（2014）穗中法民五终字第4772号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-05-26

案件名称

廖天佑与黄绍辉、何健民房屋买卖合同纠纷��审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州康创投资有限公司,廖天佑,黄绍辉,何健民

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2014）穗中法民五终字第4772号上诉人（原审被告）：广州康创投资有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：刘炳培。委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖天佑，女，1950年10月12日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托代理人：仲兆庶，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：杨浩云，广东红棉律师事务所律师。原审第三人：黄绍辉，男，1973年10月25日出生，汉族，户籍地址：广州市越秀区。原审第三人：何健民，男，1963年6月9日出生，汉族，户籍地址：广州市越秀区。委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。上诉人广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）因与被上诉人廖天佑房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年12月18日，廖天佑（合同中为买受人）与康创公司（合同中为出卖人）签订《商铺买卖合同》。其中约定：买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号一层1013号铺，该商铺建筑面积��13.8915平方米，其中套内建筑面积9.0144平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.8771平方米。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为1124587元。付款方式为一次性付款，2010年12月14日前支付全部房价款的20%（包含定金），计224917元；2011年1月16日前支付全部房价款的30%，计337376元；2011年2月10日前支付全部房价款的50%，计562294元；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任。第四条：买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约��没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金。该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权。第六条第1款：出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续。买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押证明；出卖人如未按本合同规定时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约��。第十三条：在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金等。2010年12月10日至2011年2月25日期间，廖天佑分期向康创公司支付购房款总计1124587元，康创公司向廖天佑开具了相应收款收据共4张。2011年8月31日，廖天佑（甲方）与康创公司（乙方）及广州迪佳物业管理有限公司（丙方）签订《金利壹号商铺使用权移交确认书》，约定：涉诉商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营等。另查明，2010年9月21日，黄绍辉（甲方）与何健民（乙方）签订《协议书》，约定：座落在广州市东风西路132号101、102、103、104房的房产是甲乙双方共有的房产，其中广州市东产权证号分别是为粤房地权证穗字第××、01××81、0150008597、01××96、0150008594、01××93、0150008591、0150008590号。甲乙双方确认各自占有物业50%的份额；甲方同意将所持有物业50%的份额全部无偿转让给乙方，转让后转名过户过程中如有需要由买卖双方缴纳的税费由乙方单方承担；甲方承诺自本协议生效起，甲方向乙方出具委托合同，全权委托乙方处理上述房产的过户手续，甲方所持有物业50%的份额全部转让给乙方，乙方成为物业的唯一独立所有权人，享有法律规定的对物业的所有权，有权单独对物业进行任何形式的处分，但乙方如在本协议生效后无论以何种方式处分物业过程中产生的所有法律责任由乙方承担，与甲方无关，如因此给甲方造成任何损失的，乙方承诺予以赔偿等。该《协议书》经广东省广州市广州公证处（2010）粤穗广证内经字第108835号《公证书》公证。同日，黄绍辉（委托人）与何健民（受托人）签订《委托合同》，载明：委托人与受托人是座落在广州市越秀区东风西路101、102、103、104房的合法共有人，因委托人已经将其占有的份额全部转让给受托人，因此委托人委托受托人作为合法代理人，有权执行和处理涉及上述物业的如下事项：一、出售上述物业，收取售房款、办��物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续；……七、办理物业的调档查册、报建、测绘、分割、产权登记、领取房地产权证及缴纳有关税费……受托人在代理执行和处理上述事项过程中签署的相关合同、协议、文件等，委托人均予承认；受托人具有转委托权；受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认；此委托合同有效期自签署之日起至委托事项办结止等。该《委托合同》经广东省广州市广州公证处（2010）粤穗广证内字第108837号《公证书》公证。2010年10月13日，何健民（委托人）与康创公司（受托人）签订《委托合同》，载明：座落在广州市越秀区东风西路132号101、102、103、104的权属人是何健民、黄绍辉；因黄绍辉已经将其占有的份额全部转让给何健民，在广州公证处办理了（2010）粤穗广证内径字第108835号《公证书》，现何健民委托受托人作为合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、出售上述物业，收取售房款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续，并办理银行转让款的托管手续；……五、办理物业的调档查册、报建、测绘、分割、产权登记、领取房地产权证及缴纳有关税费……受托人具有转委托权；受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认；此委托合同有效期自签署之日起至委托事项办结止等。该《委托合同》经广东省广州市广州公证处（2010）粤穗广证内字第26330号《公证书》公证。2012年6月18日，广州市房地产交易登记中心出具了《收件收据》，其中内容为：登记种类转移或交换（二手房免勘）；卖方何健民、黄绍辉；买方廖天佑；房屋座落越秀区东风西路132号113。2012年9月1日，广州市国土资源和��屋管理局向廖天佑核发了权属人为廖天佑的涉诉房屋的房地产权证，建筑面积为12.86平方米，套内建筑面积为8.59平方米。因本案纠纷，廖天佑于2013年8月13日向原审法院起诉，请求判令：康创公司与何健民、黄绍辉支付逾期办理商铺产权交易过户手续的违约金（从2012年1月11日起至2012年6月18日止，每日按已付房价款1588056元的千分之一计算，违约金总额以本金一倍为上限）。廖天佑为证明其与康创公司签订过《【金利壹号】商铺认购书》，廖天佑提供了案外人梁莹、李柳英、关志强、李素华分别与康创公司签订的四份《【金利壹号】商铺认购书》（梁莹签订的认购书有原件，其余认购书为复印件），其中梁莹的认购书约定：梁莹向康创公司认购广州市东风西路132号【金利壹号】一层1029号铺位；该物业总价1073917元，优惠折扣98×98×99减三年租金，认购价776018元；如果��《认购书》的条款与《商铺买卖合同》及其补充协议的条款有冲突之处，以《商铺买卖合同》及其补充协议的条款为准等。康创公司对上述认购书的真实性没有异议，但认为与本案无关。此外，廖天佑申请证人邓某出庭作证，邓某表示：其为女儿梁莹购买商铺时认识廖天佑，商铺购买的相关手续都是由证人办理的。证人没有参与廖天佑与康创公司签订认购书的过程，但之后有看到廖天佑的认购书原件。康创公司对上述证人证言认为：原、康创公司应按照购房合同约定的价款为准；且证人称是在廖天佑签订认购书后，看到廖天佑认购书与其认购书条款是一致的，故即使原康创公司存在认购书，根据廖天佑提供的证人女儿梁莹的认购书记载，该认购书中约定认购书与合同有冲突的应以合同为准。本案原审审理过程中，廖天佑表示：在签订《商铺买卖合同》时不知道讼争商铺产权人是黄绍辉和何健民，亦不知道黄绍辉、何健民委托康创公司出售商铺；鉴于上述情况，廖天佑现明确选择要求康创公司承担本案的责任。康创公司没有提供告知廖天佑涉诉房屋权属及受委托出售房屋的证据。原审法院认为：关于廖天佑与康创公司所签《商铺买卖合同》责任主体的问题。证据显示，廖天佑购买的涉诉商铺登记的所有权人为黄绍辉、何健民。廖天佑陈述其签订《商铺买卖合同》时不知道黄绍辉、何健民与康创公司之间的委托代理关系，康创公司也没证据证明廖天佑在签订《商铺买卖合同》时已知黄绍辉、何健民与康创公司之间的委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，廖天佑可选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，现廖天佑明确选择康创公司作为相对人主张权利，故康创公司应承担上述合同中出卖��的权利义务。廖天佑与康创公司在自愿基础上签订的《商铺买卖合同》意思表示真实，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。廖天佑于2011年8月31日将涉诉商铺的使用权移交给康创公司，但康创公司并没有在移交后的90个工作日内为廖天佑办理涉诉商铺的交易过户手续，康创公司已经构成违约，廖天佑据此要求康创公司支付逾期申办商铺的产权交易过户手续的违约金符合合同约定，原审法院予以支持。因康创公司并没有就其认为廖天佑逾期付款其有权提出解除合同并要求廖天佑支付逾期付款违约金而提起诉讼，且即使廖天佑需支付逾期付款违约金给康创公司，也不影响廖天佑要求康创公司支付逾期申办商铺的产权交易过户手续的违约金，故康创公司康创以上述理由抗辩拒绝向廖天佑支付逾期申办商铺的产权交易过户手续��违约金理由不成立，原审法院不予采纳。且逾期办证违约金应自2012年1月12日起计。关于廖天佑已付房价款的数额问题，因双方签订的《商铺买卖合同》已明确约定涉诉商铺的房价款总额为1124587元，廖天佑认为房价款总额为1588056元理由不充分，原审法院不予采纳。廖天佑要求康创公司支付逾期申办商铺的产权交易过户手续的违约金中的已付房价款应为1124587元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百零三条之规定，于2014年7月18日判决如下：一、广州康创投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向廖天佑支付逾期申办广州市东风西路132号113号商铺的产权交易过户手续的违约金（其中从2012年1月12日起至2012年6月18日止，以1124587元为基数，按每日1‰计）；二、驳回廖天佑的其他诉讼请求。如果未按本��决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6278元，诉讼保全费2180元，由廖天佑负担3357元，广州康创投资有限公司负担5101元。判后，康创公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、原审判决程序不当，没有全面审查廖天佑在起诉时的理由；二、原审判决事实不清，对廖天佑在履行合同过程中有否全部了履行其义务没有明确。廖天佑没有按期支付房价款，没有按照合同13条约定及时提供公证书，康创公司无法办理过户手续。康创公司上诉请求撤销一审判决第一项；廖天佑承担一、二审诉讼费。廖天佑辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回康创公司上诉请求。何健民答辩同意康创公司的上诉意见。黄绍辉未答辩。经审��，本院予以确认原审法院查明的事实。本院认为：原审法院对于康创公司与廖天佑签订的《商铺买卖合同》的效力以及合同权利义务主体的认定，论理清晰无误，本院予以确认且不予赘述。本案争议的焦点为出卖人是否应承担逾期办理涉案商铺的交易过户手续的违约责任？首先，康创公司是以廖天佑逾期付款以及没有按约定及时提供公证书为由主张不应承担逾期办理过户手续的违约责任。《商铺买卖合同》第六条第1款约定“出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续。买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押证明；出卖人如未按本合同规定时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。”以及第十三条约定“在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。”，从上述约定可见，清付购房款并非双方约定的办理交易过户手续的必要前置条件，故康创公司以此为由不承担违约责任的依据不足，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，康创公司未能举证证明是廖天佑逾期提供公证书导致其逾期办理交易过户手续，故康创公司以此拒绝向廖天佑支付逾期申办商铺产权交易过户手续的违约金亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，康创公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5101元，由上诉人广州康创投资有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　岳为群审　判　员　　郑怀勇代理审判员　　柳玮玮二〇一五年二月十三日书　记　员　　张永亮关注公众号“”