（2014）浙杭民终字第3306号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-07-31
案件名称
陈红梅与浙江保利房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈红梅,浙江保利房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第3306号上诉人（原审原告）：陈红梅。委托代理人：肖环，浙江鼎和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江保利房地产开发有限公司。法定代表人：陈冬桔。委托代理人：唐锋、王磊，浙江浙元律师事务所律师。上诉人陈红梅因与被上诉人浙江保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2014）杭经开民初字第909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年8月27日，陈红梅与保利公司签订《商品房买卖合同》，约定陈红梅向保利公司购买位于杭州经济技术开发区江语海阁3幢1单元904室的商品房。第五条约定，买受人选择分期付款方式支付房款，买受人应于本《商品房买卖合同》签署之日支付房款，计605020元；买受人应于2014年1月15日前支付剩余房款，计1030000元。买受人未付清全部购房款的，出卖人可将交房时间延长至买受人付清全部购房款之日。第八条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未于出卖人交房通知规定的交房截止日前付清应付款（包括但不限于商品房所有应付房价款、违约金、赔偿金、出卖人代收税费等应由买受人承担的费用及具有按揭款未放和买受人未按时还贷的情形等），出卖人有权拒绝买受人办理商品房的验收交接手续。《合同补充协议》第一条关于房屋交付第三项约定，乙方须按合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金及《保利江语海物业管理及收费一览表》所述全部费用后才具备收楼条件，如乙方未按约定支付上述款项，则甲方顺延办理交楼及产权登记手续，且视为由于乙方原因未能按期交付。2013年8月27日，陈红梅、保利公司签订《前期物业管理服务协议》，其中关于术语的定义第四项房屋交付使用，指乙方收到发展商《交楼通知书》并办理完结相应手续；乙方收到《交楼通知书》期限内未办理相应手续，且未与发展商另行约定的，视为房屋已交付使用，《交楼通知书》中载明期限的最后一日视为交付使用日期。第九条约定，物业维修基金的交费时间为办理领房手续的当天，按实测建筑面积计。2013年8月27日，陈红梅支付购房款605020元，2014年1月15日支付购房款1030000元。2014年5月7日，保利公司向陈红梅发出《保利江语海阁交房及办证通知书》，主要内容为：陈红梅可于本通知发出之日起，至保利江语海阁售楼处办理交付及办理权属转移手续。办理交房手续时需要交纳的相关费用详见附件。如未能在《商品房买卖合同》约定交付期届满时办理相关交验手续，视作保利公司已完成交付。2014年5月9日，陈红梅收到了该通知书。2014年5月12日，陈红梅交纳物业维修基金7329元，同日双方办理了物品交接手续。陈红梅于2014年7月10日起诉至原审法院，请求判令：1.保利公司支付陈红梅逾期交房违约金75864.90元。2.本案诉讼费由保利公司承担。原审法院认为，陈红梅、保利公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。陈红梅应按约向保利公司支付购房款，保利公司应按约向陈红梅交付商品房。本案的争议焦点为保利公司应当向陈红梅交付商品房的日期。陈红梅认为应当是其付清房款之日即2014年1月15日，保利公司认为应当是陈红梅付清物业维修基金之后即2014年5月12日之后。该院分析，《商品房买卖合同》第五条约定，买受人未付清全部购房款的，出卖人可将交房时间延长至买受人付清全部购房款之日。《前期物业管理服务协议》中第九条约定，物业维修基金的交费时间为办理领房手续的当天，按实测建筑面积计。《商品房买卖合同》第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。《前期物业管理服务协议》中关于术语的定义第四项房屋交付使用，指乙方收到发展商《交楼通知书》并办理完结相应手续。从陈红梅、保利公司的上述约定可以看出，保利公司的交房时间为陈红梅付清全部购房款之日，物业维修基金的交纳时间为办理领房手续当天，商品房达到交付使用条件后，保利公司应当书面通知陈红梅办理交付手续，陈红梅收到《交楼通知书》并办理完结相应手续，则房屋交付使用。至于保利公司抗辩付清物业维修基金之后交房，则是根据《商品房买卖合同》第九条约定，买受人未于出卖人交房通知规定的交房截止日前付清应付款，出卖人有权拒绝买受人办理商品房的验收交接手续。《合同补充协议》第一条关于房屋交付第三项约定，乙方须按合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金及《保利江语海物业管理及收费一览表》所述全部费用后才具备收楼条件。根据上述约定分析，具备交房条件后，保利公司应当先书面通知陈红梅交房，陈红梅应于交房通知规定的交房截至日前付清包括物业维修基金在内的应付款项，双方再办理商品房验收交接手续。因此，保利公司交房的书面通知应当在前，陈红梅交纳物业维修基金在后，而保利公司向陈红梅发出《保利江语海阁交房及办证通知书》的时间为2014年5月7日，陈红梅付清全部购房款的时间为2014年1月15日，保利公司已逾期。案件审理过程中，保利公司抗辩陈红梅因其自身原因申请更名，导致案涉房屋实际在五月份交付；陈红梅主张的逾期交房损失过高，应根据其实际租金损失计算。陈红梅坚持要求按照诉讼请求予以处理。该院认为保利公司抗辩陈红梅申请更名与本案逾期交房无直接关联，对该项抗辩意见不予采纳。结合本案陈红梅的损失情况、合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院酌情调整违约金为9000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于2014年10月27日判决：一、浙江保利房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付陈红梅逾期交房违约金9000元。二、驳回陈红梅的其他诉讼请求。案件受理费1698元，由陈红梅负担1496元，保利公司负担202元。宣判后，陈红梅不服，向本院提起上诉称：1、一审法院错误的将本案的违约金认定为是补偿性质的违约金。根据合同法的规定，违约金有补偿性质的违约金和惩罚性质的违约金，本案保利公司在有现房，没有其他合法理由的情况下延迟交付房屋达116天，保利公司的违约行为属于明确的根本违约，且为存在过错的根本违约行为，理应适用惩罚性违约金。而本案一审法院却适用补偿性违约金的方式认定保利公司的违约责任，显然是错误的。2、一审法院在保利公司没有举证证明陈红梅主张的违约金过高的情况下，也未明确违约金过高的认定标准、减少违约金的方法的情况下，不要求保利公司就违约金过高的主张承担举证责任，仅凭保利公司的一句违约金过高就认定本案违约金过高，而自行认定9000元违约金，程序上存在错误。3、一审法院判决中称根据公平原则和诚实信用的原则衡量本案，判决书中关于违约金9000元以及陈红梅承担1496元诉讼费显失公平。陈红梅向保利公司交付的是全部购房款1635020元，一审判决的9000元违约金连该数额最基本的116天的存款利息都未达到，保利公司通过其违约行为实质上是获利的，即保利公司通过不诚信的行为还可以获得高于违约金损失的收益。这完全违背合同法的公平原则以及诚实信用原则，且陈红梅是基于买卖合同的约定提起的违约金之诉，在陈红梅无任何过错的情况下，一审法院仅凭保利公司的一句违约金过高就认定陈红梅的主张存在过错，要求陈红梅承担诉讼费用，显然违背公平原则。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法撤销杭州经济技术开发区人民法院（2014）杭经开民初字第909号民事判决，并依法改判支持陈红梅的全部诉讼请求，上诉费由保利公司负担。被上诉人保利公司答辩称：1、陈红梅要求的违约金过高。违约金是为了补偿损失而设定的。根据相关法律规定，当事人主张的逾期违约金过高，人民法院应以实际损失为基础，综合合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等予以衡量后进行调整。一审法院对违约金数额的判处是正确的；2、本案陈红梅存在一定过错，案涉房屋是现房，非期房，陈红梅是清楚该房屋在将物业维修基金等其他费用付清之后就可以收房，不需要再等保利公司通知其收房。另外，在陈红梅付清房款后，陈红梅一直与保利公司商量合同更名的事宜，因此而延误了陈红梅的收房时间。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求二审法院驳回陈红梅的上诉请求，维持原判。二审中，在本院指定的举证期限内，陈红梅与保利公司均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该规定之违约金为赔偿性违约金，陈红梅主张案涉合同约定之违约金为惩罚性违约金并无相应的法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故，对于本案因保利公司迟延交付房屋给陈红梅造成的损失，原审法院结合本案陈红梅的损失情况、合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为9000元，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1496元，由陈红梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 丹审 判 员 金瑞芳代理审判员 毕克来二〇一五年二月十三日书 记 员 袁其伟 更多数据：