（2014）大民初字第3287号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-08-27

案件名称

李强与魏海涛等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市大兴区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李强,魏海涛,刘红军

案由

农村土地承包合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条

全文

北京市大兴区人民法院民事判决书（2014）大民初字第3287号原告（反诉被告）李强，男，1962年7月19日出生，北京盛强兴隆仓储保管中心业主。委托代理人刘伟，北京忠恕律师事务所律师。被告（反诉原告）魏海涛，男，1973年9月23日出生。被告（反诉原告）刘红军，男，1966年10月10日出生。原告（反诉被告）李强与被告（反诉原告）魏海涛、被告（反诉原告）刘红军土地承包经营合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员田琪担任审判长，与人民陪审员江冀兴、人民陪审员韩俊敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李强及其委托代理人刘伟，被告（反诉原告）魏海涛、刘红军到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）李强诉称：李强与魏海涛、刘红军于2010年4月1日签订了租赁合同，约定李强承租魏海涛、刘红军出租的位于北京市XX区XXX村XX路XX院落一座，租赁期限自2010年4月1日起至2030年12月31日止，魏海涛、刘红军应提供生产和生活所需的水源、电源。但自2014年2月17日下午2时起，魏海涛、刘红军停止对李强承租的院落供电，导致李强无法正常生产经营。因李强与魏海涛、刘红军多次协商未果，为维护自身合法权益，起诉要求：1、判令继续履行双方于2010年4月1日签订的租赁合同；2、判令魏海涛、刘红军恢复对李强承租的位于XX区XXX路XX院落的供电，并赔偿因停电造成的损失1万元；3、诉讼费由魏海涛、刘红军承担。被告（反诉原告）魏海涛、刘红军辩称：认可双方存在合同关系，但李强向法庭提交的2010年4月1日签订的合同已被协议废止，双方又签订了新的合同，不同意继续履行合同，因为李强未按期交纳2014年的租金且拖欠电费。被告（反诉原告）魏海涛、刘红军反诉称：2002年1月1日，北京市XX区XX村经济合作社（以下简称：XX经合社）、北京市XX区XXX村村民委员会（甲方）与魏海涛、刘红军（乙方）签订了土地租赁合同，约定甲方将村东沙荒地四十五亩以现状出租给乙方供其种植、养殖、库房用地及国家法律、法规允许的经营项目，租期自2002年1月1日起至2031年12月31日止。2012年1月1日，北京市XX区政府要求XX经合社根据镇审批文件和社员（村民）代表会决议与李强就上述太福庄村芦求路东侧院落土地重新签订北京市大兴区黄村镇农村集体土地使用合同书，新合同对原土地租赁合同的土地使用费及合同有效期进行了修改。根据新修改的土地租赁合同，魏海涛、刘红军与李强协商对2010年4月1日的土地租赁合同进行相应修改，并于2012年3月6日重新签订了土地租赁合同，但因特殊原因新合同的落款日期写成了2010年1月1日。落款日期为2010年1月1日的合同约定，魏海涛、刘红军（甲方）向李强（乙方）提供XXX村XX院落一座，土地共计二十一亩半，供乙方从事经营合法项目；合同期限自2010年1月1日起至2029年12月31日止；乙方向甲方每年每亩上交租金2万元整，每三年上调下一年租金的10%，2010年1月1日乙方将当年的租金一次性支付给甲方；以后每年的12月1日将下一年的租金一次性交给甲方；乙方逾期不交租金，甲方有权向乙方索取滞纳金，逾期10天不交租金，甲方有权终止本合同，乙方无条件搬出，同时甲乙双方已签订的合同（2010年4月1日签订的土地租赁合同）作废，按本合同执行。根据约定，李强应于2013年12月1日前交纳2014年度的租金，但经多次催要，李强至今未给付2014年的租金。截止到2014年5月31日，李强应付土地使用费197083元、违约金47300元、电费2964元，以上合计247347元。根据上述事实，李强的行为已构成违约，为此反诉要求：解除落款日期为2010年1月1日的土地租赁合同；判令李强给付魏海涛、刘红军土地使用费197083元、违约金47300元、电费2964元，共计247347元；判令李强将承租场地腾空并交付给魏海涛、刘红军；反诉费由李强承担。庭审中，魏海涛、刘红军申请变更诉讼请求，变更的理由是双方签订的合同违反法律规定，应属无效，变更后的诉讼请求是：1、确认双方签订的落款日期是2010年1月1日的合同无效；2、判令李强支付土地使用费（自2014年1月1日起按每亩每年2万元的标准计算至本判决生效之日止，土地面积为21.5亩）；3、判令李强支付违约金47300元、电费2964元；4、诉讼费由李强承担。原告（反诉被告）李强针对反诉请求答辩称：认可双方的合同为无效合同，但魏海涛、刘红军于2014年对出租场地断电后致使李强无法使用承租房屋及场地，故不同意支付2014年的土地使用费，电费，违约金亦不同意支付。经审理查明：2002年1月1日，太福庄经合社（甲方）、北京市XX区XXX村村民委员会（以下简称：XX村委会、甲方）与魏海涛、刘红军（乙方）签订了一份土地租赁合同，内容是：经社员代表会讨论通过，双方协商一致签订本合同，甲方将村东沙荒地四十五亩以现状出租给乙方供其种植、养殖、库房用地及国家法律、法规允许的经营项目；承租期限自2002年1月1日起至2031年12月31日止；乙方向甲方每年每亩上交租金700元，年上交租金31500元；甲乙双方同意自签字之日起乙方先付甲方一年的租金，以后每年付下一年租金；甲方提供水源、电源、路；承租期内经甲方同意，乙方可将土地转租。该合同后附土地坐落位置及现状图一份。2006年3月15日，魏海涛、刘红军（甲方）与李强（乙方）签订了土地租赁合同，约定甲方向乙方提供XXX村XX院落一座，土地共计二十一亩供乙方从事合法项目，乙方按每年每亩4000元的标准上交租金，甲方为乙方提供电源。合同签订后，魏海涛、刘红军将一片空地交付给李强使用，李强在空地上自建平房、仓库数间并对外出租以获取租金收益，李强所建房屋未办理准建手续。租赁合同签订后，魏海涛、刘红军为李强提供电源，李强按照双方确认的电表数据将电费交给魏海涛、刘红军，魏海涛、刘红军将电费交给供电机构。2006年3月15日后，魏海涛、刘红军与李强另签订了两份租赁合同，一份租赁合同的落款日期是2010年1月1日，另一份租赁合同的落款日期是2010年4月1日。落款日期为2010年4月1日的合同内容是：魏海涛、刘红军（甲方）为李强（乙方）提供XX村XX院落一座，土地共计二十一亩供其进行合法项目，租赁期限自2010年4月1日起至2030年12月31日止；乙方向甲方每年每亩上交租金1.5万元，每五年上调10%；2010年4月1日乙方将当年的租金一次性交给甲方，甲方向乙方出具有效的收款凭证，以后每年的3月1日前将当年的租金一次性交给甲方；甲方为乙方提供生产和生活所需的水源、电源及必要的道路交通条件；如遇国家占地，甲方所建建筑物赔偿款归甲方所有，乙方所建建筑物补偿款甲乙双方各占总补偿款的50%。该合同尾部李强签名的下方有手写”2010年11月2日下午14：30分”的字样。魏海涛称该合同实际签订日期是2010年11月21日，李强于2010年11月21日交纳了2011年的租金，双方于李强交租金当日签订了该份合同，落款日期写成2010年4月1日是为了延续2006年3月15日的合同中租金自每年的4月1日起算的约定。落款日期为2010年1月1日的合同内容是：魏海涛、刘红军（甲方）为李强（乙方）提供XX村XX院落一座，土地共计二十一半亩供乙方从事经营合法项目，租赁期限自2010年1月1日期至2029年12月31日止；乙方按每年每亩2万元向甲方支付租金，每三年上调下一年租金的10%；2010年1月1日前乙方将当年的租金一次性交付给甲方，以后每年的12月1日前将下一年的租金一次性交付给甲方；甲方为乙方提供生产和生活所需的水源、电源及必要通行道路（水电费由乙方承担）；乙方应按期缴纳租金，逾期10天不交租金，甲方有权终止本合同，乙方无条件搬出；合同期内乙方违约，乙方所建建筑物50%无偿归甲方所有，剩余50%乙方无条件自行拆除并腾退；在土地租赁期间内不准将土地转租转包给他人。魏海涛、刘红军称上述合同的实际签订日期是2012年3月6日，重新签订合同的原因是大兴区黄村镇于2011年对土地进行了精确丈量，丈量后确认李强承租的土地面积为21.5亩；另魏海涛、刘红军与太福庄经合社于2011年7月重新签订了集体土地使用合同，新的集体土地使用合同调高了租金标准并修改了租金交付时间，为了配合新的集体土地使用合同，双方当事人协商对2010年4月1日的合同进行修改并签订新的租赁合同，且为了与集体土地使用合同生效日期及租金交付时间相一致，双方同意将新的合同落款日期写为2010年1月1日。李强对魏海涛、刘红军的上述陈述不予认可。2010年、2011年，李强按照每年每亩1.5万元的标准向魏海涛、刘红军支付了租金，计付租金的土地面积为21亩；2012年、2013年，李强按照每年每亩2万元的标准向魏海涛、刘红军支付了租金，计付租金的土地面积为21.5亩；2014年的租金，李强至今未予支付。2014年2月17日，魏海涛、刘红军对李强承租的场地断电，断电前李强未向魏海涛、刘红军交纳2014年1月16日至2014年2月17日的电费，李强虽认可欠付一个月电费，但称其未交电费是因为魏海涛、刘红军拒收。截至本案辩论终结时，李强仍实际占用本案所涉土地。庭审中双方当事人对李强未按期交付2014年租金的原因存有争议，李强称是因魏海涛、刘红军拒收租金故其未能按期交付租金，并提交2014年2月15日的谈话录音一份以证明李强要求交租金，但魏海涛、刘红军拒收。魏海涛、刘红军认可录音的真实性，但提交2014年2月7日的电话录音一份及手机短信一条，证明李强逾期支付租金在先，魏海涛、刘红军多次催促李强交租金，但李强无正当理由拒不交付。李强对电话录音的真实性认可，亦认可短信收件人的电话是李强的电话号码，但不认可短信内容。另查一，2011年7月26日，太福庄经合社（甲方）与魏海涛、刘红军（乙方）重新签订了一份集体土地使用合同书，约定原该地块2002年1月1日签订的承租合同于2011年12月31日终止；甲方同意将集体所有的位于村东的土地30183.02平方米给乙方作仓储、生产加工使用；土地使用期自2012年1月1日起至2032年1月1日止，共计20年；乙方自愿按照每年每亩8500元交纳土地使用费，土地使用费采取递增方式，每三年递增5%；2012年1月10日前乙方一次性交齐当年使用费384837.50元；以后于每年1月10日之前交清全部使用费；经甲方同意并报镇政府同意批准，乙方对使用的土地可以转包、转租；乙方自己解决水源、电源；合同到期后，乙方自置的不动产无偿归甲方所有，动产由乙方自行处置；如果国家征用土地，土地征收补偿费由甲方所有，乙方投资兴建的地上物补偿费归乙方所有，停产停业补偿归乙方所有，经村、镇及相关部门书面同意批准新增建的房屋及其他设施，补偿时甲乙双方各享50%，未经同意批准新增建的地上物不予补偿。另查二、2011年8月3日，魏海涛、刘红军出资对其自太福庄经合社处承租土地上的全部房屋面积进行测绘，测绘对象包含了李强自建的房屋，测绘结果是房屋总面积为24124.91平方米。上述事实，有集体土地使用合同、土地租赁合同、收据等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：本案中双方当事人的争议焦点有二：一是双方当事人2012年后的权利义务是以2010年1月1日的合同还是以2010年4月1日的合同作为确定依据；二、双方当事人的合同关系是否合法有效。一、双方当事人2012年后的权利义务是以2010年1月1日的合同还是以2010年4月1日的合同作为确定依据。李强认为应当严格按照合同落款日期来确定两份合同的效力，因2010年4月1日的合同日期在后，故应认定该合同已经取代2010年1月1日的合同。魏海涛、刘红军则认为2010年1月1日的合同落款日期虽在先，但该合同实际签订日期为2012年3月6日，且双方现在实际履行的是落款日期为2010年1月1日的合同，落款日期为2010年4月1日的合同已被落款日期为2010年1月1日所取代。对此，本院认为落款日期为2010年1月1日的合同实际已经取代了落款日期为2010年4月1日的合同，理由如下：1、2010年4月1日的合同中李强签名下方有手写”2010年11月2日下午14：30分”的字样，从该字样可知该份合同的实际签订日期与合同落款日期亦不相符，单纯以合同落款日期的先后顺序判定当事人真实意思表示显有不妥；2、本院辖区土地使用费持续上涨是客观事实，2011年XX经合社亦提高了魏海涛、刘红军的土地使用费，而魏海涛、刘红军与李强签订的两份合同中，2010年1月1日的租金高于2010年4月1日的租金；3、2012年之前李强是按照每年每亩1.5万元的标准交纳21亩土地的租金，2012年及2013年李强则是按照每年每亩2万元的标准交纳21.5亩土地的租金，李强2012年及以后交纳土地使用费的标准及交费土地亩数与落款日期为2010年1月1日合同的约定一致，即李强于2012年后实际是按照2010年1月1日的合同履行的付款义务。综上，本院认为2010年1月1日的合同落款日期虽然在后，但该合同约定的内容是当事人的真实意思表示，该合同已经替代了2010年4月1日的合同，是双方确定2012年后各自权利义务的依据。二、落款日期为2010年1月1日的合同效力。魏海涛、刘红军将其自太福庄经合社处承租的农民集体土地提供给李强使用，双方形成了土地承包经营合同关系。根据相关法律规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。魏海涛、刘红军自太福庄经合社处承包土地是农民集体所有的沙荒地，属于农业用地，根据相关法律规定，魏海涛、刘红军与李强不得自行约定将土地用于非农建设。但李强自魏海涛、刘红军处承包土地后，未经合法审批擅自在农业用地上修建房屋及仓库数间出租营利，改变了土地用途，违反了国家关于土地管理的强制性法律规定。魏海涛、刘红军与李强签订的合同中虽均未明确约定土地用途，但魏海涛、刘红军于2011年7月26日与太福庄经合社签订的集体土地使用合同书中已明确写明太福庄经合社系将土地给魏海涛、刘红军作仓储、生产加工使用，且双方当事人约定的土地租金标准明显高于种养殖用地的租金标准，根据上述情形可以认定魏海涛、刘红军对李强承租土地系用于非农建设这一情形是明知的。综合考虑上述情形，本院认为双方当事人签订的土地承包合同违反了强制性法律规定，应属无效。综上，魏海涛、刘红军及李强签订的落款日期为2010年1月1日的租赁合同为无效合同，李强要求魏海涛、刘红军继续履行合同的请求，于法无据，本院不予支持。关于李强要求恢复供电的请求，因双方的合同为无效合同，魏海涛、刘红军没有义务且不应当继续为李强提供电源，故李强的该项请求本院不予支持。关于李强要求魏海涛、刘红军赔偿因停电造成的损失一项，根据2010年1月1日的合同约定李强应于每年的12月1日交纳下一年的土地使用费，但李强至今未交付2014年的土地使用费，李强未按约交付土地使用费且拖欠电费在先，魏海涛、刘红军断电在后，另李强未提供证据证明损失的客观性，故李强要求赔偿损失的请求，本院不予支持。关于土地使用费一项，双方当事人的合同关系虽属无效，但李强实际占用涉案土地期间仍需支付相应的费用，自2014年1月1日起至今，李强实际占用涉案土地但未支付土地使用费，故李强应向魏海涛、刘红军支付土地使用费，土地使用费参照2010年1月1日的合同内容予以确定。魏海涛、刘红军要求李强支付逾期付款违约金的请求，于法无据，本院不予支持。关于魏海涛、刘红军要求支付电费的请求，双方当事人均认可李强承租场地的电费应交给魏海涛、刘红军，由魏海涛、刘红军向供电机构交费，现魏海涛、刘红军已将李强承租场地自2014年1月16日至2014年2月17日期间产生的电费交给了供电机构，但李强未将上述费用交给魏海涛、刘红军，故魏海涛、刘红军要求李强支付电费的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李强与被告（反诉原告）魏海涛、刘红军签订的落款日期为二〇一〇年一月一日的土地租赁合同无效；二、于本判决生效后十日内，原告（反诉被告）李强给付被告（反诉原告）魏海涛、刘红军土地使用费（土地面积为二十一点五亩，自二零一四年一月一日起按照每年每亩二万元的标准支付至本判决生效之日止）；三、于本判决生效后十日内，原告（反诉被告）李强给付被告（反诉原告）魏海涛、刘红军电费二千九百六十四元；四、驳回原告（反诉被告）李强的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）魏海涛、刘红军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五十元，由原告（反诉被告）李强负担（已交纳）。反诉案件受理费二千五百零五元，由原告（反诉被告）李强负担二千元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）魏海涛、刘红军负担五百零五元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　田　琪人民陪审员　　江冀兴人民陪审员　　韩俊敏二〇一五年二月十三日书　记　员　　乔　婷微信公众号“”