（2015）常民一终字第17号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-11-10
案件名称
上诉人桃源县超世纪摩托销售中心（以下简称超世纪中心）与被上诉人桃源县民政局房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
湖南省常德市中级人民法院
所属地区
湖南省常德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
桃源县超世纪摩托销售中心,桃源县民政局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民一终字第17号上诉人（原审被告）桃源县超世纪摩托销售中心，经营地址湖南省桃源县漳江镇漳江南路***号。投资人周友云，女，1973年出生，汉族，住湖南省桃源县。委托代理人徐岚，湖南金州（常德）律师事务所律师。委托代理人代则红，湖南金州（常德）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）桃源县民政局，住所地湖南省桃源县漳江镇漳江南路004号。法定代表人朱子龙，该局局长。委托代理人宋彪，湖南凌风律师事务所律师上诉人桃源县超世纪摩托销售中心（以下简称超世纪中心）与被上诉人桃源县民政局房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2014）桃民初字第1379号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人超世纪中心的投资人周友云及委托代理人徐岚、代则红，被上诉人桃源县民政局的委托代理人宋彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：超世纪中心租赁桃源县民政局单位门面从事摩托车销售，自2007年8月12日开始双方签订有书面房屋租赁合同，合同约定：租赁期限自2007年6月1日至2010年12月30日止；租金共计20000元；杂物改造由超世纪中心自行处理，改造增设设施与投资概由超世纪中心自负，如在租房合同期内，房屋整体出售或桃源县民政局因故收回门店，超世纪中心投资可与桃源县民政局协商补偿，合同期满，桃源县民政局不再负责超世纪中心任何投资补偿，但超世纪中心在同等条件下可优先租用所用门店。租赁期满后，双方于2011年1月15日续签了房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2011年1月1日至2012年12月31日止；租金为28000元。合同期满后，桃源县民政局和超世纪中心双方未再续签租赁合同，超世纪中心仍在该门面从事摩托车销售经营。现因建设便民服务中心需要，桃源县民政局于2014年2月25日给超世纪中心送达了《终止房屋租赁合同通知书》，要求超世纪中心于2014年3月31日前腾空门面、返还租赁物，超世纪中心一直未按通知书要求履行，同年9月30日，桃源县民政局向超世纪中心下达了停电锁门通知书，但超世纪中心至今未腾出门面、未向桃源县民政局返还租赁物。桃源县民政局遂提起诉讼，要求判令：1、超世纪中心立即返还租赁物；2、超世纪中心付清2014年2月25日前所欠租金和给付2014年2月26日至租赁物返还前的占用使用费合计25663元；3、由超世纪中心承担诉讼费用。另查明，截止2014年2月25日，超世纪中心尚欠桃源县民政局租金4666元。原审法院认为：本案争议焦点为桃源县民政局与超世纪中心的房屋租赁合同解除后，桃源县民政局是否应当向超世纪中心给予补偿；超世纪中心是否应当向桃源县民政局支付所欠租金和占有使用费。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，桃源县民政局与超世纪中心分别于2007年8月12日、2011年1月15日签订了两份房屋租赁合同，合同对租金标准、装饰装修、改建扩建费用的承担、租赁期限等进行了明确约定，合同约定的租赁期限自2012年12月31日届满，租赁期限届满后，租赁合同关系即自行终止。后超世纪中心继续在租赁门面进行摩托车销售经营，但未与桃源县民政局再续签租赁合同，应当认定为不定期租赁，桃源县民政局随时有合同解除权，桃源县民政局书面通知超世纪中心后该租赁合同即解除，故对桃源县民政局要求超世纪中心腾出讼争门面、向桃源县民政局返还租赁物、支付至2014年2月25日所欠租金的诉讼请求予以支持；桃源县民政局要求超世纪中心支付2014年2月26日至返还租赁物时的占有使用费的诉讼请求无法律依据，不予支持；对于超世纪中心提出的要求桃源县民政局对超世纪中心的门面接空费、装饰装修、改建扩建费等相关费用予以700000元补偿的抗辩理由，因缺乏事实和法律依据，不予采纳。遂判决：一、桃源县超世纪摩托销售中心于本判决生效后15日内腾出租赁房屋，将租赁房屋返还给桃源县民政局；二、桃源县超世纪摩托销售中心支付桃源县民政局租金4666元，此款于本判决生效后15日内一次性给付；三、驳回桃源县民政局的其他诉讼请求。案件受理费80元减半收取40元，由桃源县超世纪摩托销售中心负担。宣判后，超世纪中心不服该判决向本院提起上诉，请求撤销原审判决并继续履行租赁合同，如合同不能继续履行，则要求桃源县民政局补偿超世纪中心经济损失700000元，并由桃源县民政局承担本案诉讼费用。所持理由是：一、原审判决采信证据有错误。原审判决仅仅采用了二份书面合同，没有采信当事人在庭审中双方认可的一致陈述。虽然签订的书面合同中约定租赁期满桃源县民政局不承担改造装修的投入资金，但每次签订书面合同都是在桃源县民政局同意超世纪中心长期承租的承诺前提下签订的，如果没有桃源县民政局长期出租给超世纪中心的承诺，超世纪中心客观上不可能投入巨额资金二次改造经营场地。桃源县民政局违反承诺收回门面，就应当给超世纪中心适当的补偿费用。二、原审判决适用法律不准确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定，超世纪中心扩建改造的房屋桃源县民政局没有办理合法的建设手续，虽然合同中有关于扩建费用处理的相关约定，但该约定是以桃源县民政局长期租赁给超世纪中心为前提条件，桃源县民政局不信守承诺内容，造成本案纠纷，完全是桃源县民政局的过错造成，因此，桃源县民政局应对扩建费用承担全部责任。三、原审判决显失公平正义。为支持其上诉主张，超世纪中心向本院提交了房屋租赁合同1份，拟证明超世纪中心从2003年开始即租赁桃源县民政局的门面。桃源县民政局答辩称：一、超世纪中心辩称事实不真实。1、超世纪中心成立于2005年8月3日，其辩称的1999年至2003年的经营过程因主体不同已过时效，与本案审理无关；2、2007年8月12日双方签订的《房屋租赁合同》对改造与投资如何处理有明确的书面约定，超世纪中心辩称桃源县民政局承诺长期出租是其自我理解，与合同约定不符。二、原审判决适用法律正确，彰显了法律公平正义。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，桃源县民政局未向本院提交新的证据材料。经庭审质证，桃源县民政局认为超世纪中心提交的租赁合同不属于新证据，其真实性无法确认，该租赁合同的一方主体是桃源县残疾人联合会，与桃源县民政局是不同的法律主体，且另一方主体张红惠与超世纪中心也是不同主体，与本案争议也不具备关联性。本院经审查认为，超世纪中心提交的该份租赁合同的两方主体均不是本案的当事人，该份租赁合同与本案争议不具备关联性，对其证明效力本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方的诉辩观点，本案双方当事人二审的争议焦点为：一、超世纪中心是否应向桃源县民政局返还所租赁的门面并支付门面占用费；二、桃源县民政局是否应补偿超世纪中心的经济损失700000元。关于争议焦点一，根据已查明的案件事实，超世纪中心与桃源县民政局签订的书面租赁合同所约定的租赁期限已于2012年12月31日届满，此后双方未续签书面租赁合同，虽然租赁期限届满后超世纪中心继续在所租赁的门面内从事经营活动，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，此时超世纪中心与桃源县民政局之间就本案所涉门面为不定期租赁关系。桃源县民政局于2014年2月25日向超世纪中心送达了书面通知终止双方之间的租赁关系，并给予了超世纪中心合理的期限用于腾空门面，其行为符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定。超世纪中心在收到桃源县民政局的书面通知后在合理期限内拒不返还门面，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”之规定。原审法院判决超世纪中心将租赁房屋返还给桃源县民政局并支付租金，符合法律规定。在桃源县民政局已明确表示解除合同、终止租赁关系的情况下，超世纪中心要求撤销原审判决并继续履行租赁合同的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，按照超世纪中心与桃源县民政局在2007年8月12日和2011年1月15日签订的两份房屋租赁合同的约定，双方已明确约定增设设施与投资均由超世纪中心自负，合同期满后桃源县民政局不再负责超世纪中心任何投资补偿。虽然超世纪中心主张其是在桃源县民政局承诺超世纪中心可长期承租本案所涉门面的情况下才投入资金二次改造经营场地，桃源县民政局违反承诺收回门面就应当给超世纪中心适当的补偿费用。但超世纪中心对于自己的这一主张并未提供任何合法有效的证据予以证明，且桃源县民政局对此也不予认可，超世纪中心的这一主张不能成立。故超世纪中心认为原审判决采信证据有错误、适用法律不准确的上诉理由不能成立，本院不予采信。按照前述房屋租赁合同的约定，超世纪中心虽确实投入了一定资金对租赁房屋进行了改造，但在双方对于相关事项有明确约定的情况下，超世纪中心要求桃源县民政局补偿其经济损失700000元没有事实和法律依据，并且在本案一审诉讼过程中，超世纪中心也未提起反诉要求桃源县民政局赔偿其经济损失，故本院对于超世纪中心要求改判桃源县民政局补偿超世纪中心经济损失700000元的请求不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。超世纪中心的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人桃源县超世纪摩托销售中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 金春明审 判 员 彭 炜审 判 员 孙 晖二〇一五年二月十三日代理书记员 余 芳附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”