（2014）东民初字第15433号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-03-27

案件名称

曾德先与唐磊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曾德先,唐磊

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百一十五条

全文

北京市东城区人民法院民事判决书（2014）东民初字第15433号原告（反诉被告）：曾德先，女，1958年7月7日出生。委托代理人：王长红，北京市国典律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐磊，男，1983年11月21日出生，自由职业者。委托代理人：胡新帅，北京德禄律师事务所律师。原告（反诉被��）曾德先与被告（反诉原告）唐磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理。依法由代理审判员杨莹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾德先及其委托代理人王长红，被告唐磊及其委托代理人胡新帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾德先诉称：2014年3月4日，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，被告购买原告位于北京市东城区×××东区×号楼×层×单元×××号房屋。双方约定房屋成交价为333万元，购房定金10万元，被告应于2014年6月10日前向原告支付首付款153万元，尾款170万元通过银行贷款方式支付原告，合同签订后，被告向原告支付定金10万元。2014年5月19日，被告又与原告达成《补充协议》。《补充协议》约定，被告于2014年6月10日另支付原告10万元定金，于2014年6月30日支付原告全部首付款，若2014年6月30日被告未能支付原告全部首付款，原告同意被告延期至2014年7月31日，被告另支付给原告5000元作为补偿金，被告于2014年7月2日将5000元补偿金支付给原告。《补充协议》签订后，被告并未按合同履行，并于2014年6月11日到涉诉房屋所在地提出不再购买×××东区×号楼×层×单元×××号房屋，同时让原告将该房另行出售他人。至今被告未按合同付款，其行为已构成根本违约，按合同第七条的约定，原告有权解除合同，并要求被告按房屋成交价的20%支付违约金。故原告诉至法院，请求判令1、确认原告与被告于2014年3月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2014年5月19日签订的《补充协议》于2014年6月11日解除；2、被告向原告支付违约金人民币66.6万元；3、被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）唐磊辩称：不同意原告的第一项诉讼请求，解除合同通知是2014年10月27日��草，2014年10月28日才发送快递。根据合同法的规定，双方协商一致才能解除合同。原告要求解除合同的时间是2014年10月28日，不是2014年6月11日。2014年10月28日，原告发出解除通知之前，原告已将×××东区×号楼×层×单元×××号房屋出售给他人，做完产权转移登记，原告要求解除合同之前已经根本违约。原告第二项诉讼请求没有事实及法律依据。2014年6月，原告以被告给付钱款时间长及房款比较低为由，要求不再履行双方签订的合同。当时被告没有支付《补充协议》约定的10万元，但违约是原告造成的，被告迟延付款即使存在，根本违约的也是原告。被告在2014年6月11日找原告询问房屋不再出售的原因，原告说不想卖了，后续的定金才没有支付。被告已经支付了定金10万元，因原告根本违约，将房屋另行出售他人，致使被告订立合同的目的不能实现。综上，被告唐磊不同��原告的诉讼请求。同时被告提起反诉，请求判令曾德先双倍返还定金共计20万元，并以10万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2014年3月6日起至实际返还之日止的利息；曾德先承担本案反诉费。针对被告唐磊的反诉，原告曾德先辩称：唐磊违背事实真相，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及达成了《补充协议》。唐磊应于2014年6月10日另行支付定金10万元。在履行合同过程中，唐磊未在2014年6月10日另行支付定金10万元，并于2014年6月11日找到曾德先，明确表示不购买×××东区×号楼×层×单元×××号房屋，告知曾德先可以另行出售给他人，曾德先将房屋另行出售他人不构成违约，是经过唐磊同意的。曾德先将房屋出售给他人的价款明显低于出售给唐磊的价款，差价有53万之多，曾德先没有理由不卖高价而卖低价。综上，曾德先不同意唐磊的反诉请求��经审理查明：位于北京市东城区（原崇文区）×××东区×号楼×层×单元×××号房屋（以下简称涉诉房屋）原系原告曾德先所有，该房屋建筑面积为70.13平方米。2014年3月4日，曾德先（出卖人）与唐磊（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋坐落为东城区×××东区×号楼×单元×××号。该房屋所在楼层为1层，建筑面积70.13平方米。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币3330000元，购房定金人民币100000元整。买受人具体付款方式及期限的约定见附件。该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件。买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币1700000元整。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担的方式解决。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当在办理产权转移登记手续当日将该房屋交付给买受人。买受人未按照附件约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内，自约定的期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，按照同期中国人民银行贷款利率给付利息，并按买受人累计已付房价款的一倍或房屋成交价的30%支付违约金。同日，曾德先（甲方，出卖人）与唐磊（乙方，买受人）签订《自行划转补充协议》。该协议约定，所交易的房屋坐落地址为北京市东城区×××东区×号楼×单元×××号，上述房屋成交总价3330000元。甲、乙双方约定的房屋主体价格为人民币2450000元，在此基础上乙方自愿支付给甲方人民币880000元作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿。经甲、乙双方协商一致，所有款项以自行划转的方式进行，所需支付款项包括以下第1、2、3项：1、定金总额：人民币100000元；2、首付款（不含定金）：乙方应于2014年6月10��前，支付给甲方首付款人民币1530000元；3、尾款（不含定金）：甲方同意乙方向银行申请1700000元贷款来支付房款，付款方式及时间依银行放款时间确定。上述合同签订后，唐磊于2014年3月4日及2014年3月6日共支付曾德先涉诉房屋定金10万元。2014年5月19日，曾德先（甲方）与唐磊（乙方）签订《补充协议》。协议约定，经甲乙双方协商，乙方于2014年6月10日另支付给甲方10万元定金。于2014年6月30日支付给甲方全部首付款。若在6月30日内乙方未能支付给甲方全部首付款，甲方同意乙方延期至2014年7月31日，乙方另支付给甲方5000元作为补偿金，乙方于2014年7月2日将5000元补偿金支付给甲方。甲方收到全部房款之日起三日内将房屋交付给乙方。甲方应于2022年12月31日前将户口迁出本房，否则甲方将赔偿乙方20000元违约金。每年递增20000元直至户口迁出为止。《补充协议》签订后��唐磊未再支付曾德先购房款。2014年10月9日，曾德先与案外人赵淑英签订合同编号为×××的《存量房屋买卖合同》，约定曾德先将涉诉房屋出售给赵淑英。该房屋成交价格为1400000元，房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。同日，曾德先与赵淑英签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。2014年10月21日，曾德先与赵淑英提交《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》，申请将涉诉房屋所有权由曾德先名下转移至赵淑英名下。2014年10月23日，赵淑英领取涉诉房屋产权证。2014年10月28日，曾德先向唐磊邮寄《解除合同通知》，该通知内容为：“2014年3月4日我与你签订了北京市存量房屋买卖合同。2014年5月19日双方签订补充协议，明确约定你应于2014年7月31日付首付款170万元。2014年6月11日你单方通知我不买房了，属于你根本违约。至今你已经逾期超过30日了，按双方签订的合同第七条的约定，我有权解除合同，现我通知你解除与你2014年3月4日签订的北京市存量房屋买卖合同，请你在收到本解除合同通知书之日起30日内按照房屋成交价的20%向我支付违约金”。同日，唐磊收到该《解除合同通知》，因唐磊对《解除合同通知》未予回复，因此成讼。庭审中，为证明被告于2014年6月11日明确表态不购买涉诉房屋，要求终止合同，双方的合同已经于2014年6月11日解除，虽然合同解除，但没有对赔偿作出约定，被告承认违约且被告同意原告再卖房等证明目的，原告曾德先提供2014年10月23日曾德先与唐磊之妻李荣华及唐磊的电话录音。被告对原告提供的电话录音真实性认可，但对证明目的及合法性均不认可。被告认为原告提交的录音文字版有遗漏，被告不清楚原告是否将涉诉房屋出卖，原告将涉诉房屋出售的价格低也与被告无关。录音明显滞后于原告出售房屋的时间，无法证明被告于2014年6月11日提出解除合同。被告迟延付款没有根本违约，而原告在没有与被告协商解除合同的情况下将涉诉房屋出售属于根本违约。关于录音中被告说定金10万元作为违约金，被告称这是当时情绪激动说的气话。关于2014年6月11日被告是否找过原告，被告称被告当日去找原告是为了要求宽限付款时间，但原告不同意。但被告没有说过不买涉诉房屋并同意原告将涉诉房屋出售。关于原告是否向被告催要过购房款，原告称2014年6月10日前口头催要过，但没有书面进行催要。关于解除合同通知，原告称在2014年10月28日前没有发出过解除合同通知，直到2014年10月28日才发出解除合同通知，该解除合同通知的目的是让被告支付购房款20%的违约金。关于被告已付定金，被告称口头向原告要过，后因嫌麻烦故未再向原告要求退还。原告表示现不同意退还被告已付定金。关于原告主张违约金的数额问题，原告曾德先的依据为双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第七条第二款约定，被告唐磊未按涉诉合同约定支付购房款，已构成严重违约，故要求被告唐磊向原告曾德先按房屋成交价333万元的20%支付违约金66.6万元。关于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，被告认为原告在2014年10月28日向被告发出了解除函，被告也已经同意。故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经于2014年10月28日解除。现被告只反诉要求双倍返还定金及支付利息。关于被告主张双倍返还定金及支付利息，被告称依据为合同法第一百一十五条及双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第八条的约定，原告将涉诉房屋出卖，应该自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款并给付利息��上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《自行划转补充协议》，《钱款交付书》，《补充协议》，《解除合同通知》，邮政特快专递单，中国邮政速递短信业务申请单，编号为×××的《存量房屋买卖合同》，《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》，《北京市国有土地房屋登记受理通知书》及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同的当事人协商一致或者存在法律规定解除合同的情形，当事人可以解除合同。本案中，原告曾德先与被告唐磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据本院已查明的事实，原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖��同》及《补充协议》后，被告唐磊只支付了定金10万元，并未按照《补充协议》的约定支付原告曾德先购房款。而原告在未向被告唐磊发出解除合同通知之前即将涉诉房屋另行出售。现原告要求确认原告与被告于2014年3月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2014年5月19日签订的《补充协议》已经于2014年6月11日解除，不符合双方的合同及法律的相关规定，本院不予支持。关于原告主张违约金一节，因原告将涉诉房屋另行出售在前，向被告唐磊发出解除合同通知在后，原告将涉诉房屋出售后，已经不符合合同约定的行使解除权的条件，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有事实及合同依据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，因被告确实未按合同及补充协议的约定支付购房款，已经构成违约，故被告要求原告双倍返还定金及支付利息，没有依据，本院不予��持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，第一百一十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）曾德先的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）唐磊的反诉请求。本诉案件受理费16720元，由原告（反诉被告）曾德先负担（已交纳）。反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）唐磊负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　杨莹二〇一五年二月十三日书　记　员　　王威来自：