（2015）普民四（民）初字第218号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-05-26
案件名称
原告上海华驰商业发展有限公司与被告汪光桥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海华驰商业发展有限公司,汪光桥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四（民）初字第218号原告上海华驰商业发展有限公司，住所地上海市光新路153号201室。法定代表人刘广元，职务总经理。委托代理人冯骏，上海劲力律师事务所律师。被告汪光桥（系上海市普陀区亚美理发店经营者），男，1970年1月1日出生，汉族，住上海市宁夏路***号。委托代理人林翠，女，1972年1月22日出生，汉族，住址同上。原告上海华驰商业发展有限公司与被告汪光桥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海华驰商业发展有限公司的委托代理人冯骏，被告汪光桥及其委托代理人林翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华驰商业发展有限公司诉称，2011年8月1日，原被告签订了《房屋租赁合同》，原告作为出租方将坐落于上海市宁夏路561号的房屋（建筑面积约计30平方米）出租给被告经营使用。月租金人民币（以下币种均为人民币）4166.67元。双方约定，被告逾期支付租金达一个月以上的属于严重违约，租赁期限届满后十天内办妥工商注册地变更注销手续。但被告在履行合同中，并未按约定支付租金。2014年8月31日，租赁期满后，被告既未按约定办理注册地变更或者注销手续，也未将租赁的房屋交还原告，至今强占使用，原告催讨租金也无果。为维护原告合法权益，特提起诉讼，要求判令：1、被告停止经营、搬离上海市宁夏路561号并将房屋交还原告；2、被告支付租金12500元；3、被告支付自2014年9月1日起至房屋实际交还之日止的房屋使用费（参照合同约定的租金标准）；4、被告支付违约金25000元）；5、案件受理费由被告负担。被告汪光桥辩称，自1999年起承租了系争房屋，于2000年注册成立上海市普陀区亚美理发店，在履行合同中从未欠付租金。2014年6月因系争房屋将被征收动迁，原告派员告知今后的房屋租金不再收取。租赁合同到期后，原告也未通知被告搬离，现双方之间形成了不定期的租赁关系，被告的权益应得到保障，被告因经营售出若干张会员卡，若搬迁势必影响正常经营，故不同意原告诉讼请求。经审理查明，原告依法取得系争房屋上海市宁夏路561号的房屋（建筑面积约计30平方米）使用权。自1999年起，被告承租了系争房屋用于经营，并注册成立上海市普陀区亚美理发店。2011年8月1日，原被告续签了一份《房屋租赁合同》，该合同约定本市宁夏路561号的房屋（建筑面积约计30平方米）由被告承租用以经营。租期三年，从2011年9月1日至2014年8月31日止。年租金50000元，折算月租金4166.67元，保证金为3000元。先付后用，原告每季度向被告收取12500元，被告每年9月1日、12月1日、3月1日、6月1日前支付下一期的租金。在违约责任中，约定若被告逾期支付租金达一个月的，则视为严重违约，原告有权立即终止或解除本合同，并采用停水电等措施，收回出租房屋。对于房屋内的物品限期搬清，逾期视作被告放弃，由原告自行处置。被告另行承担三个月租金的违约金。租赁期满后或提前终止、解除本合同后十天内，被告须向工商、税务部门办理企业住所地变更、注销等手续。逾期视为违约，应向原告支付三个月租金金额的违约金。给甲方造成损失，还应承担赔偿责任。至2014年6月，被告以该地块已纳入到征收范围，将要动迁为由，停止支付租金。租赁合同期满后双方未再办理续约手续，期间，经多次要求被告退还房屋未成，原告催讨租金也无果。至今，系争房屋由被告占用经营，被告的保证金在原告处。2015年1月，原告诉至法院，请求判决如其诉请。庭审中，原告认为，2014年6月知晓系争房屋地块将被征收，因原被告的合同于2014年8月31日到期，被告停止支付租金，系争房屋虽将被征收，对被告经营未造成影响的情况下，原告与动迁部门商议征收补偿款时，仍然对被告的权益作了评估，现被告以过分的要求予以拒绝。基于双方的租赁关系已届满，被告应交还房屋，结清租赁费用并支付占用期间的房屋使用费，因被告在履行合同中未按约定支付租金，构成根本违约，依合同约定应承担违约责任，支付违约金。对原告收取的押金，同意在本案中一并结算。目前被告在系争房屋周边另行开店经营。被告则认为，获悉该地块将要动迁，原告口头通知被告2014年6月份后的租金不再收取，被告不存在违约。原告也因该地块将得到一定的动迁利益，原告应对被告给予经济补偿。经了解到相邻、类似的承租户得到的补偿远远大于给予被告的补偿费用。现双方存在不定期的租赁关系，根据相关规定，原告应对被告进行补偿。诉讼期间，经本院主持双方调解，原告提出，根据被告的现状，根据征收单位作出的评估，原告愿先行垫付为被告争取的补偿费用即营业执照费用10万元、装潢费3万元、设施设备费用1400元及搬场费2400元，另原告补偿被告1万元，合计人民币143800元。被告则提出不少于补偿费用28万元的要求双方意见不一，致调解不成。本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任，没有证据或者证据不足的，负有举证责任的一方应当承担不利后果。本案中，根据当事人的陈述及证据佐证，原告与被告汪光桥就上海市宁夏路561号的房屋（建筑面积30平方米）建立的租赁关系，系当事人真实意思表示，合法有效。现原告在双方的租赁关系期满后，要求被告结清拖欠的租金或使用费并腾清、迁出租赁使用的房屋，符合约定，于法有据，本院应予支持。因被告未按合同约定履行义务，已构成违约，故原告要求被告支付违约金，符合双方约定，本院也应准许。双方结清上述费用后，原告收取的保证金应予返还。因原告尚未取得房屋征收补偿款，故被告的抗辩理由及要求赔偿无事实和法律依据，本院不予采纳。待有证据证明原告侵占了被告应得利益时，被告可另寻途径解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、被告汪光桥应于本判决生效之日起十日之内携可移动的物品搬离上海市宁夏路561号房屋，并将上述房屋返还原告上海华驰商业发展有限公司；二、被告汪光桥应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华驰商业发展有限公司拖欠的租金人民币12500元；三、被告汪光桥应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华驰商业发展有限公司房屋使用费（自2014年9月1日至房屋实际归还日止，参照月租金人民币4166.67元标准计算）；四、被告汪光桥应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华驰商业发展有限公司违约金人民币25000元；五、原告上海华驰商业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还汪光桥保证金人民币3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1404元，减半收取人民币702元，由被告汪光桥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 汤国荣二〇一五年二月十三日书记员 吴 婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 关注微信公众号“”