（2014）松民三（民）初字第3422号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-05-26
案件名称
赵志广与罗国华、罗荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵志广,罗国华,罗荣,赵雯
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第3422号原告赵志广。委托代理人戴轶龙，上海申有律师事务所律师。被告罗国华。被告罗荣。委托代理人罗国祥。第三人赵雯。原告赵志广与被告罗国华、罗荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经被告罗荣申请，本院依法追加赵雯为本案第三人参加诉讼，并于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告赵志广及其委托代理人戴轶龙，被告罗国华、被告罗荣及其委托代理人罗国祥到庭参加诉讼。第三人赵雯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告罗国华系夫妻，于2002年6月1日登记结婚。2008年3月，原告作为被拆迁人获得上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）。2014年初原告得知，被告罗国华在原告不知情的情况下，擅自以不合理的低价将系争房屋出卖给被告罗荣，并已过户，且购房款实际并未支付。原告认为系争房屋应属夫妻共同财产，被告此举违反了《婚姻法》司法解释及《物权法》的相关规定，属于恶意串通，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认二被告之间关于系争房屋的房屋买卖合同无效；2、将系争房屋的产权恢复登记至被告罗国华名下；3、确认系争房屋为原告和被告罗国华共同共有。被告罗国华辩称：2008年，位于上海市闸北区恒丰路XXX弄XXX号的房屋动迁，其一家四口（原告、被告罗国华、第三人赵雯、案外人彭珍）作为相关权利人商定，对于动迁所得两套房屋（即上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室、面积为92.84平方米的房屋和上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室、面积为93.44平方米的房屋），一套大的分配给大女儿赵雯、一套小的分给小女儿彭珍。由于第三人赵雯已在他处购房且需偿还房贷，故不想要房子而要钱，于是原告一家和被告罗荣一家协商后达成口头协议：将分给大女儿的那套房子也即本案系争房屋以46万元（人民币，以下币种同）的价钱卖给被告罗荣。为此，被告罗荣一家还委托原告对系争房屋进行了装修，并于2008年装修完成后实际入住至今。46万房款的实际支付时间是2010年，迟延支付是因为2008年时被告罗荣一家无力支付46万元，但其在上海市闵行区古美路有一套房子，于是打算先把古美路的房子卖掉后再支付该46万元，但古美路的房子因性质特殊短期内未售出。为对第三人赵雯进行补偿，大约从2008年6月开始，被告罗荣一家就按每月2，000元的标准向第三人赵雯支付钱款，共连续支付了两年。2010年6月，被告罗荣一家一次性向第三人赵雯支付了46万元。因系争房屋是动迁安置房，按照原有政策五年内不能办理过户，2013年时，因限制期已届满，双方为将当初的口头协议履行完毕，就将系争房屋变更登记到了被告罗荣名下。关于系争房屋的买卖，从最初口头协议到最终办理过户登记，原告均是知情的。原告提起本案诉讼的真正原因是：原告考虑到近年房产不断升值，就想单方提价，遭到被告拒绝后，遂涉诉。被告罗荣的辩称意见同被告罗国华的辩称意见。第三人赵雯述称：上海市闸北区恒丰路XXX弄XXX号的房屋动迁时，其已结婚，其与丈夫的户口均在该动迁房屋中。经咨询，如果拿现金补偿的话，按当时的动迁政策其夫妇二人可获得46万元的动迁款。考虑到自己已购置婚房且有贷款要还，故其倾向于选择现金补偿，后其继母罗国华提出，为了方便姐弟照顾，希望其先拿房然后再转让给其舅舅罗国祥，出于对继母的信任，在未征得其父赵志广同意的情况下，其同意了这个操作方案。当时其与被告罗国华商量好，其不拿房子，而把房子卖给被告罗国华的弟弟罗国祥，由罗国祥把古美路的房子卖掉后支付给其46万元。其当时的真实意思是只要能拿到46万元，其他都不管。因当时其与父亲赵志广存在误会、关系不好，所以上述和罗国华商定的事宜其都是通过罗国华转达的。后来其父赵志广得知其与被告罗国华之间的操作，强烈反对其和被告罗国华私自做主，还发生过争吵，但其考虑到自己已经拿到46万元了，其他的事情就不愿意多管了。关于该46万元，被告罗荣一家拖了两三年才付。起初考虑到亲情关系，没交涉过此事，2009年因家庭经济陷入困顿，故其通过被告罗国华向罗国祥提出补偿问题，罗国祥就以每月2，000元的标准向其支付了三个季度共计18，000元的补偿款。2010年6月29日，其才最终收到上述的46万元，并于当天出具收条一份。考虑到该46万系其夫妇二人应得的动迁费，故在收条中注明了“动迁费”的字眼。关于系争房屋装修的问题，其只知道是父亲赵志广找人装修的，至于装修款由谁支付等问题其表示不清楚。另外，第三人赵雯表示，因原告是其生父、被告罗国华是其继母，且其尚有幼子需要照顾分身乏术，鉴于此情形，其不愿卷入该案纷争，并表示肯定不会到庭参加庭审。经审理查明：原告赵志广与被告罗国华系夫妻关系，于2002年6月1日登记结婚。第三人赵雯系原告赵志广之生女，被告罗国华系被告罗荣之姑母。2008年3月1日，原告赵志广作为乙方代表与上海市闸北区土地发展中心作为甲方签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》（以下简称“拆迁协议”），载明：乙方为：“陈巧云（亡）、户主：赵志广”，被拆迁的房屋位于上海市闸北区恒丰路XXX弄XXX号，建筑面积4.19平方米。安置的房屋为两套，分别为上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室、面积92.84的房屋和本案系争房屋。系争房屋于2008年5月9日被核准登记至被告罗国华名下，权证号为松XXXXXXXXXX，后又于2013年5月31日被核准变更登记至被告罗荣名下，产权证号为松XXXXXXXXXX。为办理产权移转登记的需要，2013年3月27日，被告罗国华（卖售人、甲方）与被告罗荣（买受人，乙方）签订了合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定由被告罗荣向被告罗国华购买系争房屋，转让总价款为1，011，000元等事项。另查明：第三人赵雯于2010年6月29日收到被告罗荣转账支付的46万元，并于当天出具收条一份，载明：“今收到动迁费肆拾陆万整”。审理中，二被告向本院提交了2010年6月17日中国农业银行存款凭条，并称该凭条系被告罗荣向原告支付13万元装修款的转账记录，欲以证明原告知道并同意第三人赵雯将系争房屋卖给被告罗荣。对此，原告称：确实收到了该13万元，但不承认是装修款，而是被告罗荣一家向其偿还的借款。审理中，关于系争房屋当初为何登记在被告罗国华名下的问题，原告称：其当初的本意是想在其去世后再将系争房屋给第三人赵雯，而登记在被告罗国华名下是基于当时夫妻关系尚好，觉得反正都是夫妻共同财产，登记在被告罗国华名下也无所谓。关于系争房屋买卖的问题，原告称其在2010年时就明确表示不同意卖房给被告罗荣的。对此，被告罗国华称：2010年罗荣把46万元付给第三人赵雯的时候，原告是知情的，且原告还提出直接把房屋登记在罗国祥名下的意见。但由于罗国祥不是动迁安置人员，所以动迁部门不同意。对此，原告不予认可。关于46万元的性质，第三人赵雯认为是拆迁费，原告认为是罗国祥偿还的借款，而非购房款，但其却无证据证明罗国祥曾向其借款的事实。另原告称，即便该46万元是房款，被告罗荣也应当支付给原告，而非第三人赵雯，其从未委托第三人赵雯收款。被告认为是系争房屋的购房款，以46万元的价格买卖系争房屋，是原告赵志广、第三人赵雯、罗国祥于2008年动迁协议签署之前就形成的合意，原告则反驳称其从未同意过。审理中，原告称，对于被告罗荣一家于2008年搬进系争房屋并居住至今，其是知情的，但其称：当初是因为被告罗国华说古美路的房子比较潮湿，且姐弟住的近方便照顾，原告这才同意罗荣一家住到系争房屋的，但当时说好是换房，即被告罗荣一家答应：古美路的房子如果卖掉的话，就将全部房款给原告；如果卖不掉，就将租金给原告。当时古美路的房子跟系争房屋市值差不多，都在70万元左右。且被告从未和原告协商过房屋买卖及转让价款的事情，被告罗荣一家住进系争房屋完全是基于亲情。审理中，在被问及“罗国华明确告知你46万元是系争房屋的房款，既然你不同意，2010年至今，为何不早些提出异议？”时，原告回答：第三人赵雯怀孕了，被告罗国华帮忙照顾的，不好意思提出。上述事实，有结婚证、拆迁安置补偿协议、房地产登记信息、上海市房地产登记薄、上海市房地产买卖合同及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：根据本案已查明的事实，首先，被告罗荣称其曾向原告赵志广支付了13万元装修款，虽然原告对此矢口否认，认为该13万元系偿还借款，但却并未提供被告罗荣或其家人曾向原告借款的证据加以佐证，反倒是该13万元的支付时间发生在46万元钱款支付前不久。再结合双方均认可系争房屋确实由原告组织装修的事实，该13万元系被告罗荣向原告支付的装修款具有高度盖然性，也即被告罗荣的说法具有相当之可信度。其次，从占有使用情况来看，被告罗荣一家从2008年入住系争房屋至今已有多年，原告对此是知情的，原告虽称其曾多次提出过异议但却未提供证据加以证明；退一步讲，即便如原告所述其2010年10月左右才知道实情，但彼时距原告起诉时也已历多年，原告却怠于主张自己的权利，显违常理常情，故本院对原告的说法不予采信。至于原告所称“以房换房”一节亦缺乏证据相佐证，本院也不予采信。再者，关于买卖系争房屋一事，第三人赵雯的说法与被告罗国华、罗荣的说法基本一致，虽然其在收条上写的是“动迁费”，但根据其在审理中所做的表述，可以推定其对收到的46万就是系争房屋的购房款是明知或应知的。综合以上分析，本院有理由相信系争房屋当初以46万元卖给被告罗荣或其家人一事具有高度盖然性，而事后两被告之间签订房屋买卖合同、办理过户手续等，应属完成该房屋买卖过程之履行行为，并不存在原告所称的以不合理低价买卖的问题。而同样结合上述分析可知，原告对系争房屋卖给被告罗荣或其家人应当是知道并同意的，其所提本案之诉请与事实相悖，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告赵志广的诉讼请求。案件受理费13，899元，减半收取6，949.50元，由原告赵志广负担（已付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 方美玲二〇一五年二月十三日书 记 员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：