚
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第1046号原告李敏。原告匡洪卫。委托代理人李敏，自然状况同上。以上两名原告共同委托代理人李倩。被告陈敏。被告魏加刚。以上两名被告共同委托代理人成钇桦，江苏中瀛律师事务所律师。原告李敏、匡洪卫诉被告陈敏、魏加刚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李敏及其委托代理人李倩、原告匡洪卫的委托代理人李敏、李倩、被告陈敏、魏加刚及其共同委托代理人成钇桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敏、匡洪卫诉称，2014年7月31日，原告和被告陈敏签订《房屋买卖合同》一份，约定被告陈敏、魏加刚将二人所有的涉案房产及该房屋占用范围内的土地使用权转让给原告，约定房屋成交价为438000元，该价格包含房屋内附属设施及车库。合同签订之日，原告支付被告购房定金2000元。2014年8月6日，原告通过银行转账支付被告186781.91元，后被告返还原告781元。在双方欲办理房屋所有权转移登记之际，被告始告知原告该房屋无法办理土地使用权证，原告认为被告隐瞒房屋相关信息，致使原告取得房屋土地使用权证的合同目的无法实现，且双方合同中亦约定原告可中途毁约，书面通知被告及中介机构即可解除合同。经原、被告协商，被告亦同意解除合同，但被告推诿，拒不返还原告已支付的房屋购房款，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除合同；2、被告返还原告购房款188000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年8月6日起计算至实际给付之日止）；3、被告给付原告违约金4000元。被告陈敏、魏加刚辩称，1、原告在签订合同时对被告所出售的房屋情况已经进行了充分地了解，根据合同法规定，本案的买卖合同已经依法成立，合法有效，当事人双方应当遵守诚实信用原则，对合同约定的内容进行全面履行，而现在原告却以被告未告知其土地使用权证的相关情况为由解除合同，不符合法律的规定；2、本案合同中所约定的合同签订之后可以中途反悔的意思，应当是指在合同订立之后给付购房款之前，一方可以中途反悔，而在本案中，原告李敏陪着被告陈敏去银行将被告的房贷186781.91元还清，这已经是到了合同的实际履行阶段，因此，原告提出的反悔理由和条件是不能成立的；3、本案是原告违约而非被告违约，因此原告的诉求不能成立。经审理查明，原告李敏和匡洪卫系夫妻关系，被告陈敏和魏加刚系夫妻关系，涉案房产系两被告共同共有。原告李敏和被告陈敏商谈涉案房产买卖事宜，原告李敏询问被告陈敏涉案房产是否有土地使用证和房屋所有权证，被告陈敏称证照齐全。后被告陈敏于2014年7月31日以两被告（甲方）的名义和原告李敏（乙方）以及中介机构连云港市海州区砚池社区家顺鹊桥房地产中介加盟店（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：1、甲方所出售的住房已具备上市出售条件，甲方同意将自有的住房及该房屋占用范围内的土地使用权证出售给乙方，该房屋坐落在连云港市海州区，建筑面积88.86平方米，该房屋产权性质为私有房屋，甲方已依法取得房屋所有权，乙方对甲方所出售的住房和附属设施及装潢，已充分了解，愿意购买上述房屋（该内容为合同第一条）；2、房屋成交价为438000元，该成交价包括挂壁空调2台、电热水器1台、厨房和卫生间不拆不动、车库1间（车库位于本单元从西向东数第二间，约4平方米），乙方于2014年7月31日付购房定金2000元，于2014年8月付购房首付款186000元，于银行放款之日付购房尾款250000元，甲方在收到乙方全部购房款当日将房屋交出；3、甲、乙、丙三方合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方、丙方，且购房定金归甲方所有，甲方中途悔约，应书面通知乙方、丙方，并自悔约之日起十天内应以乙方所付定金的双倍付款返还至乙方，作为赔偿乙方的损失费（该内容为合同第四条）；4、还就其他事项进行了约定。合同签订当日，原告按约给付被告定金2000元。2014年8月6日，原告通过银行转账186781.91元给被告，被告用该款项还清了涉案房产的抵押贷款，后被告退还给原告781元。2014年8月7日，被告魏加刚和陈敏向原告出具一份收条，该收条载明：今收到匡洪卫购买本人涉案房产的购房首付款186000元。同日，原、被告双方为了办理涉案房产过户，就涉案房产又签订了一份《房地产买卖契约》进行备案，双方约定魏加刚和陈敏将涉案房产出售给匡洪卫和李敏，成交价为417000元等内容。原、被告双方实际履行的是2014年7月31日就涉案房产所签订的《房屋买卖合同》。另查明，涉案房产有房屋所有权证，无土地使用证。诉讼中，原告李敏和匡洪卫称其要求解除合同的理由是涉案房产根本无法办理土地证，导致被告无法在合同约定的时间内协助原告办理土地使用证过户手续，合同目的无法实现，要求被告给付违约金是依据《房屋买卖合同》第四条。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的房屋买卖合同、电话录音、收条、结婚证、房屋所有权证，被告提供的取款凭证、还款凭证、房地产买卖契约等证据在案予以证实。本院认为，原告李敏和被告陈敏于2014年7月31日就涉案房产签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。两原告和两被告均系夫妻，原告匡洪卫和被告魏加刚对该《房屋买卖合同》亦无异议。原告李敏和被告陈敏在商谈涉案房产买卖事宜时，李敏询问陈敏涉案房产是否有土地使用证和房屋所有权证，被告陈敏称证照齐全，后双方在《房屋买卖合同》中亦约定将涉案房产的土地使用证出售，即将涉案房产的土地使用证进行过户，但目前两被告并未取得涉案房产的土地使用证，无法办理土地使用证过户手续，导致原告的合同目的无法实现，故原告要求解除2014年7月31日所签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。两原告于2014年8月6日前已给付两被告定金和首付款合计188000元，因两被告的原因导致《房屋买卖合同》解除，故两被告应当将该188000元及利息给付两原告。对于利息，结合两原告的诉讼请求，本院确定利息自2014年8月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。对于两原告要求两被告给付违约金4000元的诉讼请求，因合同中并未就违约金问题进行约定，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李敏和被告陈敏于2014年7月31日所签订的《房屋买卖合同》。二、被告陈敏和魏加刚于本判决生效后十日内给付原告李敏和匡洪卫188000元及利息（利息自2014年8月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。三、驳回原告李敏和匡洪卫其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4280元和保全费1460元，合计5740元（两原告已预交），由被告陈敏和魏加刚负担，于给付上述款项时一并给付原告李敏和匡洪卫。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向该院（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94）预交上诉案件受理费4280元。审 判 长 颜 明代理审判员 杨 路人民陪审员 王永红二〇一五年二月十三日书 记 员 傅 玮法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。