（2014）泰靖桥民初字第901号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2016-01-05

案件名称

范迪宏与侯光明租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

靖江市人民法院

所属地区

靖江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

范迪宏,侯光明

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十四条，第一百二十五条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条

全文

江苏省靖江市人民法院民事判决书（2014）泰靖桥民初字第901号原告（反诉被告）范迪宏。委托代理人龚宏胜。被告（反诉原告）侯光明。委托代理人顾明松。原告范迪宏与被告侯光明为租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，被告侯光明提起反诉，本院决定合并审理，并依法由审判员曹味东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚宏胜，被告侯光明及其委托代理人顾明松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月20日，我与被告签订租房协议一份，约定我将医药会堂一层后面及二层大厅（约800平方米）房屋出租给被告，租期4年（2012年8月20日至2016年8月19日），年租金148000元，先缴后用。然被告自2013年8月20日起欠付房租，经我于2014年6月20日书面催要，其仅支付房租30000元，截止2014年9月20日已欠房租155000元。现请求判令：1、解除双方于2012年8月20日签订的租房协议；2、被告给付2014年9月20日前的房租150000元（余款5000元暂不主张）。被告答辩及反诉称：原告所述租房协议是补签的，我早在2012年7月30日即取得租房协议约定的房屋并进行装潢用于开办“你会红”演艺吧，后我要求原告提供合法产权证书以便我办理营业执照，但原告一直未能提供，以致我至今未能取得合法经营手续，被公安、卫生部门责令整改及停业经营，而且原告提供的房屋有多处裂缝属于危房，我也不能合法使用，故请求法院确认双方于2012年8月20日签订的租房协议无效。另外，根据原告所述，我有部分房租拖欠超过一年，已过法律规定的诉讼时效。即使双方签订的租房协议有效，原告在起诉之前，没有催告我在合理期限内给付租金，原告不能行使合同解除权。另外，该租房协议首部的甲方、乙方与尾部的甲方、乙方，双方签名位置相反，致双方权利义务约定不明。针对被告反诉，原告辩称：被告要求确认租房协议无效无事实和法律依据，我出租的房屋系通过拍卖程序依法取得所有权，房屋也已交付被告使用两年多时间，期间被告也给付了部分租金，该租房协议合法有效。被告称因我没有提供合法产权手续，无法办理营业执照，以致被公安、卫生部责令整改、停止营业，这是行政关系，与本案民事关系无涉，因此，被告反诉请求不能成立。被告称房屋多处出现裂缝，根据租房协议第八条，应由被告承担维修义务。被告拖欠房租后，我多次催要，并于2014年6月20日向被告发出催交通知，被告在此后给付了30000元房租，故本案未过诉讼时效。本案的争议焦点：1、原、被告签订的租房协议是否有效；2、该租房协议内容是否约定不明；3、该租房协议能否解除；4、原告主张的房租中是否部分超过诉讼时效。针对争议焦点，原告提交下列证据：1、2012年8月20日，原、被告签订的租房协议一份。证明原告已按租房协议将房屋交给被告，被告至2014年9月20日已拖欠租金155000元的事实。2、2014年6月20日，原告向侯铭发出的催缴房租通知（复印件）。证明被告截止2014年6月20日已欠原告房租148000元，在原告发出催缴通知后支付了房租30000元。原告并称其一直称呼被告为侯铭，直到诉讼时至公安局查询才发现被告姓名为侯光明。3、《成交确认书》、《资产交接清单》各一份，拍卖款、佣金的发票二份（复印件），医药会堂评估价值明细表一份。证明医药会堂是原告参与拍卖合法取得。4、原告与刘礼安签订的租房协议（复印件）。证明按原告与刘礼安的租房协议，可推定原、被告签订的租房协议的首部甲、乙双方签名位置颠倒。针对上述证据，被告质证意见：对证据1真实性无异议，因协议首部甲方侯光明、乙方范迪宏，而尾部甲方范迪宏、乙方侯光明，现只认可协议内容中的第1、2、3、4、6、7条的甲方为范迪宏、乙方为侯光明，而第5、8条的乙方应当是范迪宏而非侯光明。证据2没有收到，根据其内容可以看出，原告认为我拖欠的房租应当是2013年12月20日、2014年6月20日之前应分别缴纳的半年房租74000元，共计148000元。对证据3真实性无异议，但原告没有提供给我用于办理营业执照。证据4与本案无直接关联。被告向本院提交以下证据：1、照片20张。证明原告向被告出租的房屋是危房，不能为被告正常使用。2、2012年9月5日，靖江市公安局向被告发出的《公共场所、特种行业整改通知书》、2012年9月6日靖江市卫生局卫生监管办公室向被告发出的《卫生监督意见书》。证明因原告未提供合法的房屋产权证明，致被告不能办理相关合法经营手续，导致被行政机关责令整改的责任在原告。原告对上述证据的质证意见：被告提供的证据1与本案无关联，即使该房屋是危房，也不能否认被告已使用承租房屋的事实。对证据2真实性无异议。本院认证认为：原告提供的证据1、3及被告提供的证据2，双方当事人对其真实性无异议，可以作为本案的定案依据。经审理查明：本院在审理江苏江安制药有限公司破产案件中，原告于2002年4月28日参加泰州市扬子拍卖有限公司的公开拍卖，以116万元的价格竞得该公司的医药会堂房屋，并于同月30日完成了交接手续。2012年8月20日，原、被告签订租房协议一份，约定原告将医药会堂一层后面及二层大部共约800平方米的部分出租给被告，租期为4年（2012年8月20日至2016年8月19日），年租金148000元，先缴款后使用，房租半年一交。协议签订后，原告按约履行了交房义务，然被告从2013年8月20日起拖欠房租。2014年6月20日后，被告给付了房租30000元。审理中，本院经对医药会堂房屋进行了现场勘验，被告实际使用该房屋第一、二层，一层前面为“兄弟美食”，一层后面及二楼大部，被告用于开设“你会红”演艺吧，现均处于歇业状态。医药会堂第三层为“金浪潮”KTV，现正常营业。本院认为：本案原告出租给被告的房屋系破产案件审理过程中，原告通过拍卖程序合法取得的，原、被告签订的租房协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。被告承租原告房屋后开设的“你会红”演艺吧属于娱乐场所，依据国务院《娱乐场所管理条例》，应当向所在地县级人民政府文化主管部门提出申请，经核查后，予以批准的，颁发娱乐经营许可证。申请人取得娱乐经营许可证和有关消防、卫生、环境保护的批准文件后，方可到工商行政管理部门依法办理登记手续，领取营业执照。被告作为经营者是向行政机关申领以上证照的义务人，原告作为出租房屋的所有人具有提供合法产权证明，协助办理以上证照的义务。“你会红”演艺吧，未经消防、卫生安全验收合格，被公安、卫生部门责令整改，被告归咎于原告未履行协助义务，然其未提供要求原告履行协助义务且原告拒不履行的证据，应承担举证不能的后果。被告辩称原告所出租的房屋系危房，不能合法使用，其未提供有权机关的鉴定结论，不予采信。我国法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告称其已经书面催告被告支付所欠房租，但根据其提供的通知书，催告对象为侯铭，现被告否认其曾用名侯铭及其收到了上述通知书，且原告就此又未能提供其他证据，故不能认定原告已履行了催告义务。原告要求解除租房协议的请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据该租房协议内容，结合本案查证事实，虽然原、被告在协议首、尾部两处签名位置不同，但足以认定该协议甲方为原告，乙方为被告，双方因该协议形成的权利义务关系明确。被告承租房屋后，负有按约支付房租的义务，本院根据双方约定并按被告实际使用天数计算，确认被告截至2014年9月20日欠付原告房租130333元。我国民法通则规定，延付或拒付租金的，当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效为一年。本案中，根据原、被告签订的租房协议，被告先缴款后使用（房租半年一交），被告从2013年8月20日起拖欠房租，但其在2014年6月20日支付了30000元，该行为即产生诉讼时效中断的效力。因此，原告于2014年11月26日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。被告就此所持抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、九十四条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告侯光明于本判决生效后十五日给付原告范迪宏截止2014年9月20日的房租130333元；二、驳回原告范迪宏要求解除双方于2012年8月20日签订的租房协议的诉讼请求；三、驳回被告侯光明要求确认上述租房协议无效的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3380元，减半收取1690元，原告范迪宏负担200元，被告侯光明负担1490元（原告已缴纳，被告在履行判决确定的义务时一并给付原告）；反诉案件受理费1630元，由被告侯光明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1690元（户名：泰州市财政局；开户行：泰州市农业银行海陵支行；账号：20×××88）。审判员　　曹味东二〇一五年二月十三日书记员　　张　颖附有关法律规定：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。微信公众号“”