（2014）金民三（民）初字第3636号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-04-14
案件名称
上海枫宇物业管理有限公司与上海四晟天乐酒店管理有限公司物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
上海市金山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海某某物业管理有限公司,上海某某酒店管理有限公司
案由
服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三（民）初字第3636号原告上海某某物业管理有限公司。法定代表人沈某某。委托代理人黄某某。被告上海某某酒店管理有限公司。法定代表人杨某某。原告上海��某物业管理有限公司诉被告上海某某酒店管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月2日受理后，依法适用简易程序，于2014年12月30日、2015年1月14日进行了公开开庭审理。原告委托代理人黄某某到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告系朱泾镇某某新街xxx号第三层的权利人。2012年1月1日，原告与该地块开发商上海某某房产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对金山区朱泾镇某某新街xxx-xxx号区域内提供物业管理服务，期限两年（2012.4.1-2014.3.31），金山物价部门核准该区域的物业收费标准为2.60元／平方米／月，原告按1.3元／平方米／月标准收取物业管理费。自2012年4月1日起，原物业公司（某某物业管理公司）提前退出该区域内的物业服务，由原告负责该地块的物业管理至今。同时，原告与某某物业公司签订《协议书》一份，将某某公司管理期间的应收物业管理费转让给原告，由原告负责收取。2011年，开发商某某公司将某某新街xxx号（某某大楼）的第三层出售给被告，被告已办理产权过户登记手续，三层的建筑面积6476.11平方米。原告曾发函向产权人催讨上述物业费，但至今未收到。故原告依法向法院提起诉讼，要求：1、判令被告支付物业管理费362，015元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第1项诉请变更为判令被告支付原告2011年5月1日至2014年3月31日的物业管理费294，663元。被告在审理中辩称，原告提供的两份前期物业服务合同都是原告、上海某某物业管理有限公司与上海某某房产开发有限公司签订，与被告毫无关系。自2012年3月初被告项目资产被查封后，根本不存在物业管理，故原告诉求的2012年4月至2014年3月的物业管理费也是没有客观依据的。同时2013年因原告物业管理不善导致盗窃，给被告造成损失，被盗金额暂无法统计。经审理查明：2010年8月1日上海某某房产开发有限公司与上海某某物业管理有限公司签订前期物业服务合同，由上海某某物业管理有限公司对坐落于上海市金山区朱泾镇某某新街xxx号-xxx号E4-2地块商业用房进行物业管理，服务期限自2010年8月1日起至2012年7月31日止。合同约定物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费每月每平方米2.60元，按季交纳。2012年1月1日上海某某房产开发有限公司与原告签订前期物业服务合同，由原告对上述地块商业用房进行物业管理，服务期限自2012年4月1日起至2014年3月31日止。收费标准及方式同上。2012年3月1日，原告与上海某某物业管理有限公司签订协议书，约定上述地块内的业主拖欠上海某某物业管理有限公司的相关物业管理费，由上海某某物业管理有限公司全部转让给原告，由原告自行向业主主张收取。嗣后，原告及上海某某物业管理有限公司均向被告发送了催缴物业管理费的律师函及物业服务费债权转让通知函。被告系上海市金山区朱泾镇某某新街xxx号3层店铺的权利人，建筑面积为6476.11平方米。被告自2011年5月1日起至2014年3月31日止未交纳上述3层店铺的物业服务费。以上事实，由原告提交的档案机读材料、上海市房地产登记簿、前期物业服务合同、备案、协议书、律师函、债权转让通知函、国内挂号信函收据、上海市商品房出售合同，法院调取的上海市房地产买卖合同以及当事人的陈述等证据所证实。本院认为，物业服务企业与开发商签订的前期物业服务合同，对包括被告在内的全体业主具有法律约束力。本案中，上海某某物业管理有限公司及原告均按照前期物业服务合同的约定对被告店铺所属物业进行物业管理服务，被告作为业主应按约交纳物业服务费。上海某某物业管理有限公司将其对被告享有的物业服务费债权转让给原告，系其对权利的自由处分，于法无悖，本院依法予以确认。原告要求被告支付相应物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。庭审中，原告自愿将物业费收费标准降低至每月每平方米1.30元，系其对自身权利的自由处分，于法无悖，本院予以准许。关于被告的抗辩意见，因原告有异议，而被告又未提交证据予以证明，故本院难以采纳。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，是对其诉讼权利的漠视，应承担相应的法律后果。依照《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告上海某某酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某物业管理有限公司自2011年5月1日起至2014年3月31日止的物业服务费人民币294，663元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3，365元，由原告负担626元、被告负担2，739元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 潘玅二〇一五年二月十三日书 记 员 徐冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院��予支持。 更多数据：