（2014）普民四（民）初字第1368号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-07-27
案件名称
原告赵艳红与被告范云良、陈丽秋以及反诉原告范云良、陈丽秋与反诉被告赵艳红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵艳红,陈丽秋,范云良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四（民）初字第1368号原告赵艳红（反诉被告），女，1968年7月15日出生，汉族，户籍地吉林省长春市朝阳区红旗街道开工胡同委***组。委托代理人张京华、孙炜，上海市天域律师事务所律师。被告陈丽秋（反诉原告），女，1980年10月31日出生，汉族，住上海市金沙江路****弄**号***室。被告范云良（反诉原告），男，1975年10月3日出生，汉族，住址同上。委托代理人宋薇、马丹，上海市傅玄杰律师事务所律师。原告赵艳红与被告范云良、陈丽秋以及反诉原告范云良、陈丽秋与反诉被告赵艳红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵艳红的特别授权委托代理人张京华、孙炜，被告（反诉原告）范云良、陈丽秋的特别授权委托代理人宋薇、马丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵艳红诉称，2013年，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定原告承租上海市吉镇路35、37、39号商铺（以下简称系争商铺），租期自2013年7月1日至2014年6月26日止，月租金人民币25000元（以下币种均为人民币）。协议签订后，原告按约支付了相关费用，并按时缴纳房租和水电费。原告承租系争商铺的目的是设立公司进行经营，但经原告多次与被告沟通，被告无法提供用于协助原告办理工商登记的相关证件，导致合同目的无法实现，并造成原告损失。经原告事后了解，被告无法提供相关证件系因房屋产权人不同意被告转租所致，原告认为被告存在过错，故诉至法院，请求判令：1、被告返还保证金5万元；2、被告承担违约金5万元，并赔偿超过违约金部分的损失33065元。被告范云良、陈丽秋辩称，双方签订的租赁协议合法有效，原告亦实际使用系争商铺7个月左右。被告将系争商铺进行转租，房屋产权人并未提出任何异议，双方签订的协议中并未约定被告要配合原告办理相关工商登记手续。因原告多次逾期支付租金，已构成违约，故被告未退还保证金。原告单方解除租赁合同已构成违约，被告有权要求原告支付违约金。原告主张的损失没有相关依据，且根据合同相对性，陈丽秋并非合同相对方，其代范云良收取租金的行为仅系委托关系，故不同意原告诉讼请求。反诉原告范云良、陈丽秋诉称，2013年6月19日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，由反诉被告承租系争商铺，双方并就租期、租金、租金支付方式等达成一致。合同签订当日，反诉原告即将系争商铺交付反诉被告使用。后反诉被告在合同履行期间，多次逾期支付租金，并擅自单方解除租赁合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。故反诉被告诉至法院，请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金5万元。反诉被告赵艳红辩称，因反诉原告未经产权人同意擅自将系争房屋转租给反诉被告，其无法向反诉被告提供用于协助反诉被告办理工商登记的相关证件，导致反诉被告租赁系争房屋的合同目的无法实现，反诉原告构成违约，反诉被告解除合同合法有据，故不同意反诉原告诉讼请求。经审理查明，上海市吉镇路、37、39号商铺系被告范云良向案外人上海穗景经贸有限公司租赁取得。原告赵艳红与被告范云良于2013年6月19日签订房屋租赁合同，约定：1、原告承租上述商铺，租期自2013年7月1日至2014年6月26日止，月租金每月25000元，租赁保证金为5万元；2、租赁房屋做办公使用；3、任何一方违约导致终止合同，则视为违约，违约金未50000元。同日，双方签订补充协议约定，被告在2014年6月26日前，如未能继续为原告续租，被告需无条件返还原告保证金5万元，并赔偿原告经济损失5万元。合同及补充协议签订后，双方按约履行，后因原告欲在该承租的商铺办理相关工商登记并要求被告提供相关证明文件等事宜与被告产生争议，双方于2014年1月10日解除了租赁关系。原告认为被告隐瞒其将系争房屋擅自转租，造成原告无法取得相关文件办理工商登记，最终导致合同目的无法实现，故诉至法院，请求判决如其诉请。另查明，被告与案外人上海穗景经贸有限公司签订的租赁合同租期自2010年3月13日至2014年6月26日，该合同约定，被告在租赁期间如需转租，需征得案外人书面同意。2013年11月，原告向被告提出终止合同，后双方协商租期至2014年1月10日。原告向被告支付租金至2014年1月10日，双方并于上述日起办理了房屋交接手续。反诉查明事实同本诉。审理中，上海穗景经贸有限公司向本院出具情况说明，但未就其是否同意被告将系争商铺转租明确表态。关于本诉，本院认为，原、被告主要争议的焦点在于被告是否擅自转租，以及原告无法办理工商登记的原因是否被告造成。首先，根据原、被告签订的租赁合同及补充协议的约定记载，原告对系争商铺系被告转租给原告的事实应属明知。其次，被告与案外人签订的租赁合同虽约定未经案外人同意，被告不得擅自转租，但自原、被告签订租赁合同起至双方解除租赁关系期间，以及本案审理过程中，原告未有证据证明案外人对其租赁系争房屋提出过异议，且在案外人向本院出具书面情况说明，亦未标明其对被告转租系争商铺持有异议。在此情况下，原告主张被告隐瞒其擅自转租的主张，不符合事实，本院不予采纳。双方于租赁合同约定系争商铺用途为办公使用。双方在合同中虽未对被告是否有配合办理工商登记的义务作出书面约定，但根据法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。商铺的用途广泛，办公使用亦包括设立公司用途在内，该义务属于合同附随的法定义务，无需在合同中明确约定。被告无法提供原告用于办理工商登记的相关材料，已构成违约，应当承担违约责任。双方于合同中关于该违约责任的承担未有明确约定，在原告亦未举证证明其因无法办理工商登记造成其实际损失的情况下，对原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，本院难以采纳。原、被告在发生争议后，原告于2013年11月向被告提出解除合同，后经协商双方于2014年1月10日最终办理房屋交接。在此期间原告亦自愿向被告支付租金，现原告将其已付租金作为其损失，并要求被告返还，于理不合，本院对此不予采纳。合同解除后，被告应当将收取的保证金退还原告，对原告要求被告归还保证金的诉讼请求，本院予以采纳。因合同系由原告、被告范云良签订，故原告要求被告陈丽秋承担相应合同义务，于法无据，本院不予采纳。关于反诉，反诉原告主张反诉被告在租赁期间逾期支付租金构成违约，要求反诉被告承担违约责任，根据查明的事实，双方于租赁合同未就逾期支付租金的违约责任进行约定，且反诉原告亦未就反诉被告逾期支付租金提供证据予以证明。基于本诉阐明的理由，租赁合同解除系反诉原告造成，故对反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告范云良应于本判决生效之日起十日内归还原告赵艳红租赁保证金人民币50000元；二、对原告赵艳红其余诉讼请求不予支持；三、对反诉原告范云良、陈丽秋要求反诉被告赵艳红支付违约金人民币50000元的诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币1480元，由原告赵艳红承担人民币430元，被告范云良承担人民币1050元。反诉受理费人民币525元，由反诉原告范云良承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 陆 敏代理审判员 王春晖人民陪审员 钱春林二〇一五年二月十三日书 记 员 张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来自：