（2015）长中民三终字第00343号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-11-05
案件名称
罗林晔、余筝与湖南新华印刷集团有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗林晔,余筝,湖南新华印刷集团有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第00343号上诉人（原审原告）罗林晔。委托代理人余晓斌。上诉人（原审原告）余筝。法定代理人余晓斌，男，汉族，1969年2月19日出生，住湖南省长沙市芙蓉区东茅街**号。被上诉人（原审被告）湖南新华印刷集团有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路258号。法定代表人辜建基，董事长。委托代理人梁翊芳，湖南云天律师事务所律师。上诉人罗林晔、余筝与被上诉人湖南新华印刷集团有限责任公司（以下简称新华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民一初字第03355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：罗林晔、余筝与新华公司经协商一致，签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：2012016718026）一份，合同约定罗林晔、余筝购买新华公司开发的位于湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段416号第1幢N单元18层18026号房屋（房屋建筑面积为140.11平方米），规划用途为办公，购房单价为每平方米17127.01元，总价为2399666.00元；合同第八条约定，新华公司应于2013年12月31日前向罗林晔、余筝交付商品房，交付时房屋应已经竣工验收备案，若房屋为住宅，新华公司还应当提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同附件5约定，主合同第八条约定的“该商品房经验收合格”是指新华公司组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格；房屋达到交付使用条件后，新华公司应当在交付日的15日前，书面通知罗林晔、余筝办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，新华公司应当出示满足合同第八条约定的证明文件。新华公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，罗林晔、余筝有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由新华公司承担。罗林晔、余筝应在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。除不可抗力外，新华公司未按照合同第八条约定的时间和条件将该商品房交付罗林晔、余筝的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，新华公司按日计算向罗林晔、余筝支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向罗林晔、余筝支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，罗林晔、余筝要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，新华公司按日计算向罗林晔、余筝支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向罗林晔、余筝支付违约金；合同附件5约定，如因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政管线工程或采取临时措施而引起房屋延迟交付情形的，新华公司可据实顺延交付日期，无需承担违约责任。合同签订后，罗林晔、余筝一次性支付新华公司购房款2399665.37元。2014年7月新华公司向罗林晔、余筝送达物业交付通知书，要求罗林晔、余筝于2014年7月1日至2014年8月31日期间办理收楼手续。罗林晔、余筝认为双方就新华公司逾期交房违约金问题未达成一致，遂拒绝收房。余筝、罗林晔诉至原审法院，请求判令：新华公司支付余筝、罗林晔逾期交房违约金319200元（暂算至2014年9月23日，从2014年9月23日之后的违约金另行计算至房屋实际交付之日止）。诉讼过程中，新华公司提交了湖南省电力建设开发总公司、中铁隧道局长株潭城际铁路项目部、中铁三局建设工程有限公司泊富国际项目部等单位出具的证明，拟证明泊富国际广场逾期交房是因市政建设原因所致，属不可抗力，符合合同补充协议约定的免责条件，罗林晔、余筝不予认可；新华公司提供了工程质量竣工验收记录、长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书，拟证明泊富国际广场项目办公楼6-49层（含涉案房屋）于2014年2月28日经消防验收合格，泊富国际广场项目办公楼6-40层（含涉案房屋）、地下室商业及车库工程于2014年6月30日经施工、设计、监理、建设单位及质量安全监督站验收合格，罗林晔、余筝均不予认可。原审法院认为：一、关于新华公司交付房屋的时间。本案中，新华公司提供的工程质量竣工验收记录、消防验收意见书等证据足以证明泊富国际广场项目办公楼6-40层（含涉案房屋）于2014年6月30日经施工、设计、监理、建设单位及质量安全监督站验收合格，符合罗林晔、余筝与新华公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条及附件5约定的房屋交付条件。2014年7月，新华公司向罗林晔、余筝送达物业交付通知书，要求罗林晔、余筝于2014年7月1日至2014年8月31日期间办理收楼手续，罗林晔、余筝拒绝收房。该院认为，新华公司在达到合同约定的房屋交付条件后书面告知罗林晔、余筝办理收房手续，罗林晔、余筝未依约接收房屋，不影响新华公司交付房屋行为的效力，结合物业交付通知书约定的收房时间，该院认定新华公司最迟应当于2014年8月31日将涉案房屋交付给罗林晔、余筝。二、关于新华公司是否存在违约责任以及责任承担的问题。新华公司提交的湖南省电力建设开发总公司、中铁隧道局长株潭城际铁路项目部、中铁三局建设工程有限公司泊富国际项目部等单位出具的证明，可以证明涉案工程因长株潭城际铁路施工影响相关电缆施工，从而影响泊富国际广场项目施工进度及新华公司如期交付房屋，但新华公司提交的证据不能证明城际铁路施工是导致新华公司逾期交房的唯一原因，综合全案情况，该院认为，长株潭城际铁路施工属于市政项目，新华公司因该原因迟延交付房屋，可以归属于合同附件5约定的“如因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政管线工程或采取临时措施而引起房屋延迟交付”情形，新华公司无需承担全部的违约责任。结合本案罗林晔、余筝及新华公司的实际情况，该院综合考虑，新华公司承担违约交房的时间为3个月即90天。因罗林晔、余筝与新华公司约定的每日万分之五的违约金过高，该院酌情核减为每日万分之二，故新华公司应支付罗林晔、余筝的违约金为43194元（2399666元×90天×0.0002）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、湖南新华印刷集团有限责任公司于本判决生效之日起10日内向罗林晔、余筝支付违约金43194元。二、驳回罗林晔、余筝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6088元，因适用简易程序减半收取3044元，由湖南新华印刷集团有限责任公司承担。上诉人余筝、罗林晔不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定上诉人罗林晔、余筝从被上诉人新华公司处购买的坐落于长沙市开福区芙蓉中路一段416号第1幢18层18026号房屋已于2014年6月30日完成交付，与事实不符。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条约定，房屋交付的条件是进行竣工验收备案，但房屋至今未进行竣工验收，未达到交付条件，未交房，逾期交房违约金应继续算至被上诉人完成竣工验收备案后的实际交房之日止。2、原审判决认定延期交房违约金过高并进行调低，与合同约定不符，有违双方意思自治原则。3、开福寺城际铁路施工给被上诉人施工造成的影响不符合合同约定不可抗力，不能成为被上诉人延期交房的免责事由。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求依法改判被上诉人按合同约定增加承担违约金。被上诉人新华公司辩称：1、房屋在2014年6月30日已经经过了验收合格；2、交房延期确实不是新华公司故意导致的，而是因为市政建设导致，属于不可抗力，符合合同约定的免责条件；3、合同约定的违约金过高，一审判决是正确的，请求法院驳回上诉人的上诉请求。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：被上诉人新华公司开发建设的泊富国际广场项目办公楼6-40层（含涉案房屋）于2014年6月30日经施工、设计、监理、建设单位及质量安全监督站验收合格后，向上诉人余筝、罗林晔送达了物业交付通知书，要求上诉人在2014年7月1日至2014年8月31日期间办理收楼手续，但上诉人未收房。本院认为在房屋经验收合格后，且书面通知上诉人收房，上诉人未收房，不影响房屋交付行为的效力，原审判决认定交房时间为2014年8月31日并无不妥。双方所签订的合同附件5约定的“如因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政管线工程或采取临时措施而引起房屋延迟交付”情形，新华公司无需承担全部的违约责任。从本案中湖南省电力建设开发总公司、中铁隧道局长株潭城际铁路项目部、中铁三局建设工程有限公司泊富国际项目部等单位出具的证明，可以证实涉案工程因长株潭城际铁路施工影响相关电缆施工，从而影响泊富国际广场项目施工进度及新华公司如期交付房屋，该种情形可视为双方约定的免责事由，对逾期交房有一定的影响，但无证据证明是逾期交房的唯一原因，新华公司未合理安排好工程建设的进度及延误施工后未按期完工，也应对逾期交房承担适当的违约责任，故原审判决认定支付违约金的时间为90日，支付比例调整为每日万分之二，共支付违约金43194元的处理意见公平合理。双方在合同中虽对违约金的支付有约定，但上诉人罗林晔、余筝未提供造成实际损失的证据，被上诉人请求依法调整的，人民法院依照合同法的相关规定可根据案件的实际情况予以调整，并不违反意思自治原则。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。上诉人余筝、罗林晔的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费6088元，由上诉人余筝、罗林晔负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 波代理审判员 曾庆军代理审判员周卓二〇一五年二月十三日书 记 员 孙 娇附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”