（2015）兵八民一终字第124号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-02-27

案件名称

谢平与程爱光等房屋拆迁安置补偿合同纠纷案二审民事判决书

法院

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

谢平,程爱光,新疆雅士房地产开发有限公司,吴林青,严志新

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百三十三条

全文

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民事判决书（2015）兵八民一终字第124号上诉人（原审被告）：谢平，男，1957年7月3日出生。被上诉人（原审原告）：程爱光，男，1965年4月26日出生。委托代理人：张全，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。原审被告：新疆雅士房地产开发有限公司，住所地：石河子市23小区北三路77号。法定代表人：李戈。原审被告：吴林青，男，1972年9月23日出生。委托代理人：鲍江，新疆新石律师事务所律师。原审被告：严志新，男，1963年2月16日出生。上诉人谢平为与被上诉人程爱光、原审被告新疆雅士房地产开发有限公司（以下简称雅士公司）、原审被告吴林青、严志新房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2013）石民初字第756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法由审判员刘丽美、赵政、方园组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：程子亮、陈秀兰夫妻生前育有三子一女，分别为长子程爱国、次子程爱生、三子程爱光和女儿程爱霞。1995年，程爱国、陈秀兰分别拥有位于沙湾县石河子老街二区团结路的平房一套。程爱国房屋的土地使用权面积为189.70平方米（房屋产权号为00005213，土地使用权证为沙��证字（1998）第0047号）。1998年3月13日，原告分得位于沙湾县石河子老街团结路的砖木房屋（平房）三间，房屋建筑面积为43.85平方米。同日，原告取得沙湾县土地管理局颁发的国有土地使用权证（沙土国用（1998）字第0048号）。该证记载：土地使用人：程爱光；坐落：沙湾县石河子老街二区；使用权面积：107.50平方米；用途：住宅用地；使用权类型：出让；终止日期：2068年3月12日。2009年10月，陈秀兰去世，程子亮先于其去世。2009年12月22日，程爱国因病去世。20l0年4月，原告委托哥哥程爱生（乙方）与被告雅士公司、谢平（甲方）签订《土地转让及房屋拆迁补偿合同》，合同约定：“因甲方建设需要，需征用乙方土地及土地附着物。乙方自愿将其所拥有的位于沙湾县石河子老街民族路南侧的土地使用权（土地使用权证号：沙国用字（1998）第0047号，土地使用权面��为189.70平方米，土地使用权人为程爱国；沙国用字（1998）第0048号，土地使用权面积为107.50平方米，土地使用权人为程爱光；沙国用字（1998）第0049号，土地使用权面积为243.90平方米，土地使用权人陈秀兰）以及土地附着物的所有权（房产证号：沙湾县房权证沙证字第000052**号，房屋所有权人程爱光；沙湾县房权证沙证字第000052**号，房屋所有权人程秀兰）转让给甲方。乙方对于转让给甲方的土地使用权和房屋所有权须拥有完全的处置权。另有一房产证乙方不能提供（遗失未补办），因征用目的为房屋拆迁，甲、乙双方同意遗失的房产证不再另行补办。因以上土地使用者及房屋所有权人程爱国（程爱生的哥哥）、陈秀兰（程爱生的母亲）均已去世，程爱光（程爱生的弟弟）授权程爱生全权处理上述土地使用权及房屋的转让事宜。双方办理完土地使用权的变更登记手续后，甲方一次性支付乙方补偿款100000元。甲方以本项目整体拆迁范围内开发的多层住宅楼（具体位置根据审批后的建设规划确定）按以下标准补偿给乙方：1、建筑面积不小于七十平方米的住宅房一套，楼层为二层；2、建筑面积不小于八十平方米的住宅房两套，楼层分别为三层、四层。甲方承诺补偿乙方的房屋预计竣工日期为2010年12月31日前。如延期竣工，甲方按市场平均价补偿给乙方由此造成的租房费用。如有违约，违约一方赔偿另一方违约金，违约金为本合同补偿价款总额的30％。”双方还对其他事项作出约定。被告雅士公司在合同中甲方处盖章，被告谢平在甲方项目委托代理人处签名，程爱生在合同中乙方处签名。合同订立后，原告按约将合同约定的房屋交付给被告雅士公司及谢平，被告谢平则给付原告等人补偿金共计100000元。其后，原告等人的房屋被拆��。被告雅士公司、谢平在被拆迁房屋原址开挖一个大基坑后，至今未进行住宅楼工程建设。另查明：1、2010年3月17日，被告雅士公司、谢平、吴林青和严志新共同签订一份合作开发房地产协议书。协议约定：被告谢平以其拥有的位于石河子老街民族路地段约1100平方米的土地使用权作为投资，被告雅士公司、吴林青和严志新投入资金，四方共同对石河子老街民族路地段进行房地产项目开发。项目总投资暂定为2000万元。被告雅士公司的出资额为总投资的45％，被告吴林青的出资额为总投资的45％，严志新出资额为总投资的10％。项目合作开发产生的利润或亏损，被告雅士公司、谢平、吴林青和严志新分别按30％、30％、30％和10％的比例进行分配或承担。四方还对其他事项作出约定。2010年10月20日，被告雅士公司、谢平、吴林青和严志新又签订一份补充协议，对合作开发��目土地的具体范围等事项作出书面约定。2011年5月4日，被告雅士公司李戈和被告谢平、吴林青和严志新四人签订一份协议，对被告谢平负责办理开发项目规划审批手续及违约责任等事项作出约定。2、2011年9月29日，被告谢平与被告严志新签订权利转让合同书一份，约定被告严志新将合作开发房地产协议书及补充协议中属于其名下的权利义务转让给被告谢平，转让价款为650000元。3、2013年3月19日，中共沙湾县委办公室下发沙湾县2013年城乡规划建设与管理工作领导小组第一次会议纪要文件（沙党办字（2013）31号）。会议原则同意顺天意公司（谢平）对沙湾县石河子老街进行整体开发建设。4、2013年1月10日，案外人李建和以雅士公司、顺天意公司、谢平、吴林青、严志新违约为由向该院提起诉讼。该案诉讼过程中，李建和申请对被告应补偿的位于石河子老街二区二层��宅房在2011年6月的市场销售均价（单价）进行评估鉴定。2013年9月24日，石河子市恒信价格评估事务所出具一份价格鉴定结论书。该价格鉴定结论书的鉴定意见为：补偿给李建和的位于石河子老街二区二层住宅房在2011年6月的市场销售均价（单价）为3000元／平方米。原告程爱光于2013年2月21日向原审法院提起诉讼称：2010年5月，被告谢平多次给原告做工作，让原告带头支持拆迁房屋，承诺尽快动工开发建设住宅楼。原告等家人共计十六间砖混平房（带院落）被拆除，但被告并未按照合同履行义务。被告的行为构成严重违约。请求判令被告支付违约金47085元，房租费35880元，本案诉讼费及送达费由被告承担。被告谢平辩称：国家对房屋拆迁的主体有要求，被告谢平不具备拆迁房屋的资质，其签订的土地转让及房屋拆迁补偿合同违反了相关法律规定，为无效合同。被告谢平不同意支付违约金，也不同意承担赔偿责任。被告雅士公司书面答辩称：虽然被告雅士公司、谢平、吴林青和严志新于2010年签订了合作开发房地产协议，但被告雅士公司与新疆顺天意房地产开发有限公司（以下简称顺天意公司）于2011年8月25日签订了权利转让合同，被告雅士公司已将合作开发房地产的权利义务转让给顺天意公司。因此，被告雅士公司在本案中不应承担责任。被告吴林青、严志新未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原审法院审理后认为：被告雅士公司、谢平、吴林青和严志新签订合作开发房地产协议，约定对石河子老街民族路地段共同进行房地产开发建设，四方按比例分配收益及承担风险，应当认定被告雅士公司、谢平、吴林青和严志新之间形成合伙关系。其后，因合伙事务需要，被告雅士公司、谢平与原告委托代理人程爱生签订了《土地转让及房屋拆迁补偿合同》。该合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应当认定为有效。被告谢平辩解土地转让及房屋拆迁补偿合同无效的理由没有依据，该院不予采纳。原告将房屋（包括土地）交付被告雅士公司、谢平后，虽然被告雅士公司、谢平、吴林青和严志新按约定将补偿款给付原告等人，但其未按约定期限向原告等人交付补偿房屋，构成违约，应承担违约责任。因被告雅士公司、谢平代表全体合伙人对外执行合伙事务，故由此产生的民事责任应由全体合伙人承担。虽然被告雅士公司与顺天意公司签订权利转让合同，但被告雅士公司退伙时未分担原合伙债务，故被告雅士公司在本案中仍应当承担责任。被告雅士公司辩解在本案中不应承担责任的理由与法相悖，该院不予采纳。原告要求被告雅士公司、谢平、吴林青和严��新支付违约金的请求符合法律的规定和合同的约定，该院予以支持。关于本案原告主张的违约金的计算问题。根据合同约定，如有违约，违约一方赔偿另一方的违约金为合同补偿价款总额的30％。由于原告与被告雅士公司、谢平在合同中约定的补偿方式分为现金补偿和房屋补偿两种，故原告按照被告雅士公司、谢平、吴林青和严志新补偿的现金价值和房屋价值总和计算违约金合情合理，并无不当。石河子市恒信价格评估事务所出具的价格鉴定结论书，具有证明力，可以作为处理本案的参考依据，该院予以采信。原告按照其土地使用权面积占合同项下全部土地使用权面积的比例主张违约金，符合公平原则。据此，被告雅士公司、谢平、吴林青和严志新支付原告违约金的数额应为47085元［（三套补偿房屋价值690000元＋现金补偿100000元）×30％×原告土地使用权面��107.50平方米÷合同项下土地使用权总面积541.10平方米］。原告所有的房屋被拆除后，其房屋已经灭失，原告享有的物权已转化为债权。被告雅士公司、谢平、吴林青和严志新迟延交付补偿房屋，原告可以要求被告雅士公司、谢平、吴林青和严志新承担支付违约金、给付过渡安置费等民事责任。现原告在本案中主张对外出租被拆迁房屋所得收益即租房损失没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十四条第二款、第三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第47条、第52条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、被告新疆雅士房地产开发有限公司、谢平、吴林青和严志新于判决��效之日起三日内支付原告程爱光违约金47085元；二、驳回原告程爱光的其他诉讼请求。案件受理费888元，送达费90元，合计978元（原告已预交），由被告新疆雅士房地产开发有限公司、谢平、吴林青和严志新负担，与上述款项一并给付原告程爱光。上诉人谢平不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原判决对涉及本案拆迁补偿合同的各项约定断章取义，未能全面认定，导致本案认定事实错误。故请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求，支持上诉人一审中的抗辩意见，一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人程爱光书面答辩称：上诉人与被上诉人签订的《土地转让及房屋拆迁补偿合同》明确约定违约方应按照拆迁补偿价款的30%支付违约金。被上诉人已按照合同履行交付拆迁房屋的义务，上诉人将被上诉人的房屋拆迁后至��四年未交付补偿房屋，已构成严重违约并造成被上诉人的财产损失，上诉人应当承担违约责任，按合同约定支付被上诉人违约金。上诉人举出的各种事实和理由均不能否定合同的有效性。原判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审被告雅士公司未提供书面陈述意见。原审被告吴林青书面述称：本案属于房地产合作开发纠纷，同意上诉人谢平的上诉意见，吴林青已与谢平达成股份转让协议，不应该承担本案责任。原审被告严志新未提供书面陈述意见。本院二审查明：二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。另查：一审判决前，被上诉人书面申请撤销了对新疆顺天意房地产开发有限公司的起诉。本院认为：本案争议的焦点是：《土地转让及房屋拆迁补偿合同》是否有效；被上诉人主张的违约金是否合理，应否支持。根据查明的事实，上诉人谢平与原审被告雅士公司、吴林青和严志新约定共同出资开发建设石河子老街民族路房地产，四方按出资比例分配收益及承担风险。《土地转让及房屋拆迁补偿合同》系上诉人谢平代表雅士公司与被上诉人所签，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应认定为有效，对合同双方均有约束力。上诉人主张合同无效的理由不成立。被上诉人依约将房屋（包括土地）交付上诉人及原审被告，履行了合同义务，但上诉人和原审被告却未按合同约定如期向被上诉人交付补偿房屋，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。因上诉人谢平系代表全体合伙人对外执行合伙事务，由此产生的民事责任应由全体合伙人共同承担。故对被上诉人要求上诉人谢平和原审被告雅士公司、吴林青、严志新支付违约金的诉讼请求，本院应��支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决。”故上诉人主张由于政策原因导致合同不能履行不承担违约责任的理由不成立。关于被上诉人主张的违约金，系根据合同约定的30％按照上诉人和原审被告补偿的现金价值和房屋价值总和计算，且上诉人和原审被告至今未交付补偿房屋，给被上诉人的财产利益造成了巨大损失，被上诉人为此主张的违约金合情、合理、合法。上诉人认为违约金过高的上诉理由，本院不予采纳。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉��法﹥的解释》第三百三十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费977元，由上诉人谢平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　刘丽美审判员　　赵　政审判员　　方　园二〇一五年二月十三日书记员　　贺丹妮来源：百度搜索“”