（2014）浦民一（民）初字第41967号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-03-26
案件名称
上海汉宇房地产顾问有限公司与赵阳居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
上海汉宇房地产顾问有限公司；赵阳
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第二十二条；《中华人民共和国合同法》:第二十五条；《中华人民共和国合同法》:第三十条；《中华人民共和国合同法》:第四百二十四条；《中华人民共和国合同法》:第四百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第41967号原告上海汉宇房地产顾问有限公司。法定代表人施少鸣。委托代理人孙忙。委托代理人周晨溪。被告赵阳。委托代理人诸东华，北京天达共和（上海）律师事务所律师。原告上海汉宇房地产顾问有限公司（以下至判决主文前简称“汉宇公司”）与被告赵阳居间合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月24日、2015年2月4日两次公开开庭进行了审理。原告汉宇公司的委托代理人孙忙、被告赵阳（仅参加2015年2月4日庭审）及其委托代理人诸东华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汉宇公司诉称，2014年7月，被告来到原告川周分行处，对上海市浦东新区新场镇汇豪路XXX号商铺表达了购买意向。同月，在原告的积极促成下，原、被告与出售方李某签订了《房地产买卖协议》，其中明确约定了房屋买卖合同之标的、房屋总价款、房款支付方式及买卖双方之违约责任，该份协议完全具备上海市房地产买卖合同之实质要件，故原告作为居间方已经促成买卖双方合同成立。但此后因被告违约，导致最终买卖双方未签订正式的《上海市房地产买卖合同》，并最终导致本次交易不成。但根据上海市高级人民法院关于审理二手房买卖案件若干问题的解答的相关精神，原告已经完成居间义务，故要求被告按照其所签订的《佣金确认书》支付原告佣金20，000元（人民币，下同）。被告赵阳辩称，其确有意向购买上海市浦东新区新场镇汇豪路XXX号商铺，故于2014年7月20日在原告处签订了《房地产买卖协议》并向原告交付了购房意向金20，000元。但其时出卖人李某并不在场，原告也反复向其声称该份协议仅是购买意向，有关房屋总价款、税费负担、付款方式等均有待与李某进一步协商后再行确定，如最终其无意购买或买卖双方协商不一致，则意向金可以随时退还。此后原告将上述协议再交由李某一方签字，数日后原告将上述协议返还其处时，其发现协议3.3.5特殊约定处增添了“税费均由“乙”方承担。另两日内补足大定金拾万元人民币。……”等新的内容，而其明确对上述增添的内容不予认可。此后三方虽曾进一步协商房屋交易事项，但最终未能协商一致，故交易未成。现其认为原告在提供居间服务过程中带有哄骗性质，原告也未促成双方合同最终成立，故不同意支付原告佣金20，000元，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告因有意购买上海市浦东新区新场镇汇豪路XXX号商铺（以下简称“涉案房产”），于2014年7月20日在原告处签订了《房地产买卖协议》一份，并于当日向原告交纳购房意向金20，000元。上述《房地产买卖协议》中甲方（卖售人）为案外人李某、乙某（买受人）为被告赵阳、见证方为原告汉宇公司，其中约定：“一、定金的支付方式”项下1.1条约定：“（乙某）通过汉宇地产向甲方支付意向金人民币贰万元整。待甲方签收后该笔意向金即转为定金。甲、乙双方约定定金总额为人民币贰万元整。……”其中“三、买卖条件”项下3.3.5条约定：“甲、乙双方特殊约定（本约定和本协议相关条款表述不一致的，以本约定为准）：甲、乙双方协商约定：本次交易中产生所有的税费均由方承担。过户当日交房。”当日，原告及被告在上述协议上签字（盖章）确认。同日，被告还在原告处签署了《佣金确认书》一份，约定由被告在签合同当日支付原告佣金20，000元。另查明，原告工作人员随后将上述《房地产买卖协议》交由李某签字确认时，对上述协议条款进行了部分变更，在上述协议“三、买卖条件”项下3.3.5条原有的特殊约定处新增了以下内容：“另两日内补足大定金拾万元人民币。甲方承诺原购房合同价为人民币玖拾玖万陆仟元整。”此外，在原有的特殊约定处“本次交易中产生所有的税费均由方承担”处增加一个“乙”字，即将之变更为“本次交易中产生所有的税费均由乙某承担”。后原告将上述经过修改并由李某签字确认的《房地产买卖协议》交给了被告。后三方就与涉案房产交易有关的定金数额、税费负担、付款方式、过户时间等一系列事项产生争议，最终未能达成一致，致交易不成。以上事实，由当事人陈述及房地产买卖协议、佣金确认书、上海市房地产权证等经庭审质证的证据证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中，被告赵阳和案外人李某作为涉案房产的买卖双方，二人虽在原告的居间下先后在《房地产买卖协议》上签字确认，但因事前各方就《房地产买卖协议》的具体内容缺乏充分的协商，致李某最后签字时对其中的税费负担、定金数额等实质性内容以特别约定的方式进行了补充和变更。本院认为，李某作为三方中最后在《房地产买卖协议》上签字确认的一方，因其对与涉案房产交易有关的条款内容以特别约定的方式进行了实质性变更，故经修改后的《房地产买卖协议》应视为一项新的要约，在被告赵阳其时不在现场、事后也未予追认的情形下，不能因为被告赵阳此后收下了该份《房地产买卖协议》并曾进一步与其余两方协商房产交易事宜就简单推定被告赵阳已对新的要约作出了承诺。事实上，三方此后确未能就交易事项达成一致，并致最终交易不成。综上，本院认为，经李某修改的《房地产买卖协议》因缺乏三方当事人的合意而依法不能成立，故原告有关“《房地产买卖协议》已成立且具备《上海市房地产买卖合同》之实质要件，其已经促成买卖双方合同成立”的主张，本院难以支持。根据我国《合同法》的相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。故本案中原告要求被告赵阳支付佣金20，000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十二条、第二十五条、第三十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告上海汉宇房地产顾问有限公司要求被告赵阳支付佣金20，000元的诉讼请求。案件受理费300元（原告上海汉宇房地产顾问有限公司已预交），减半收取计150元，由原告上海汉宇房地产顾问有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 清二〇一五年二月十三日书 记 员 周尊意附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。第二十五条承诺生效时合同成立。第三十条承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 更多数据：搜索“”来源：