（2015）东民一初字第18号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2016-01-13

案件名称

百货大楼诉环宇房地产物权保护纠纷一审民事判决书

法院

日照市东港区人民法院

所属地区

日照市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

日照百货大楼有限公司,高淑香,王国军,王思,韩邦宏,李从召,严苏芬,彭泽玲,彭泽萍,牛海威,叶雷,日照环宇房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十二条第一款；《商品房销售管理办法》：第三十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民一初字第18号原告：日照百货大楼有限公司，住所地日照市泰安路。法定代表人：靳照，董事长。原告：高淑香，居民。原告：王国军，居民。原告：王思，居民。原告：韩邦宏，居民。原告：李从召，居民。原告：严苏芬，居民。原告：彭泽玲，居民。原告：彭泽萍，居民。原告：牛海威，居民。原告：叶雷，居民。上述原告的诉讼代表人：日照百货大楼有限公司，住所地日照市泰安路179号国际大厦001号楼03单元。法定代表人：靳照，董事长。上述原告的诉讼代表人：高淑香，居民。原告共同委托代理人：高伟伟，山东舜铭律师事务所律师。被告：日照环宇房地产开发有限公司，住所地日照市烟台路北段水上运动学校综合楼三楼。法定代表人：马晓萍，董事长。原告日照百货大楼有限公司（以下简称“百货大楼”至判决主文前）、高淑香、王国军、王思、韩邦宏、李从召、严苏芬、彭泽玲、彭泽萍、牛海威、叶雷与被告日照环宇房地产开发有限公司（以下简称“环宇房地产公司”至判决主文前）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百货大楼、高淑香、王国军、王思、韩邦宏、李从召、严苏芬、彭泽玲、彭泽萍、牛海威、叶雷的诉讼代表人百货大楼、高淑香的共同委托代理人高伟伟到庭参加诉讼。被告环宇房地产公司法定代表人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百货大楼、高淑香等诉称：2004年至2007年期间，原告百货大楼等业主从被告处购买了被告开发建设的国际大厦楼盘，并按约定履行了付款义务。但从2009年3月起，该楼盘的石材幕墙开始掉落，给他人生命安全造成威胁，并多次出现砸伤他人财物的情况。业主多次找被告进行协商未果，后日照市住房和城乡规划建设委员会也曾出面协调，但被告均未维修。诉讼中经法院委托鉴定石材掉落的原因是连接处石材开槽施工不规范，石材与龙骨连接施工不规范等原因造成，存在质量问题和安全隐患，并建议立即维护和加固。但被告仍不顾他人的生命安全，拒不给予维修和更换。现原告等广大业主为了安全，避免给他人造成人身、财产损害，只能先采取临时防护措施。由于原告人数众多，业主委员会登报后召开了全体业主大会，经登记业主推选，由百货大楼、高淑香作为诉讼代表人参加诉讼。综上，由于被告开发建设的楼房存在严重的质量问题，给原告造成巨大的经济损失。请求法院依法判令被告对其开发建设的日照国际大厦东西两面裙楼一至四层的石材幕墙给予拆除并更换成施工符合规范要求、质量合格的石材幕墙；判令被告赔偿原告鉴定费、防护费等经济损失共计512500元，本案诉讼费由被告承担。案经送达，被告环宇房地产公司未作答辩。经审理查明：2003年2月16日，原告百货大楼与被告环宇房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定，百货大楼购买被告开发建设的国际大厦裙房一、二、三层及负一层商业房，建筑面积约29000平方米。合同还约定了保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。同时双方签订的补充协议书还约定保修责任，国家相关法律、法规规定的房产各组成部分在保修期内出现的质量问题由甲方承担维修责任，除此以外的日常维护由乙方负责。2011年6月6日，百货大楼与环宇房地产公司又签订商品房买卖合同，合同约定，百货大楼购买环宇房地产公司开发建设的国际大厦B座4F商业房，建筑面积为5730平方米。合同同时约定了保修责任，内容同上，合同还特别约定本商品房保修期不少于国家规定的最低保修期限，保修期自竣工之日起算。其他原告与被告也都签订了商品房买卖合同，内容大致一致。国际大厦始建于2003年9月份，最后竣工验收交付于2006年8月份。国际大厦整个工程共分为A、B、C三个区，由于建筑面积巨大，所以在验收过程中，实行分区验收，其中A区（女人大世界及写字楼）建筑面积44038平方米，地下两层，地上二十二层，负二层为设备间、车库，负一层至三层为餐厅、商场，四层为休闲俱乐部，五层以上为写字楼，负一至四层外墙为干挂石材幕墙和玻璃幕墙，五至二十二层外墙为水泥砂浆抹灰刷金属氟碳漆，该工程于2006年1月20日竣工验收合格，该工程设计使用年限为100年；B区（新玛特购物广场）建筑面积46577平方米，地下两层，地上四层，负二层为车库，负一层、一层为超市，二、三、四层为商场、办公室，一至四层外墙为干挂花岗岩大理石，该工程于2005年8月26日竣工验收合格，该工程设计使用年限为50年；C区（电子大世界及公寓楼）建筑面积46217平方米，地下二层，地上二十七层，负一至四层为商场，五层为设备层，六层至二十七层为住宅，负一至四层外墙为干挂石材、玻璃幕墙，六至二十七层外墙为金属氟碳漆饰面，该工程于2006年8月30日竣工验收合格，该工程设计使用年限为50年。该国际大厦整体工程由济南一建集团总公司作为总承包单位具体施工。国际大厦外墙装饰工程单独由被告环宇房地产公司另行分包给日照豪兴石材装饰工程有限公司和莱州同城石材有限公司施工，其中，国际大厦西侧、南侧、北侧由日照豪兴石材装饰工程有限公司施工，东侧由莱州同城石材有限公司施工。该国际大厦整体工程均经验收合格并交付使用，并由施工单位出具工程质量保修书。2012年下半年在新玛特购物广场东西两侧频繁出现大理石脱落现象，危及来往人员生命及财产安全。原告百货大楼遂于2012年9月自行委托青岛理工大学工程质量检测鉴定中心对该工程的日照新玛特购物广场东西两立面裙楼部分石材幕墙破损、脱落原因进行鉴定，为此支出鉴定费94500元。该鉴定中心经过现场检测作出了如下鉴定结论：日照新玛特购物广场石材幕墙工程施工过程中存在不符合设计和规范要求情况，存在安全隐患。原告百货大楼遂委托北京市奕明律师事务所向被告环宇房地产公司发出律师函，要求被告履行石材幕墙维修义务并支付相关合理费用。被告环宇房地产公司收到该律师函后向原告百货大楼送达了回复函，内容为：国际大厦B座（新玛特购物广场）是经验收合格的工程，而且工程的质量保修期已届满，即使外墙石材出现脱落现象，本公司及相关施工单位依法不应承担维修义务，亦不同意支付任何相关费用。双方协商未果，原告百货大楼遂以国际大厦业主委员会的名义向本院提起诉讼，要求被告对其开发建设的日照国际大厦石材幕墙工程给予拆除并更换或赔偿损失290万元，诉讼费、鉴定费由被告承担。本院经审理后认为原告以国际大厦业主委员会的名义提起的诉讼超出了物业管理和物业服务范围，依法驳回了原告的起诉。原告等人遂于2014年12月16日再次提起诉讼，要求法院依法判令被告环宇房地产公司对其开发建设的日照国际大厦东西两面裙楼一至四层的石材幕墙给予拆除并更换成施工符合规范要求、质量合格的石材幕墙；判令被告赔偿原告鉴定费、防护费等经济损失共计512500元，本案诉讼费由被告承担。另查明：本案在审理过程中，本院就国际大厦（日照新玛特购物广场）裙楼外东西两面石材幕墙破损、脱落现象出现的原因、施工是否符合要求、是否存在质量缺陷委托青岛诚祥建筑工程司法鉴定所进行鉴定。该所于2014年7月7日作出青诚司鉴（2014）司鉴字第24号《关于日照市国际大厦裙楼外东西两立面石材幕墙石材脱落原因的鉴定报告》，鉴定意见为：现就现场检查与检测情况进行综合分析，并提出如下鉴定意见：（一）部分主龙骨采用的角钢，截面偏小且间距（1.5米）偏大，钢度不足、挠度过大，导致板缝开胶、下坠。（二）螺栓、挂件及焊接情况：1、挂件数量不足或漏设挂件；2、挂件松动；3、部分挂件（与龙骨连接）未用栓接（仅用胶粘）；4、螺栓及挂件锈蚀，焊缝也未采取防腐措施；5、部分挂件未采用不锈钢。（三）石材无槽口现象非常普遍，所检查部位仅发现一处开有槽口，其余均加工成单面企口状。（四）注胶情况：1、部分槽口未注胶或注胶顺序不当（应先在槽口注满胶，再插入挂件）；2、部分板缝硅酮胶开裂或无胶。（五）构造方面：主楼与裙楼间设有沉降缝，但该处幕墙未按《金属与石材幕墙工程金属规范》（JGJ133-2001）中第4.3.9条之规定采取相应的构造措施，导致该处石材墙面受损。（六）连接情况：1、挂件与不开槽石材直接胶粘；2、部分挂件与龙骨直接胶粘；3、石材之间直接胶粘、未使用挂件。不符合《金属与石材幕墙工程技术规范》（JGJ133-2001）中第6.1.4条之规定。综上，由于石材幕墙现状存在上述诸多不符合有关技术规范要求的做法，是导致该国际大厦裙楼外东西立面石材幕墙出现破损、脱落等现象的原因，构成工程质量缺陷和严重的安全隐患。此外，后加的广告牌、镶字及临时防护蓬等对石材幕墙结构不存在影响，与石材脱落也无直接联系。但临时防护蓬自身存在安全隐患。建议：1、根据现场检查情况，鉴定范围内多处部位石材未使用挂件，有随时脱落风险，构成严重的安全隐患，尤以女儿墙和窗周为甚。建议立即采取维修和加固措施，以确保安全。2、维修达到相关规范要求后，建议按《金属与石材幕墙工程技术规范》（JGJ133-2001）之规定进行幕墙的保养与维修。原告为此支出鉴定费118000元。因国际大厦东西两侧裙楼一至四层石材幕墙出现石材脱落现象，危及人员生命财产安全。为消除安全隐患，日照市住房和城乡规范建设委员会于2013年6月2日专门下发了《关于对日照国际大厦工程干挂石材幕墙进行安全维护的通知》，通知要求：一、立即采取安全防护措施、设置警示标志，确保其使用安全。二、及时委托具有建筑幕墙检测与设计能力的单位对石材幕墙进行安全性鉴定。三、根据石材幕墙安全性鉴定结果，及时制定石材幕墙维护或更换设计方案，经规划部门批准后实施，对其它与开发建设单位有争议问题要尽快协商，协商不成通过诉讼渠道解决。通知下发后，国际大厦业主代表以国际大厦业主委员会的名义与山东启元装饰工程有限公司签订了外墙防护协议，由山东启元装饰工程有限公司在国际大厦东西两侧搭建安全防护通道，原告为此支出防护费用30万元。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同及补充协议书、青诚司鉴（2014）司鉴字第24号司法鉴定意见书、日照市住房和城乡规范建设委员会《关于对日照国际大厦工程干挂石材幕墙进行安全维护的通知》、外墙防护协议、收款发票、现场照片等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告百货大楼、高淑香等购房户与被告环宇房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议书是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。涉案楼房在竣工验收合格后均已交付使用。本案在审理过程中，本院委托青岛诚祥建筑工程司法鉴定所对涉案国际大厦裙楼外东西两面石材幕墙破损、脱落现象出现的原因、施工是否符合要求、是否存在质量缺陷进行司法鉴定，鉴定意见为由于石材幕墙现状存在诸多不符合有关技术规范要求的做法，导致该国际大厦裙楼外东西立面石材幕墙出现破损、脱落，构成工程质量缺陷和严重的安全隐患。本案中被告环宇房地产公司所售商品房在合理使用年限内出现石材幕墙破损、脱落现象，存在工程质量缺陷，被告应当对本案工程质量问题承担法律责任。虽然我国法律对建筑装修工程的合理使用年限没有明确规定，但不能就此认定保修期即合理使用年限，也不能认定保修期满即合理期限届满，在确定合理使用年限时，应当考虑房屋建筑属于可以长期使用的固定资产这一特性，符合社会公众对房屋合理使用年限的预期，为社会公众认同和接受。此外，还应考虑建筑物室外装修工程一旦出现脱落等质量问题而对公众安全所产生的危害，因此，涉案楼房的石材幕墙工程并未超过合理使用年限。即使被告所交付使用的楼房已过保修期限，但因涉案楼房石材幕墙在施工过程中存在质量缺陷，在合理使用年限内出现石材幕墙破损、脱落等问题，经鉴定，石材幕墙的破损、脱落均缘于建设方在施工中的质量缺陷，故被告对其销售楼房所存在的质量问题，应当按照鉴定机构出具的鉴定意见列明的工程质量缺陷部位及修复措施对国际大厦裙楼东西两面一至四层石材幕墙履行维修义务。原告在被告所交付的涉案楼房石材幕墙出现破损、脱落现象后，为确保人员生命财产安全而采取的防护措施，是及时和必要的，由此产生的防护费用应由被告承担。原告要求被告承担防护费用30万元，本院予以支持。原告在本案起诉前自行委托鉴定机构对涉案石材幕墙工程进行质量鉴定，以确定石材幕墙脱落原因，虽然被告对此提出了异议，但在本院对该案审理过程中原告又申请本院委托青岛诚祥建筑工程司法鉴定所对涉案石材幕墙工程进行鉴定，两次鉴定的结论均认定了被告所销售商品房的石材幕墙存在质量缺陷，故原告起诉前自行委托鉴定而支出的鉴定费，亦属于因被告所销售商品房存在质量缺陷而给原告造成的损失，故对原告的该项请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《商品房销售管理办法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告日照环宇房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内对其开发建设的日照国际大厦裙楼东西两面一至四层石材幕墙进行更换、维修或加固，工程施工应当符合相关规范要求，并经质量检验部门验收合格；二、被告日照环宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告日照百货大楼有限公司、高淑香、王国军、王思、韩邦宏、李从召、严苏芬、彭泽玲、彭泽萍、牛海威、叶雷防护费用损失30万元；三、被告日照环宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告日照百货大楼有限公司、高淑香、王国军、王思、韩邦宏、李从召、严苏芬、彭泽玲、彭泽萍、牛海威、叶雷因委托鉴定而造成的损失94500元；四、驳回原告本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30000元，原告负担21048元，被告负担8952元，鉴定费118000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。本判决生效后，可在本判决确定的履行期间届满二年内向人民法院申请强制执行。审　判　长　　郝岩人民陪审员　　李勇人民陪审员　　苏青二〇一五年二月十三日书　记　员　　孙蕾 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