（2015）黔东民终字第26号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-05-04
案件名称
凯里市天佑房地产开发有限公司诉陈军商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
凯里市天佑房地产开发有限公司,陈军
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一条，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔东民终字第26号上诉人（原审被告）凯里市天佑房地产开发有限公司。地址：凯里市迎宾大道*号*楼*层**号。法定代表人赵寿权，该公司董事长兼总经理。被上诉人（原审原告）陈军，男，1971年12月11日生，汉族，重庆市人，现住贵州省榕江县XXX。身份证号码：XXX。上诉人凯里市天佑房地产开发有限公司（以下简称天佑公司）因与被上诉人陈军商品房预售合同纠纷一案，不服榕江县人民法院（2014）榕民初字第33号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审经审理查明，2010年12月22日，陈军与天佑公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：由天佑公司将其开发的一套商品房卖给陈军，建筑面积共计98.18平方米，总价款为人民币158079元，3万元房款须在2011年3月1日前交清，逾期将按合同第七条承担违约责任，须在2011年3月30日前将房屋交付使用，逾期交房按合同第九条承担违约责任。合同签订当日，陈军支付购房款128079元。付款期限届满前，陈军发现自己所购房屋客厅地板出现裂缝，即向天佑公司反映并进行拍照，天佑公司同意修缮，但迟迟不进行修缮，陈军也未按期付清三万元房款。2011年11月7日，天佑公司修缮好房屋裂缝后出具承诺书，保证房屋裂缝不出现漏水现象，同月9日，公司将房屋交付给陈军，陈军支付3万元房款。陈军以逾期交房219天已构成违约为由提起诉讼，要求判令天佑公司支付违约金6920元。一审法院认为，双方在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，没有法定无效合同的情形，因此，合同合法有效，对双方具有法律约束力，各自均应按合同约定履行义务，否则应承担违约责任。在合同约定的付款期限届满前，陈军发现自己所购买的该套毛坯房出现质量问题后，即找天佑公司协商处理事宜，天佑公司于2011年11月7日出具承诺书，由此可以充分证明该套房屋确实存在质量问题。陈军延期交付3万元房款符合我国《合同法》第六十八条的相关规定，不应当视为违约。天佑公司提出的先履行抗辩权的理由不符合《合同法》第六十七条的规定，不予支持。因为陈军并非“未履行”义务，而是已经履行五分之四的付款义务。天佑公司辩称是因政府原因和天气原因等不可抗力因素才造成逾期交房的，其辩解理由亦不符合法律规定的不可抗力之条件。因此，天佑公司的辩解不符合法律规定的免责条件不予支持。合同明确约定天佑公司应在2011年3月30日交房，而其实际交房日期是2011年11月9日，逾期交房219天，已经构成违约。但违约金的计算，应当按陈军实交的128079元计算，不能按房款总额158079元计算。根据合同约定每日承担万分之二违约金的标准计算，天佑公司应承担违约金数额为5609元（128079元×2‱×219天=5609元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条的规定，判决：被告凯里市天佑房地产开发有限公司应向原告陈军支付逾期交房违约金5609元，该款限于本判决生效后十日内一次性付清。案件受理费50元，由被告凯里市天佑房地产开发有限公司承担。上诉人天佑公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销榕江县人民法院（2014）榕民初字第338号民事判决；2、驳回陈军的诉讼请求。理由是：一、一审判决将交房条件与修缮义务混淆，将未完工的房屋与完工房屋质量要求混淆，将未交付房屋质量与交付房屋质量混淆，导致错误认定天佑公司责任。二、在陈军以未完工的房屋有质量问题为由拒绝付款不成立的情况下，天佑公司没有违约，天佑公司在陈军交完房款的先合同义务履行完前，有权不履行后义务，即有权拒绝交房，且不论原因，这是合同法规定的先履行抗辩权，依法行使权利的行为不是违约行为，更不用承担责任。而陈军违约在先。负有先合同义务没有履行。则没有权利要求负有后合同义务的天佑公司履行后合同义务。三、由于陈军没有履行先合同义务，故没有权利要求天佑公司履行后合同义务，如果对天佑公司履行义务的能力有怀疑，可以行使不安抗辩权而不是拒绝履行先义务。房屋的质量问题不属于不安抗辩权的范围。四、天佑公司不能按期交房是事实，但是，不能交房是出于不可抗力。合同约定出现不可抗力需要在30日内通知对方才享有据实延期权并不影响天佑公司的法定免责权。一审认为不属于不可抗力显然是错误的。被上诉人陈军答辩称：上诉人天佑公司的上诉理由不能成立。2010年12月底前，天佑商城共计9栋房子已全部完工，只是等待验收而已，不存在房屋正在建造的问题。所以双方才约定三个月交房。2011年3月1日前陈军发现天佑公司已完工的房屋出现明显的问题，才向其提出质量问题，天佑公司同意整修，并同意陈军的3万元到交房时付清。陈军发现房屋出现问题而提出异议是合法的，天佑公司上诉认为陈军没有履行先合同义务，故没有权利要求其履行后合同义务的理由不能成立。一审判决应予维持。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”天佑公司与陈军在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有法律约束力，各自均应按合同约定履行义务，否则应承担违约责任。天佑公司没有按照约定的时间交付房屋，其行为已经违约。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据这一条的规定，天佑公司应当承担逾期交房的违约责任。因此，一审判决天佑公司支付陈军违约金是正确的。天佑公司上诉提出的先履行抗辩权的理由不符合《合同法》第六十七条的规定，不予支持。天佑公司上诉认为是因政府原因和天气原因等不可抗力因素才造成逾期交房的，其上诉理由亦不符合法律规定的不可抗力之条件。因此，天佑公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人凯里市天佑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陆小平审判员 刘泽智审判员 王大梅二〇一五年二月十三日书记员 郑华品 微信公众号“”