（2014）吴民初字第1647号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-08-03

案件名称

苏州市百盛特种水产有限公司与苏州美尔格门窗系统有限公司、苏州市怡良食品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴中区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州市百盛特种水产有限公司,苏州美尔格门窗系统有限公司,苏州市怡良食品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条

全文

苏州市吴中区人民法院民事判决书（2014）吴民初字第1647号原告苏州市百盛特种水产有限公司，住所地苏州吴中经济开发区东吴工业区。法定代表人陈琼根，该公司执行董事。委托代理人邬国珍、张春红，江苏狮山律师事务所律师。被告苏州美尔格门窗系统有限公司，住所地苏州吴中经济开发区南湖路125号5号厂房。法定代表人姜晓清，该公司总经理。被告苏州市怡良食品有限公司，住所地苏州吴中经济开发区南湖路125号。法定代表人潘和平，该公司总经理。委托代理人丁双龙，江苏名威名律师事务所律师。原告苏州市百盛特种水产有限公司诉被告苏州美尔格门窗系统有限公司（以下简称美尔格公司）、苏州市怡良食品有限公司（以下简称怡良公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理。依法由代理审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张春红，被告美尔格公司的法定代表人姜晓清，被告怡良公司的委托代理人丁双龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市百盛特种水产有限公司诉称，2009年10月20日，原告与被告怡良公司签订房屋租赁合同，约定原告将位于苏州市吴中区南湖路128号5号厂房（面积3276.05平方米）出租给被告怡良公司使用，租赁期间为10年，被告怡良公司具有转租权。2012年10月20日，被告怡良公司将向原告承租的5号厂房中的1630平方米的面积转租给被告美尔格公司，租赁期限为2年，自2012年11月1日至2014年10月31日，月租金为24450元，年租金为293400元。2014年10月28日，原告与被告怡良公司协商一致同意双方的租赁关系自2014年11月1日开始解除，5号厂房内的到期转租户及未到期转租户清退事宜，由原告承担。早在2014年8月14日，被告怡良公司就已经发函给被告美尔格公司，告知其合同到期后不再续签事宜。同年10月29日，原告发函给被告美尔格公司，告知其合同到期搬迁，但原告多次与被告美尔格公司交涉，被告美尔格公司拒不搬迁。故请求法院判令被告美尔格公司立即迁出位于苏州市吴中区南湖路128号承租房屋，并支付合同到期后拒不搬出给原告造成的房租损失（按原承租标准每月24450元自2014年11月1日计算至实际腾房之日止）；判令被告美尔格公司支付自2014年11月1日起至腾房之日止的水电费及物业费（每月的物业费为0.5元每平方米乘以租赁面积1630平方米）。被告美尔格公司辩称，1、因涉案房屋涉及拆迁，故应待拆迁事宜处理完毕后，再行审理；2、其与原告无合同关系，原告无权起诉其；3、关于本案相关事实，其与被告怡良公司就涉案房屋于2009年就签订了房屋租赁合同，其承租的时候被告怡良公司称可以签10年，但因为要涨房租，所以要分开签；其当时按照10年的承租期对厂房进行装修和设备投入；其与被告怡良公司最后一期合同是到2014年10月31日；2014年6、7月份，其到被告怡良公司处询问下一年的房租要涨多少，但是被告怡良公司说还在和原告谈；2014年8月14日，被告怡良公司给其发了律师函，称因原告不同意被告怡良公司转租，所以合同不能续签，后，其也发了律师函给被告怡良公司要求续租，但是10月29日，被告怡良公司和原告派人到其厂房说租赁厂房要自用，要求其搬出。后来，很多租户打听到租赁房屋是要拆迁，2014年3月10日，吴中区拆迁办告知原告要拆迁，因原告不同意评估所以就搁置了；现其还在继续使用涉案厂房，厂房里有做门窗的一整套喷涂设备；水费是按10人来算的，1个人每个月10元，电是每度1.2元，物业费为0.5元每平方米每月，其直接交给被告怡良公司；其一开始租了1630平方米，后来不够用又于2009年12月找被告怡良公司租了二层的130平方米，总共是1760平方米，但其发现这5年房租一直是按1810平方米交租金，故被告怡良公司每月多收了50平方米的房租；4、其同意搬出，但原告应按照拆迁补偿的标准向其补偿。被告怡良公司辩称，根据其与原告之间的租赁合同，其转租房屋需经过原告的书面同意，但原告不同意其再转租，所以其只能函告被告美尔格公司不再续租；正因为原告不允许其转租，故其只能与原告协商提前将5号厂房归还给原告；原告与其签订了书面的协议，同意未到期的转租户使用到到期日，之后的清退工作由原告完成；上述协议签订之日应视为被告怡良公司已经将5号厂房交付给原告；针对被告美尔格公司所说收取房租的事宜，与本案无关，可以另外解决；被告美尔格公司所称水、电、物业费交到其处没有异议；对于原告要求被告美尔格公司按照两被告之间签订的合同支付房租损失没有异议；就1630平方米厂房的房租、水电费、物业费其向原告支付到2014年10月31日；对于后续增加的130平米另行签有合同，其是按照180平方米面积收的租金，被告美尔格公司交到了2014年12月9日。经审理查明，2009年10月20日，原告与被告怡良公司签订租赁合同1份，将其所有的位于苏州市吴中区南湖路123、125号10幢房屋（面积3276.05平方米）租赁给被告怡良公司使用，租赁期限为10年，自2009年10月15日起至2019年10月14日止，其中2009年10月15日至同年12月15日为免租期；租金为前5年每月每平方米12元，合同季度租金为117500元（包括物业费），后5年的租金，以届时同等位置房屋的租金水平为依据，价格可在原合同租金基础上下浮不超过2元每平方米每月。同日，被告怡良公司与被告美尔格公司签订租赁合同将上述房屋（该合同载明的系位于苏州市吴中区南湖路125号的5号厂）中的部分面积（1630平方米）租赁给被告美尔格公司使用，租赁期限为3年，自2009年11月1日至2012年10月30日。上述合同到期后，两被告又续签了上述租赁合同，约定：租赁期限为2年，自2012年11月1日起至2014年10月31日止，月租金为24450元，年租金为293400元，为先付后用；水费按每月8人每人10元、电费按每度1.2元、物业费按每平方米每月0.5元计算，由被告美尔格公司负担。现上述房屋由被告美尔格公司使用，相关租金及水电费、物业费，被告美尔格公司支付至2014年10月31日。2009年12月10日，两被告还签订租赁合同1份，约定：将涉案房屋二层的130平方米租赁给被告美尔格公司使用，租赁期限为叁年，从2009年12月10日起至2012年12月9日止，租金为每月每平方米12元。现上述房屋由被告美尔格公司使用，相关租金及水电费、物业费，被告美尔格公司支付至2014年12月9日。2014年10月28日，原告与被告怡良公司签订协议1份，约定：上述房屋的租赁合同于2014年11月1日起解除；该房屋转租户的清退事宜由原告负责，被告怡良公司协助配合，所有房屋租金以2014年11月1日为界，之前归被告怡良公司所有，此后的归原告所有。另查，2014年8月14日，被告怡良公司委托江苏名威名律师事务所向被告美尔格公司寄送律师函，明确被告美尔格公司承租的1630平方米厂房合同将于2014年10月31日到期，要求被告美尔格公司做好搬迁准备。被告美尔格公司收到上述律师函后，委托苏州市吴中区兴吴法律服务所向被告怡良公司回函称：因被告怡良公司向其承诺可以租赁十年，且其投入了巨额装修费用，故其不同意终止合格，并要求续签租赁合同。后原告再次委托江苏名威名律师事务所向被告美尔格公司寄送律师函要求被告美尔格公司到期搬出。对此，被告美尔格公司则书面要求被告怡良公司赔偿其展样品损失、装修损失、经营损失以及设备搬迁损失等共计1228965.23元，否则拒绝搬迁。2014年10月29日，原告及被告怡良公司向被告美尔格公司送达了书面通知，要求被告美尔格公司合同到期后自行搬离，涉案房屋后续事宜由原告负责处理。以上事实由原告提供的房产证、土地证、租赁合同、厂房租赁合同、协议书、通知书，被告美尔格公司提供的租赁合同、律师函、邮寄凭证、函、通知，被告怡良公司律师函、邮寄凭证、函通知及庭审笔录等予以证实。审理中，原、被告均确认涉案房屋为两层结构，但被告美尔格公司称1630平方米包括了房屋二层的50平方米，二层的实际使用面积是180平方米，但后续第二份合同写的是130平方米，等于租金算在了一层的租金里面；合同履行过程中，其按照一楼1630平方米交纳租金，二楼按照180平方米交纳租金，故被告怡良公司多收了其50平方米的租金。对此，被告怡良公司不予认可，称两被告签订的上述租赁面积为1630平方米的租赁合同中租赁的场所均位于厂房的一层，另行签订的租赁面积为130平方米的租赁合同中的租赁场所位于涉案房屋的二层，但实际面积为180平方米，被告美尔格公司系按照180平方米交纳租金。原告称其认为1630平方米的租赁场所位于涉案房屋一层。另，其表示电费不在本案中主张。另，被告美尔格公司为证明涉案房屋涉及拆迁的事实，提供了通知复印件1份，该通知抬头写有百盛特种水产，内容为：根据苏州市对“吴中大道东段暨南湖快速路工程”的规划，位于苏州市吴中经济技术开发区南湖路123号的地块被列入拆迁范围。按照工程施工计划，该工程将于2014年下半年进场施工。请贵司接到通知后，给予配合，做好准备工作。落款人为苏州市吴中区城南街道办事处拆迁安置科。经质证，原告、被告怡良公司对上述证据真实性没有异议。本院认为，房屋租赁合同终止后，承租人应当履行腾房义务，拒不履行的，应当支付逾期腾房的占有使用费。本案中，原告将其所有的涉案房屋租赁给被告怡良公司后，被告怡良公司又将上述房屋中的部分面积转租给被告美尔格公司，现原告与被告怡良公司就涉案房屋的租赁合同已于2014年11月1日解除，而两被告就租赁面积为1630平方米的租赁合同亦于2014年10月31日到期，且原告及被告怡良公司在该合同到期前已明确向被告美尔格公司表示不再续租，亦要求被告美尔格公司于到期后迁出，故应认定两被告就租赁面积为1630平方米的租赁合同于2014年10月31日到期后终止。据此，原告作为房屋所有权人有权要求被告美尔格公司从上述租赁场所中迁出，并要求被告美尔格公司据实结算该租赁场所的水电费及物业费。关于上述租赁合同中所约定的租赁场所问题，两被告确认在合同期内一层系按1630平方米交纳租金，另外二层按180平方米交纳租金；同时根据双方陈述亦可确认二层的实际使用面积为180平方米，由此，应认定双房签订的合同中约定的1630平方米的租赁场所应在涉案房屋的一层。关于上述场所的房屋使用费，原告主张按照两被告之间合同约定的每月24450元自2014年11月1日计算至实际腾房之日止，关于上述计算标准，两被告均未持异议，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于水费、电费及物业费，原、被告均确认被告美尔格公司已交至2014年10月31日，故之后产生的费用应由被告美尔格公司按照合同约定据实结算。关于水费，应按合同约定按每月每人10元共计8人计算，即每月80元。关于物业费，应按合同约定的标准即每月每平方米0.5元计算，即每月815元。上述费用，原告要求计算至被告美尔格公司实际迁出之日止，应予支持。关于电费，原告表示暂不主张，本院尊其自愿，不予理涉。关于被告美尔格公司要求原告按照拆迁补偿协议向其补偿后再搬出的答辩意见，因两被告之间的租赁合同已经履行完毕，故对于上述意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告苏州美尔格门窗系统有限公司于本判决生效之日起二十日内自苏州市吴中区南湖路123、125号10幢房屋一层迁出，并将其租赁的该房屋一层的场所返还给原告苏州市百盛特种水产有限公司，并按每月24450元、80元、815元的标准分别向原告支付自2014年11月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费、水费及物业管理费。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币326元，由原告苏州市百盛特种水产有限公司负担80元，被告苏州美尔格门窗系统有限公司负担246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。代理审判员　鲁　超二〇一五年二月十三日书　记　员　周亚雅关注公众号“”