（2014）沪二中民二（民）终字第1177号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-03-09

案件名称

上海金频服饰有限公司��上海朝龙精密电子有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海金频服饰有限公司,上海朝龙精密电子有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

上海市第二中级人民法院民事判决书（2014）沪二中民二（民）终字第1177号上诉人（原审原告）上海金频服饰有限公司。法定代表人戴钰纹。委托代理人李诚奇，上海市大公律师事务所律师。委托代理人王宝全。被上诉人（原审被告）上海朝龙精密电子有限公司。法定代表人辜敏郎。委托代理人薛勇，上海市中山律师事务所律师。委托代理人马啸，上海市中山律师事务所律师。上诉人��海金频服饰有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第5155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上海金频服饰有限公司（以下简称金频公司）的委托代理人李诚奇、王宝权，上海朝龙精密电子有限公司（以下简称朝龙公司）的委托代理人薛勇到庭参加审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年5月10日，金频公司、朝龙公司签订一份厂房租赁合同，约定：金频公司将位于上海市青浦区金泽镇练西公路XXX号厂房及其附属设施租赁于朝龙公司，面积1，817平方米，租赁期限20年，从2009年5月10日至2029年7月9日止（其中从2009年5月10日至7月10日为无租金休整期，金频公司从2009年5月10日起交付租赁物给朝龙公司）。租赁期满前一个月提出，经金频公司同意，在同等条件下，朝龙公司有优先承租权。供电增容的手续由金频公司负责办理，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由朝龙公司承担，朝龙公司享有其变压器的使用权和所有权；朝龙公司应于合同签订当日向金频公司支付定金人民币2万元（以下币种均为人民币），朝龙公司应于合同签订之日起60日内向金频公司支付首年租金，租金前五年年租金为7万元，五年后，租金在上一年的基础上每五年递增5%；租赁期满，朝龙公司在交清租金及交换租赁物等责任后的10天内，金频公司退还朝龙公司保证金1万元；朝龙公司应于每年的7月10日至20日内须向金频公司支付下一年度租金，逾期支付租金，应向金频公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的2%；朝龙公司负责租赁物内设施的维护、保养、年审，朝龙公司应妥善使用及维护租赁物；在租赁期限内朝龙公司有权在不影响租赁物安全结构下对租赁物进行装修、室内改建，无须事先向金频公司提交装修、改建设计方案，改建、装修费用由朝龙公司承担，但不可违章搭建；若遇到朝龙公司欠交租金或物业管理费超过2个月，金频公司有权提前解除本合同，在金频公司以传真、信函等书面通知朝龙公司之日起，本合同自动终止；未经金频公司书面同意，朝龙公司不得提前终止本合同，如朝龙公司确需提前解约，须提前2个月书面通知金频公司，且履行完毕以下手续，方可提前解约：1、向金频公司交回租赁物；2、交清承租期内租金及其他本合同所产生的费用；合同还约定了其他条款。合同签订后，金频公司交付租赁物给朝龙公司，朝龙公司交付租金。金频公司因发现朝龙公司擅自拆除租赁物的承重墙造成墙面和地面开裂、房顶渗水、漏水，使租赁物产生不安全现象，经多次警告无果，故诉诸法院，请求判令朝龙公司赔偿因破坏房屋结构、导致房屋损坏的损失168万元。诉讼费、律师费及评估费由朝龙公司承担。审理中，金频公司称朝龙公司延付租金超过两个月，金频公司有权解除合同，且金频公司已经发函朝龙公司，但朝龙公司未做出解释，合同解除已经生效。故金频公司变更诉讼请求为判令解除与朝龙公司于2009年5月10日签订的厂房租赁合同；判令朝龙公司赔偿违约金5万元；判令朝龙公司赔偿房屋的修复费用10万元；诉讼费、鉴定费、律师费由朝龙公司负担。原审法院另查明，金频公司取得了系争租赁物的上海市房地产权证。金频公司委托律师，支付上海市大公律师事务所律师服务费1万元。原审法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对朝龙公司承租的金频公司的厂房在使用过程中进行的装修是否存在安全隐患进行鉴定，该鉴定机构出具的鉴定意见为：上海市青浦区金泽镇练西公路XXX号系争房屋（2号房、3号房、5号房、6号房）安全性等级评定为B级，在使用中均改动部分承重构件，造成2号房、3号房、5号房、6号房存在安全隐患，建议按原结构布置恢复。具体恢复如下：（1）2号房共五处改动需恢复，轴3和轴6墙体2.9＊4.5m，轴4轴5和轴7墙体洞口0.97＊2.01m；墙体采用粘土砖混合砂浆砌筑，新砌筑墙体与原墙体交接处采用微膨胀砂浆。（2）3号房两处改动恢复，轴A墙体洞口0.97＊2.1m，墙体采用粘土砖混合砂浆砌筑，新砌筑墙体与原墙体交接处采用微膨胀砂浆。（3）5号房四处改动恢复，轴A和轴B墙体恢复窗洞，轴3墙体洞口1.5＊2.3m墙体采用粘土砖混合砂浆砌筑，新砌筑墙体与原墙体交接处采用微膨胀砂浆。（4）6号房两处改动恢复，底层轴5和轴6墙体洞口1.2＊2.1m，墙体采用粘土砖混合砂浆砌筑，新砌筑墙体与原墙体交接��采用微膨胀砂浆。墙体恢复施工应根据现行规范相关标准进行，尽量减少对原结构的扰动。金频公司为此支付检测费5万元。在原审审理过程中，金频公司主张2013年10月16日由寄件人署名高华向朝龙公司住所地发送沪公律（2013）函字第073号律师函，主要内容为：根据厂方租赁合同约定，通知朝龙公司，金频公司提出解除租赁合同。朝龙公司于2013年10月17日妥收，收件人有署名周俊的签字；2013年12月31日，由寄件人署名李诚奇向朝龙公司住所地发送沪公律（2013）函字第088号律师函，主要内容为：本律师曾在2013年10月16日给朝龙公司发出解除租赁合同律师函，解除的依据是根据厂方租赁合同第10条第2项约定，但最近发现朝龙公司在2013年10月17日将7万元租金打入账户，但金频公司坚持解除租赁合同，相互间的经济往来待诉讼来解决。朝龙公司称未收到上述律师函，并主张2010年7月10日至2011年7月10日的租金由金频公司法定代表人具收现金7万元；2011年7月至2012年7月的租金7万元，由朝龙公司于2011年7月12日汇入金频公司法定代表人银行账户；2012年7月18日，朝龙公司汇入金频公司法定代表人银行账户7万元，交易未成功，后又汇入金频公司法定代表人儿子高华银行账户7万元。2013年7月19日，朝龙公司汇入金频公司法定代表人银行账户7万元，因收款人账号有误交易未成功，后又于2013年10月17日汇入金频公司法定代表人儿子高华银行账户7万元。故不存在朝龙公司拖欠金频公司租金的事实。金频公司对朝龙公司陈述的过程没有异议，金频公司重申其已经在2012年7月告知朝龙公司以后将租金汇入朝龙公司法定代表人儿子高华的银行账户，故朝龙公司汇错账户由朝龙公司承担责任。朝龙公司对金频公司的该主张有异议，认为金频公司从未告知朝龙公司��租金指定汇入高华的银行账户。原审法院认为，金频公司、朝龙公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。合同履行过程中，朝龙公司对租赁房屋进行了装修及室内改建，该装修及室内改建内容经鉴定机构鉴定，结论为系争房屋（2号房、3号房、5号房、6号房）安全性等级评定为B级，在使用中均改动部分承重构件，造成2号房、3号房、5号房、6号房存在安全隐患，建议按原结构布置恢复。朝龙公司亦同意按照鉴定由朝龙公司予以修复，法院予以准许。金频公司、朝龙公司未约定租金的支付方式，实际履行中，有金频公司法定代表人收取现金、有朝龙公司汇入金频公司法定代表人银行账户、有汇入金频公司法定代表人儿子高华的账户等方式，2013年7月19日，朝龙公司仍按照原付款方式将7万元租金汇入金频��司法定代表人银行账户，因该账户有误，造成银行交易未成功，后朝龙公司又将7万元汇入高华账户，朝龙公司的行为不构成欠交租金的事实。金频公司现以朝龙公司违反装修条款及租金支付条款要求解除与朝龙公司的租赁合同理由不能成立。故金频公司要求解除与朝龙公司的租赁合同及要求腾退的诉讼请求不予支持。但朝龙公司应当按照司法鉴定意见书及其情况说明载明的方案进行修复。故金频公司要求朝龙公司支付欠交租金的违约金5万元及修复费用的诉讼请求，不予支持。租赁合同未对金频公司聘请律师的费用进行约定，金频公司要求朝龙公司赔偿律师费损失的诉讼请求，无法律依据，不予支持。金频公司已经支付鉴定机构的检测费应由朝龙公司承担。原审法院据此判决：一、上海金频服饰有限公司要求解除与上海朝龙精密电子有限公司于2009年5月10日签订的��房租赁合同的诉讼请求不予支持；二、上海金频服饰有限公司要求上海朝龙精密电子有限公司腾退租赁厂房的诉讼请求不予支持；三、上海金频服饰有限公司要求上海朝龙精密电子有限公司支付欠交租金的违约金5万元的诉讼请求不予支持；四、上海金频服饰有限公司要求上海朝龙精密电子有限公司赔偿修复费用10万元的诉讼请求不予支持；五、上海金频服饰有限公司要求上海朝龙精密电子有限公司赔偿律师费1万元的诉讼请求不予支持；六、上海朝龙精密电子有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金频服饰有限公司检测费5万元；七、上海朝龙精密电子有限公司应于判决生效之日起三十日内按照上海市房屋建筑设计院有限公司出具的司法鉴定意见书及情况说明对租赁厂房予以修复。原审法院判决后，金频公司不服，向本院提起上诉称：一、判决书将未经出示和质证的“情况说明”作为判决依据，在程序上严重违法。二、承租方逾期交纳租金，出租方可以提前解除合同，完全符合合同约定。三、判决书捏造了“鉴定申请”的内容，文字不通，逻辑混乱。四、原审判决第七项不是金频公司的诉求，违反了不告不理的原则。五、一审法院故意偏袒被上诉人一方，不惜抹杀基本事实。六、“未收到律师函”不是对抗的理由，判决支持“未收到”是错误的。七、应当按照约定履行各自义务是本案的关键。八、一审判决歪曲了客观事实，程序严重违法，定性错误，裁决严重偏袒被上诉人一方，是一个适用法律错误的判决。综上，金频公司不服原审判决，希望上级法院依据事实和法律发回重审或直接改判。被上诉人朝龙公司答辩称，不存在逾期支付租金的情况。关于房屋质量问题，系争房屋的改造，上诉人是完全知情的，一审法��已经做出了让被上诉人修复房屋的判决。上诉人主张要求解除合同既没有法律的依据也没有合同约定的依据。针对上诉人陈述的关于证据未归入卷宗等问题，我方认为这并不能作为二审可以改判的理由。综上，朝龙公司认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，金频公司与朝龙公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，符合法律法规的相关规定，当事人理应依照合同履行自己的权利义务。经查被上诉人已于2013年7月19日按照原付款方式将7万元租金汇入上诉人账户，因该账户有误，造成银行交易未成功，后被上诉人又将7万元汇入高华账户，被上诉人的行为不构成欠交租金的事实。因此上诉人以违反租金支付条款为由要求解除合同的诉讼请求不能成立，本院认同原审��院的判决理由，对金频公司解除合同之诉请不予支持。被上诉人对租赁房屋进行了装修及室内改建所造成的安全隐患，经司法鉴定确实存在，被上诉人也已同意按照鉴定报告予以修复。上诉人金频公司提出的其他上诉理由原审法院在判决中均有涉及和判明，本院均予以认同。综上，原审法院的判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。本院审理期间，朝龙公司表示愿意在一审判决基础上再行让步，另行补偿金频公司2万元，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判。二、被上诉人上海朝龙精密电子有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人上海金频服饰有限公司2万元；二审案件受理费3，500元，由上诉人上海金频服饰有限公司负担。本判决为终审判��。审　判　长　　冯　峰代理审判员　　马忆蔺代理审判员　　陈　俊二〇一五年二月十三日书　记　员　　黄　慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”