（2015）奎垦民一初字第105号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-04-21
案件名称
原告朱福学与被告林小斌、奎屯佳帝房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审判决书
法院
新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱福学,林小斌,奎屯佳帝房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第九十三条第一款，第一百一十六条，第九十七条，第九十八条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条
全文
新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院民 事 判 决 书（2015）奎垦民一初字第105号原告朱福学，男，1965年6月3日出生。被告林小斌，男，1974年10月11日出生。委托代理人帅水华（被告林小斌之母），女，1950年1月4日出生。被告奎屯佳帝房地产经纪有限公司。法定代表人张华，公司董事长。委托代理人石建新，奎屯市大众法律服务所法律工作者。委托代理人张晓芹，奎屯佳帝房地产经纪有限公司副总经理。原告朱福学与被告林小斌、奎屯佳帝房地产经纪有限公司（以下简称佳帝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月10日受理后，依法由审判员张敏独任审判，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告朱福学，被告林小斌及其委托代理人帅水华，被告佳帝公司的委托代理人石建新、张晓芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱福学诉称，2014年7月，原告朱福学在佳帝公司的介绍下与被告林小斌达成了房屋转让合同。合同约定，原告朱福学将位于毓秀里126栋251号房屋转让给被告林小斌，被告林小斌支付定金8000元，并承担过户的相关费用。2014年8月，原告朱福学与被告林小斌达成补充协议。协议约定，被告林小斌交纳更名的各项税费23000元，如违约，该费用不退。由于被告林小斌无钱履行上述买卖合同，原告朱福学与被告林小斌再次协商，2014年9月20日之前，被告林小斌如交不齐房款，之前所交费用作为违约金赔付给原告。然而，当原告索要该违约金时，被告佳帝公司却以各种理由不予支付。原告认为，被告的行为侵害了其合法权益，导致利益受损。为维护自身合法权益，现原告依法提起诉讼，请求判令：1、依法解除原告朱福学与被告林小斌的房屋委托转让合同；2、被告林小斌赔偿原告朱福学违约金合计27000元；3、因本案产生的诉讼费、邮寄送达费由被告承担。被告林小斌辩称，涉案房屋实际是被告林小斌父母要买，被告与其父母一起到房屋中介佳帝公司，由于被告林小斌父母没有带身份证，便以被告林小斌的名义签订了房屋委托转让合同。被告现在也愿意解除合同。但房屋买卖合同并未履行，被告林小斌不应当承担违约责任。被告佳帝公司辩称，经过居间人的努力，原告朱福学和被告林小斌就房屋买卖达成一致意见。居间人促成了房屋买卖合同的成立。被告佳帝公司在本案中不应作为被告出现，主体不适格，原告所主张的诉讼请求与被告佳帝公司没有关联性，佳帝公司只是中介机构，房屋买卖是买卖双方之间的纠纷，违约金也是买卖双方之间订立的协议部分；如果原告只向被告林小斌主张违约金，被告佳帝公司就不提出反诉，如果原告朱福学也向佳帝公司主张违约金，被告佳帝公司将要提出反诉。经审理查明，2014年5月25日原告朱福学与被告林小斌在佳帝公司签订房屋委托转让合同一份。原告朱福学为卖方，被告林小斌为买方。合同主要约定，原告朱福学将位于毓秀里126栋251号房屋转让给被告林小斌，房屋总价505000元，买方林小斌于签订委托合同同时支付定金8000元。后原告朱福学与被告林小斌在佳帝公司签订了补充事项，约定“经三方协商，买方将更名的契税、各项税费（23000元）交于佳帝公司，剩余房款于2014年8月13日下午6点交于佳帝公司，买卖双方办理更名手续，卖方协助买方拿此房钥匙，如买方违约，贰万参仟元（23000元）不退。”该项约定中原告朱福学与被告林小斌提供的房屋委托转让合同中的23000元大写与小写书写不一致，原告朱福学提供的房屋委托转让合同中书写为：“贰仟叁佰元（23000）不退”，被告林小斌提供的房屋委托转让合同中书写的为：“贰万叁仟元（230000元）不退。庭审中原告、被告林小斌、佳帝公司对约定的23000元金额均无异议。另2014年9月原告与被告林小斌的母亲帅水华又签订了补充协议，约定：经买卖双方协商在2014年9月20日之前给卖方交齐壹拾万元整￥100000如果补交不了之前的所有费用作为违约金赔付卖方。2014年5月26日被告佳帝公司收到被告林小斌支付的房款定金8000元，其中4000元交于原告朱福学。2014年8月8日被告佳帝公司收到林小斌现金23000元。另查，帅水华系被告林小斌母亲，佳帝公司为房屋中介公司，原告为本案诉讼支付邮寄送达费191元。以上事实有原告提供的房屋委托转让合同、被告林小斌提供的房屋委托转让合同、收条、收据及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。原告朱福学与被告林小斌母亲帅水华达成的协议，被告林小斌对该事实不予认可，原告朱福学也未提供相应证据证明帅水华的行为经被告林小斌授权或事后得到被告林小斌追认，帅水华与原告朱福学的约定对被告林小斌无法律约束力，故原告主张按帅水华与其签订的补充协议支付27000元违约金无法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中被告林小斌与原告朱福学就解除房屋委托转让合同达成一致意见，故对原告解除房屋委托转让合同的诉讼请求予以支持。该法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。原告朱福学与被告林小斌签订的补充事项中约定，买方将更名的契税、各项税费（23000元）交于佳帝公司，剩余房款于2014年8月13日下午6点交于佳帝公司，买卖双方办理更名手续，卖方协助买方拿此房钥匙，如买方违约，23000元不退。虽原告与林小斌提供的房屋委托转让合同中对23000元书写均有误，但23000元的金额是原告、被告林小斌的真实意思表示。该约定对原告朱福学及林小斌的权利义务进行了再次明确，同时就违约责任进行了约定。该约定经双方签字确认，内容合法有效应受法律保护。至今被告林小斌未支付剩余房款，被告林小斌的行为已经构成违约，当事人在合同中约定违约金处理条款的从其约定，故对原告主张的违约金在23000元的范围内予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中原告与被告签订的房屋委托转让合同约定了定金，另在补充协议中又约定了违约金，现原告已选择适用违约金，故被告交纳的定金原告应当全部退还被告。鉴于原告只收到4000元，经折抵被告实际应支付原告违约金19000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告朱福学与被告林小斌签订的房屋委托转让合同。二、被告林小斌于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告违约金19000元。三、驳回原告朱福学的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，原告朱福学负担72元，被告林小斌负担166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第七师中级人民法院。审判员 张 敏二〇一五年二月十三日书记员 杨桂荣 来自