（2015）昌中民一终字第246号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-06-10
案件名称
赵建荣与李凤忠,王鑫,李源房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵建荣,李凤忠,王鑫,李源
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款，第一百七十四条
全文
昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昌中民一终字第246号上诉人（原审原告）：赵建荣，男，汉族，1977年4月6日出生。委托代理人：刘荣华，新疆旭达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李凤忠，男，汉族，1975年12月9日出生。委托代理人：孙立霞，新疆同创律师事务所律师。原审第三人：王鑫，男，汉族，1984年11月24日出生。委托代理人：孙立霞，新疆同创律师事务所律师。原审第三人：李源，男，汉族，1988年出生。上诉人赵建荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉木萨尔县人民法院（2014）吉民二初字第930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭，并于2015年2月11日公开开庭审理了本案。上诉人赵建荣及其委托代理人刘荣华，被上诉人李凤忠的委托代理人孙立霞，原审第三人王鑫到庭参加诉讼。原审第三人李源经本院传票合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原审法院查明：2011年5月19日，原告与被告签订一份书面房屋租赁合同，第三人王鑫为见证人。原告将自己在县文明路的上下两层126.08平方米商铺承租给被告，双方约定订立合同时一次性付清房租20万元，约定房屋用途为商业用房，未约定具体用途。双方在合同中约定未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租给第三人，承租人将出租房屋进行装修的情形，出租人有权解除合同。双方约定违反前述约定，按全年房租金的30%交纳违约金。合同签订后，被告向原告付清了房租，使用该房屋经营网吧，由第三人王鑫代其管理经营。此前被告即租用该房屋经营网吧，由第三人王鑫代其管理经营，网吧亦以第三人王鑫名义经营，期间被告将该房屋窗户改为门使用。2014年5月，被告与第三人协商将网吧改为餐馆进行合作经营，并签订一份书面合作协议，双方约定餐馆租赁费、装修费、设备费用由被告承担，第三人王鑫负责日常经营管理，其每月向被告上缴8000元利润。2014年6月，被告将网吧改为餐馆并进行了装修。期间该餐馆曾登记在第三人王鑫名下经营，2014年10月19日，该餐馆又登记在被告妻子汪奕宏名下经营。2014年11月，原告将被告及第三人诉至原审法院。原审法院归纳本案争议焦点：1、被告是否存在违约行为；2、原告请求解除合同是否符合法律规定。原审法院认为：原、被告自愿签订的房屋租赁合同有效成立，受法律保护，对双方具有法律约束力。双方应按照约定履行自己的合同义务，未经协商一致或履行法定程序不得擅自变更和解除。针对本案争议焦点一即被告是否存在违约行为问题。原告认为被告擅自将窗户改为门，改变房屋结构，系违约行为之一。经审理查明，该窗户改门行为在双方订立租赁合同前已实施，原告无证据证实窗户改门行为系合同订立后实施，故对其诉称被告存在此违约行为不予支持；原告诉称被告改变房屋约定用途，通过双方签订的书面合同来看，双方并未约定房屋的具体用途，仅约定为商业用房，被告也不认可原告诉称仅用于网吧经营，该房屋现为餐馆经营，属商业性质，未超出双方约定用途，故对原告诉称被告改变房屋用途违约不予支持；原告还诉称被告将房屋擅自转租第三人，通过庭审，其并无证据证实被告存在转租的事实，为此对原告诉称被告存在转租的违约行为亦不予支持；综上，对原告诉称被告违约，因其无证据证实，不予确认和支持。针对本案争议焦点二即原告请求判决解除租赁合同是否符合法律规定问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告未履行约定的通知解除义务，不产生合同解除的效力。综上，原告的诉讼请求因无证据证实被告存在违约事实，亦不符合法律规定的合同解除程序，为此对其请求不予支持。对被告的抗辩即驳回原告诉讼请求的意见予以采纳。第三人李源经传票传唤不按时到庭应诉，应对自己消极应诉的行为承担责任，不影响本案审理。遂判决：驳回原告赵建荣的诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，邮寄送达费150元，合计175元由原告赵建荣自行承担。上诉人赵建荣不服上述判决上诉称：一、被上诉人存在多项合同约定的违约行为，符合合同约定的解除条件。被上诉人未经上诉人同意，将一窗户改造为一门，擅自改变房屋结构；被上诉人未经上诉人同意，将原来网吧改为餐馆，擅自改变房屋的用途；被上诉人未经上诉人同意，将其承租的房屋转租给王鑫等人使用；双方在合同中约定擅自装修属于约定解除的事由，但原审法院仍然判决合同不予解除错误。二、原审法院认定上诉人未向被上诉人履行解除合同通知程序，而认定上诉人要求解除合同的程序不合法，并判决驳回上诉人的一审诉讼请求不当。上诉人是根据合同约定行使合同解除权，故上诉人是否向被上诉人通知合同解除的程序并非法院判决解除合同的前置程序，原审法院认定上诉人未履行通知义务而判决不予解除合同错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；案件受理费由被上诉人承担。被上诉人李凤忠答辩称：被上诉人不存在违反合同约定的行为，且本案也不存在合同解除的条件，合同订立时上诉人已经支付了7年20万元的房租，并不存在转租和改变房屋用途的情况，上诉人要求解除合同的理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人王鑫答辩称：与被上诉人李凤忠的答辩意见一致。原审第三人李源未出庭也未提交书面答辩意见。二审中上诉人赵建荣、被上诉人李凤忠、原审第三人王鑫均未提交新证据。原审第三人李源未出庭，也未提交新证据。本院对原审查明事实中除“2014年10月19日，该餐馆又登记在被告妻子汪奕宏名下经营”以外的事实予以确认。另查明，2014年11月19日，该餐馆登记在被上诉人李凤忠的妻子汪奕宏名下经营。本院认为：上诉人与被上诉人于2011年5月19日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人与被上诉人应当按照合同约定履行各自义务。合同签订后，被上诉人已按照合同约定履行其主要合同义务，即向上诉人支付200000元的房屋租赁费。现上诉人认为，被上诉人擅自改变房屋结构、擅自装修、擅自转租的行为已符合合同约定的解除条件，故请求解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同，并要求被上诉人承担违约责任。关于被上诉人是否存在擅自改造房屋结构的问题，因上诉人从案外人处购得本案争议房屋前，被上诉人就已经在争议房屋内开设网吧进行经营活动，上诉人取得房屋所有权后，被上诉人继续经营网吧。如上诉人认为被上诉人是在其签订合同后才将房屋中的窗户改为门，则需提供相应的证据予以证实。现上诉人对此并无证据证实，故其认为被上诉人存在擅自更改房屋结构的理由不能成立。关于被上诉人是否存在改变房屋用途的问题，双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定：“租赁房屋用途：商业用房。”现被上诉人经营的餐馆仍然属于商业用房范围，故上诉人认为被上诉人存在擅自改变房屋用途的理由不能成立。关于被上诉人是否存在转租的问题，因上诉人在取得房屋所有权前，被上诉人和家人就在经营网吧，上诉人与被上诉人签订合同之后也并未更改经营人。至于开设餐馆后，餐馆虽在开设之初是登记在原审第三人王鑫名下，但是被上诉人与原审第三人王鑫之间有合作协议，可以证实该餐馆被上诉人也是实际经营人之一，故上诉人认为被上诉人存在转租行为的理由与本院查明事实不符，本院不予支持。关于被上诉人对其经营的餐馆进行装修的行为是否违反合同约定的问题，因双方租赁合同明确约定房屋用途是商业用途，被上诉人因其先前经营的网吧关闭，为更好利用所租赁房屋，故决定经营餐饮活动，并对房屋进行符合餐饮经营的装修，该装修并未改变房屋的商业用途，也未更改房屋的结构。现上诉人因被上诉人对房屋进行商业经营需要的装修而要求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵建荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 睿代理审判员 宋晓蕾代理审判员 贾佳佳二〇一五年二月十三日书 记 员 马少飞 更多数据：搜索“”来源：