（2014）穗中法民五终字第4771号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-05-26
案件名称
冯伟、吴思凡与何健民与黄绍辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何健民,冯伟,吴思凡,广州康创投资有限公司,黄绍辉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4771号上诉人（原审被告）：何健民，男，1963年6月9日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯伟，男，1970年12月25日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。被上诉人（原审原告）：吴思凡，女，1973年3月7日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。两被上诉人共同委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。原审被告：广州康创投资有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：刘炳培。委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。原审被告：黄绍辉，男，1973年10月25日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。上诉人何健民因与被上诉人冯伟、吴思凡、原审被告广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）、黄绍辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年10月3日，冯伟、吴思凡（同为买受人）与康创公司（为出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号一层1072号铺，该商铺建筑面积共12.4595平方米，其中套内建筑面积8.0851平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.3744平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为738914元；付款方式为按揭方式付款，2010年10月3日前支付全部房价款的51%（包含定金），计378914元；余下房价款360000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；第六条、商铺使用权交接，出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续；出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；第十条、关于该商铺的抵押情况，买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续；第十三条、在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等。冯伟、吴思凡于2010年10月1日向康创公司支付了20000元，同月3日支付了358914元，同月10日支付了23135元。后冯伟、吴思凡又于2012年2月23日向康创公司支付了360000元。康创公司于2012年8月22日向冯伟、吴思凡出具了涉讼商铺售房款738914元的发票。2011年9月3日，冯伟、吴思凡（为甲方）与康创公司（为乙方）、广州迪佳物业管理有限公司（为丙方）签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》，约定鉴于涉讼商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间由乙方统一经营使用，故涉讼商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。2012年6月19日，广州市房地产交易登记中心出具登记字号为12登记01020270号的《收件收据》，其中记载：房屋座落越秀区东风西路132号172，卖方何健民、黄绍辉，买方冯伟、吴思凡；登记种类转移或交换，房屋用途非居住用房；备注：请申请人按上述指引缴纳税费后，凭本收件收据及缴费凭证到43号窗口领取正式受理回执，业务办理时限从换领正式受理回执起计算。2012年8月28日，广州市房地产交易登记中心出具登记字号为12登记01020270号的《受理回执》，其中记载：房屋座落越秀区东风西路132号172，申请人何健民、黄绍辉，冯伟、吴思凡；登记种类转移或交换；注意事项，本回执仅做领取登记结果凭证，申请人或代理人凭此回执及身份证到1-6号领证窗办理领证手续。2012年8月31日，广州市国土资源和房屋管理局向冯伟核发了涉讼商铺的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，其中记载涉讼商铺的共有人为吴思凡。2014年1月21日，冯伟、吴思凡向康创公司、何健民、黄绍辉、刘炳培发出《支付逾期办证违约金告知书》，要求支付逾期办证违约金177000元。上述告知书由冯伟、吴思凡通过邮政特快专递分别向康创公司的住所地和在《商铺买卖合同》中载明的康创公司注册地址广州市越秀区德政南路50号14楼D房寄出。据冯伟、吴思凡打印的网上查询投递情况表显示，其中寄往康创公司住所地的邮件于2014年1月22日投递并签收。康创公司否认收到上述告知书。另查明，2010年9月21日，黄绍辉（为委托人）与何健民（为受托人）签订《委托合同》，内容为：委托人与被委托人是座落在广州市越秀区东风西路132号101、102、103、104房的合法共有人，因委托人已经将其占有的份额全部转让给被委托人，因此委托人委托受托人作为合法代理人，有权执行和处理涉及上述物业的如下事项：出售上述物业，收取售楼款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续；代缴房产交易税费及领取证明文件、房地产证等资料；办理物业的调档查册、报建、测绘、分割、产权登记、领取房地产权证及缴纳有关税费；如因履行上述事项涉及诉讼的，有权向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，签收相关法律文书；受托人具有转委托权等。该《委托合同》由广东省广州市广州公证处以（2010）粤穗广证内经字第108837号《公证书》公证。2010年9月22日，何健民、黄绍辉签署《委托函》，委托康创公司办理广州市东风西路132号流花大厦一层101、102、103、104号物业销售及广告投放相关事宜。因本案纠纷，冯伟、吴思凡于2014年2月26日向原审法院起诉，请求判令：康创公司、何健民、黄绍辉向冯伟、吴思凡支付从2012年1月12日起计至房管部门出具受理办证回执之日止的逾期办证违约金（以已付房款738914元为基数，按日千分之一的标准计算）。原审法院认为：冯伟、吴思凡与康创公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，康创公司作为涉讼商铺的原产权人即何健民、黄绍辉的受托人，以自己的名义与冯伟、吴思凡签订《商铺买卖合同》，因康创公司不履行义务，冯伟、吴思凡可选择康创公司或者何健民、黄绍辉其一作为相对人主张其权利，但不得变更选定的相对人。现冯伟、吴思凡选定向委托人何健民、黄绍辉主张权利，合法合理，原审法院予以支持。本案有关出卖人的责任由何健民、黄绍辉共同承担。《商铺买卖合同》约定，在2011年8月31日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办涉讼商铺的交易过户手续。虽然广州市房地产交易登记中心于2012年6月19日向康创公司出具了办理涉讼商铺交易过户缴交资料的《收件回执》，但该回执中明确注明“请申请人按上述指引缴纳税费后，凭本收件收据及缴费凭证到43号窗口领取正式受理回执，业务办理时限从换领正式受理回执起计算”，故康创公司主张其于广州市房地产交易登记中心出具《收件收据》之日履行了申办涉讼商铺交易过户手续的义务，依据不足，原审法院不予支持。广州市房地产交易登记中心于2012年8月28日向康创公司出具了办理涉讼商铺交易过户缴交资料的《受理回执》，出卖人的上述义务至此才履行完毕。康创公司逾期为冯伟、吴思凡办理涉讼商铺的交易过户手续，已构成违约。冯伟、吴思凡现要求违约金计至2012年8月26日止，合法可行，原审法院予以支持。关于违约金的诉讼时效方面。冯伟、吴思凡于2014年1月21日向康创公司、何健民、黄绍辉、刘炳培发出《支付逾期办证违约金告知书》，主张了权利。虽然康创公司否认收到上述告知书，但冯伟、吴思凡通过邮政特快专递寄往的地址分别是康创公司的住所地和在《商铺买卖合同》中载明的康创公司的注册地址，上述告知书应当到达康创公司。而且，据冯伟、吴思凡打印的网上查询投递情况表显示，其中寄往被告康创公司住所地的邮件于2014年1月22日投递并签收。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）项的规定，上述情形应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。但从2014年1月21日倒推二年即2012年1月22日前的违约金已超过二年的诉讼时效，冯伟、吴思凡的该部分违约金请求，原审法院不予支持。《商铺买卖合同》约定，违约金由出卖人每日按已付房价款1‰的标准计付。鉴于冯伟、吴思凡于2012年2月23日才支付了剩余房款360000元，故2012年1月22日起至2012年2月22日止的违约金，每日按已付房价款378914元的1‰计付；2012年2月23日起至2012年8月26日止的违约金，每日按已付房价款738914元的1‰计付。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百零三条之规定，于2014年8月5日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，何健民、黄绍辉向冯伟、吴思凡支付逾期办理广州市越秀区东风西路132号172商铺交易过户手续的违约金（其中2012年1月22日起至2012年2月22日止的违约金，每日按已付房价款378914元的1‰计付；2012年2月23日起至2012年8月26日止的违约金，每日按已付房价款738914元的1‰计付）。二、驳回冯伟、吴思凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3669元、公告费500元，由冯伟、吴思凡负担378元，何健民、黄绍辉负担3791元。判后，何健民不服原审判决，向本院提起上诉。具体事实和理由如下：一、原审判决认定事实不清。康创公司与冯伟、吴思凡所签订的《商铺买卖合同》第十三条明确约定了由出卖人（康创公司）向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。也就是说康创公司只需要履行了这个（递件）申办的手续，便已履行完毕，至于递件之后会否出现退件或其他情况，将不是康创公司的必要义务。因此，一审法院认为广州市房地产交易登记中心于2012年8月28日向上诉人出具《受理回执》后康创公司的义务才履行完毕是事实不清。二、根据《商铺买卖合同》约定的过户时间推算，康创公司应在2012年1月11日前为冯伟、吴思凡申办交易过户手续，但冯伟、吴思凡于2014年4月26日提起诉讼，己过诉讼时效。综上，故上诉请求撤销一审判决，改判驳回冯伟、吴思凡全部诉讼请求；冯伟、吴思凡承担一、二审诉讼费。冯伟、吴思凡共同辩称一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。康创公司答辩同意何健民的上诉意见。黄绍辉未答辩。经审查，本院予以确认原审法院查明的事实。本院认为：原审法院对于康创公司与冯伟、吴思凡签订的《商铺买卖合同》的效力以及合同权利义务主体的认定，论理清晰无误，本院予以确认且不予赘述。本案争议的焦点为出卖人是否应承担逾期办理涉案商铺的交易过户手续的违约责任？评析如下。首先，何健民主张康创公司于2012年6月19日向广州市房地产交易登记中心递交了涉案商铺交易过户资料，广州市房地产交易中心也向康创公司出具了《收件回执》，故康创公司申办涉案商铺的交易过户手续义务已于2012年6月19日履行完毕。但上述回执中明确注明“请申请人按上述指引缴纳税费后，凭本收件收据及缴费凭证到43号窗口领取正式受理回执，业务办理时限从换领正式受理回执起计算。”广州市房地产交易登记中心直至2012年8月28日才向康创公司出具了办理涉案商铺交易过户缴交资料的《受理回执》。因此原审法院认定康创公司申办涉案商铺交易过户手续义务于2012年8月28日才履行完毕并无不妥，何健民的主张本院不予支持。其次，关于违约金诉讼时效问题。冯伟、吴思凡于2014年1月21日通过邮政特快专递向康创公司、何健民、黄绍辉、刘炳培发出《支付逾期办证违约金告知书》主张权利，邮寄地址分别为康创公司住所地和康创公司注册地，其中寄往康创公司住所地的邮件于2014年1月22日投递并签收。原审法院根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）项的规定，认定上述情形应当为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”产生诉讼时效中断的效力并无不妥，冯伟、吴思凡主张2012年1月22日至2012年8月26日违约金合理有据；何健民认为冯伟、吴思凡于2014年4月26日提起诉讼，已过诉讼时效没有法律依据，本院不予支持。综上所述，何健民的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3791元，由上诉人何健民负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年二月十三日书 记 员 张永亮 关注公众号“”