（2014）一中民终字第09808号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-03-26
案件名称
黄峰峰与温会勤房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄峰峰,温会勤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）一中民终字第09808号上诉人（原审原告）黄峰峰，男，1981年8月1日出生。委托代理人崔桂台，北京大成律师事务所律师。委托代理人陈福，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）温会勤，男，1970年6月28日出生。委托代理人臧立，北京市荣诚律师事务所律师。委托代理人孔令杰，北京市亿达律师事务所律师。上诉人黄峰峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄峰峰及其委托代理人崔桂台，被上诉人温会勤之委托代理人臧立、孔令杰到庭参加了诉讼。黄峰峰在原审法院起诉称：基于2008年10月4日我与温会勤签订的《房产买卖协议书》，现起诉要求：一、确认我与温会勤于2008年10月4日签订的《房屋买卖协议》为有效合同，该合同继续履行；二、鉴于我自愿一次性代为清偿本案涉案房屋在银行的全部债务，故要求温会勤配合我办理北京市海淀区柳明家园×号楼×层×单元×号房屋（以下简称柳明家园02号房屋）的提前还款、撤销按揭抵押手续及房屋所有权过户手续，将该房屋过户登记到我名下；三、本案诉讼费及保全费由温会勤承担。温会勤在原审法院答辩称：黄峰峰所述不实，本案是名为房屋买卖实为以房屋抵债，我不同意黄峰峰的诉讼请求。原审法院经审理查明：2007年11月6日，温会勤与北京金隅嘉业房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，购买了柳明家园02号房屋，房屋总价款为4009206元，其中贷款为200万元，每月还贷款数为15095.12元，并自2008年1月15日起开始还贷。2008年10月4日，黄峰峰与温会勤签订《房产买卖协议书》，协议约定：温会勤将自有的柳明家园02号房屋卖给黄峰峰，出卖价为240万元，由黄峰峰签协议时一次性付清。本协议签订生效时，温会勤应将出卖的房产及相关权利证书一并移交给黄峰峰。产权转移登记注册手续由黄峰峰负责办理，费用由黄峰峰承担，温会勤应提供一切协助。本协议双方均应履行，如单方违约应支付对方违约金10万元。协议签订后，温会勤将房屋交付黄峰峰，同时将该房屋的《北京市商品房预售合同》、《中国银行股份有限公司北京市分行楼宇按揭担保借款合同》、《中国银行股份有限公司北京市分行房产抵押贷款收押协议》、《中国银行北京市分行提款申请审批表（代借据）》、中国银行个人住房借款申请表、还款明细、户名为温会勤号码为京×的中国银行存折原件一本、编号为京房权证海字第×号柳明家园02号房屋所有权证复印件一份均交付黄峰峰，黄峰峰入住柳明家园02号房屋，并自2008年10月起一直以温会勤名义向银行偿还房屋贷款直至2011年10月。2009年8月31日温会勤、杨淑梅夫妇出具委托书，委托书载明：“委托人：温会勤、杨淑梅；受托人：韩忠忠。……由于我工作繁忙，特委托韩忠忠为我的合法代理人，代为办理柳明家园01号、02号两套房屋的按揭贷款的归还、撤销按揭抵押、领取房产证及相关的手续事宜；并全权代表签订上述房屋的买卖合同、办理出售上述房屋、代收售房款、办理产权过户手续、代缴相关税费等一切与售该房有关之事宜。代理人在我的授权范围内签署的有关文件我均予以承认，授权期内我无撤销权，并愿承担代理行为引起的一切法律后果。委托期限自委托之日起至上述事宜办完为止。温会勤与杨淑梅均在委托书上签字并按捺手印。上述委托书经中华人民共和国山西省洪洞县公证处予以公证。2012年11月7日，韩忠忠、黄峰峰与王麦生签署《确认书（备忘录）》一份，确认书载明：“出卖人温会勤与买受人黄峰峰就柳明家园01号房屋及02号房屋而于2008年10月4日签署的2份《房产买卖协议书》中约定的“房款支付”事宜，经温会勤、黄峰峰、王麦生三方确认如下：1、黄峰峰于2008年10月4日履行了免除王麦生480万元债务的义务，该义务黄峰峰已经于当日履行完毕，王麦生对此无异议，予以确认”；2、鉴于黄峰峰已免除了王麦生债务480万元的义务，温会勤于2008年10月4日已经确认不再要求黄峰峰履行因购置温会勤名下的01号房屋（出卖价款240万元）及02号房屋（出卖价款240万元）产生的房款共计人民币480万元的支付义务。但因该2套房屋尚欠银行的按揭贷款均由买受人黄峰峰负责以温会勤名义负责清偿完毕（黄峰峰有权提前还款），故在2008年10月4日温会勤、黄峰峰签订的2份《房产买卖协议书》中第三条均约定了“出卖价为240万元，由乙方签协议时一次性付清”，即温会勤确认黄峰峰已经履行了关于01号房屋、02号房屋涉及的《房产买卖协议书》中约定的买方的全部付款义务，温会勤对此无异议，予以确认。3、鉴于温会勤不再要求黄峰峰支付480万元的房款，黄峰峰也免除了王麦生480万元债务，所以温会勤同意由王麦生支付温会勤480万元。温会勤与王麦生之间的债权债务及其它任何事宜由温会勤与王麦生自行了结，与黄峰峰无任何法律关系，温会勤与王麦生之间的债权债务关系不影响温会勤向黄峰峰履行01号房屋和02号房屋计2套房产过户手续义务的履行。各方及合法代理人对上述备忘事宜，无任何异议，予以确认。”上述确认书黄峰峰、王麦生签字确认，韩忠忠以温会勤合法授权代理人的名义签字确认。另查，上述《确认书》中涉及的温会勤出售给黄峰峰的另一套房屋柳明家园01号房屋已过户至黄峰峰指定的人员名下。柳明家园02号房屋现由黄峰峰使用。本案在审理过程中，王麦生出庭作证，证明其从王六德处购有温会勤名下柳明家园两套房子，而截止至2008年10月4日止王麦生尚欠黄峰峰480万元，后经过其与王六德、温会勤共同同意，由黄峰峰直接与温会勤签署2份《房产买卖协议书》，黄峰峰获得温会勤名下柳明家园01号、02号房屋所有权，相关房款由王麦生与王六德结算，王六德与温会勤结算，因此黄峰峰不必再支付温会勤房款。从而黄峰峰也因此免除了王麦生的480万元债务。王麦生亦出具证言描述了债务的由来。上述书面证言于2013年9月30日经中华人民共和国北京市长安公证处予以公证。韩忠忠到庭作证，证明了其作为温会勤代理人持有经公证的委托书从而代为办理房屋买卖以及签署相关文件的一系列行为。审理中，温会勤表示上述经公证的对韩忠忠的委托书上并非杨淑梅本人的签字，同时表示委托书的委托范围明确表示为代收售房款，其向法庭出具了2013年5月6日山西省洪洞县公证处的撤销决定，该公证处以违反公证程序为由撤销了其对委托书的公证，并于当日在临汾日报上予以公告。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《房产买卖协议书》、《北京市商品房预售合同》、《中国银行股份有限公司北京市分行楼宇按揭担保借款合同》、《中国银行股份有限公司北京市分行房产抵押贷款收押协议》、《中国银行北京市分行提款申请审批表（代借据）》、中国银行个人住房借款申请表、还款明细、户名为温会勤号码为京×的中国银行存折原件一本、编号为京房权证海字第×号柳明家园02号房屋所有权证复印件一份、委托书、公证书、《确认书（备忘录）》、证人证言、撤销公证书的决定、公告等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：温会勤与黄峰峰关于出售柳明家园02号房屋所签署的《房产买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反强制性法律规定，此合同为有效合同，法院对此予以确认。本案中双方争议焦点为黄峰峰是否向温会勤支付购房款240万元，双方的合同是否已实际履行。现双方均认可签订协议后，黄峰峰未向温会勤实际支付约定的房款。黄峰峰主张向温会勤支付购房款是以债务抵销而实现的，其已实际免除了对其负有债务的王麦生债务。对此法院认为，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，或债务种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。本案中，黄峰峰与温会勤之间、王麦生与温会勤之间无直接债权债务关系，黄峰峰免除王麦生的债务，不能证明与温会勤有直接关系，且以债务抵销房款与双方在买卖合同约定的付款方式不相符。从另一角度讲，即便王六德与温会勤之间存在口头买卖关系，温会勤向王六德指定人员交付了房屋，但并未有证据证明王六德向温会勤支付房款，王六德与温会勤系债务人，其无温会勤授权且未经温会勤同意，将房屋债务转与王麦生，此行为无效。温会勤与王六德之间、王六德与王麦生之间的关系无直接证据，是以黄峰峰主张以免除王麦生的债务来实现向温会勤付款的行为缺乏事实与法律依据，其主张不成立。鉴于黄峰峰未向温会勤支付房款，故对其诉讼请求法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条之规定，判决：一、黄峰峰与温会勤于二○○八年十月四日所签订的《房屋买卖协议》为有效合同；二、驳回黄峰峰之其他诉讼请求。判决后，黄峰峰不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，依法发回重审或改判原审判决第二项为温会勤配合黄峰峰办理诉争房屋的提前还贷、撤销按揭抵押手续及将房屋所有权过户登记到黄峰峰名下。上诉理由为：黄峰峰与温会勤签署房屋买卖合同后，黄峰峰通过免除王麦生240万元债权已经尽到诉争房屋的付款义务，温会勤应当按照约定履行相应配合义务。温会勤针对黄峰峰的上诉答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审查认为：原审判决认定基本事实不清，应发回原审法院重审。黄峰峰是否尽到了合同约定的付款义务，关系到黄峰峰的诉讼请求及温会勤的抗辩理由是否成立，属于本案的基本事实，应当予以查明。根据已查明的事实，温会勤与黄峰峰房产交易过程中，黄峰峰按照约定免除了王麦生债务，温会勤依约交付了房屋及相关手续。王麦生也认可基于温会勤与黄峰峰的房屋交易欠付王六德480万元债务，但王六德始终未参与到本案诉讼中，王六德的付款义务是否履行完毕，原审法院并未查清。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第77号民事判决；二、发回北京市海淀区人民法院重审。审 判 长 张 磊代理审判员 郭仁鑫代理审判员 朱文君二〇一五年二月十三日书 记 员 刘芳芳 微信公众号“”