（2014）浙温民终字第1833号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-03-12
案件名称
温州市名城建设投资集团有限公司与温州万商汇泉电子数码有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温州万商汇泉电子数码有限公司,温州市名城建设投资集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙温民终字第1833号上诉人（原审被告）温州万商汇泉电子数码有限公司。法定代表人叶莲英。委托代理人季凌坚。委托代理人陈薇薇。被上诉人（原审原告）温州市名城建设投资集团有限公司。法定代表人林时进。委托代理人金克明。委托代理人潘海迪。上诉人温州万商汇泉电子数码有限公司（以下简称万商汇泉公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月4日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为没有新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。原判认定，被告万商汇泉公司（作为乙方）与原温州市旧城改建指挥部（作为甲方）于2010年12月9日签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租坐落于温州市解放南路莲花大厦（解南改建区16#17#19#地块）一层内商场，建筑面积：3529.874平方米，租赁期限为八年，自2011年1月1日起至2018年12月31日止，如租赁期间出租面积中甲方安排零星拆迁户安置，则安置拆迁户部分面积更改由乙方和拆迁户签订，租赁期间租赁条件、租赁期限不变，该房月租金为90元／平方米，合同签订之日支付第一年租金，乙方应在合同签订之日起2个月内装修完毕，装修期该房租金免计。今后租金在上一年基础上递增6%，每年12月份支付下一年度租金。具体租金支付金额如下：序号租期租金备注2011.1.1-2011.12.313176886.60免除装修期租金2012.1.1-2012.12.314040999.76逐年递增6%2013.1.1-2013.12.311283459.752014.1.1-2014.12.314540467.33………合同第六条第二点约定，乙方逾期交付租金，除仍应如数补交外，应支付违约金伍拾万元。合同签订后，原告实际交付的租赁面积为2921.35平方米，被告按合同约定的3529.874平方米支付了2011年租金共计3176886.60元，并支付了50万元押金，后于2012年6月29日支付了50万元租金，剩余租金未再支付。2013年8月29日，原告发函要求被告支付2012年度、2013年度租金，但被告拒绝支付，故原告诉至法院。另查明：温州房地产联合开发有限公司系涉案坐落于温州市鹿城区莲花路莲花大厦1-4幢（建筑面积：69922.73平方米）房屋所有权人，其于2012年5月10日经工商核准变更登记为温州市名城建设开发有限公司（以下简称名城建设集团），原告名城建设集团持有该公司85%股权，该公司出具书面意见同意由原告代为处理莲花大厦一层房屋租赁事宜。中共温州市委、温州市人民政府于2010年12月4日《关于调整完善城市建设管理体制的实施意见》（温委发（2010）115号），明确撤销各类城建指挥部，将包括市旧城改建指挥部在内的单位，通过调整与整合分别并入市城投集团和市工务局。中共温州市委、温州市人民政府于2012年2月24日《关于进一步深化完善城市建设管理体制的若干意见》（温委发（2012）39号），明确撤销市工务局，组建温州市名城建设管理办公室和温州市名城建设投资集团公司。还查明：未交付的608.524平方米分布在莲花大厦19#楼602.024平方米（其中业主委员会和物业占用258.92平方米，空置301.39平方米，空调机房41.714平方米）、16#楼安置拆迁户6.5平方米，原告称上述占用情形在双方签订房屋租赁合同时已存在，被告对此亦予以承认。再查明：2013年6月27日，被告向原温州市旧城改建指挥部提交报告，载明“自2013年6月30日起，暂时解除该房屋租赁协议和消防安全责任协议，同时恳请旧城改建指挥部根据我方实际经营情况，酌情减免该房屋部分租金”。同年9月，被告向鹿城区委提出“关于请求解决万商淘品城转型中所遇到问题的报告”，温州市鹿城区人民政府国内经济合作办公室、温州市招商局召开协调会议并形成《会议纪要》如下：一、关于要求一楼内商场租赁面积按实际使用面积计算及房产租金按市场价进行调整的问题；由于原告实际交付的面积为2921.35平方米，且周边临街店铺租金下调，仅为每平米45元左右。鉴于以上问题需修改合同或另行签订合同，须市名城建设投资集团有限公司的上级部门市国资委或市政府研究同意，建议由名城集团向市国资委或市政府书面报告予以支持解决。二、关于要求莲花大厦地下汽车泊位出租给万商淘品城使用的问题。2009年7月27日，万商淘品城（原万商汇泉）收到温州市旧城指挥部《关于万商汇泉对购买的莲花大厦商业用房提出协调解决要求回复》中第七条已明确说明提供本大厦汽车泊位30个出租给万商汇泉，名城集团表示将与莲花大厦物业管理公司协调并予以解决。审理期间，原、被告一致同意将被告已支付的50万元押金在2012年度未付租金中予以抵扣，原告亦同意2011年度租金按实际交付面积2921.35平方米据实结算，故被告多付的2011年度租金为547671.6元（608.524平方米×90元／月×10月［2个月免租期］）。上述共计1047671.6元，双方当事人一致同意可在2012年度租金中予以抵扣，原审法院依法予以确认。原判认为，原、被告于2010年12月9日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。合同签订后，原告交付的实际面积为2921.35平方米，与合同原约定面积不一致，现被告以原告交付的面积不足、未交付汽车泊位、未安装自动扶梯为由主张原告存在违约行为，经庭审查明，未交付的608.524平方米占用情况在双方签订租赁合同之前已事实存在，且被告对此亦知情，但原、被告双方仍愿意按原面积签订《房屋租赁合同》，应视为其对上述租赁物瑕疵予以认可。至于汽车泊位、自动扶梯等，双方合同中并未作出约定，故被告的上述抗辩，没有事实与法律依据，被告据此要求解除合同，不能成立，故原告要求被告继续履行合同并按实际交付面积支付租金，于法有据，原审法院依法予以支持。由于被告已向原告支付50万元押金，且双方当事人均同意将该笔押金在未付租金中予以抵扣，原审法院依法予以确认。被告应支付的租金标准按90元／月／平方米，每年递增6%的计算标准，其中2012年度租金为3344361.48元（2921.35平方米×90元／月×（1＋6%）×12月），扣除50万元押金、2012年度已付的50万元租金和2011年度多付的547671.6元后，仍应支付1796689.88元；2013年度租金为3545023.17元（2921.35平方米×90元／月×（1＋6%）²×12月）。由于被告未按合同约定如期支付租金，应承担违约责任，故原告要求其支付逾期未付租金的利息损失，合法有据，原审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、原温州市旧城改建指挥部与被告温州万商汇泉电子数码有限公司于2010年12月9日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告温州万商汇泉电子数码有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州市名城建设投资集团有限公司支付坐落于温州市鹿城区解放南路莲花大厦一层内商场（建筑面积：2921.35平方米）的2012年度租金1796689.88元、2013年度租金3545023.17元及2014年之后的租金（以2013年租金为基数逐年递增6%，自2014年1月1日起计算至实际履行之日止）；三、被告温州万商汇泉电子数码有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州市名城建设投资集团有限公司支付利息损失（本金按前款确定的逾期未付租金，以中国人民银行同期同档贷款基准利率为计算标准，各年度逾期未付租金利息损失自当年1月1日起开始计算至实际履行之日止）。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78996元，由被告温州万商汇泉电子数码有限公司负担。宣判后，温州万商汇泉电子数码有限公司不服，提起上诉称：被上诉人温州市名城建设投资集团有限公司应按合同约定提供3259.874平方米一层内商场，但其只提供了2921.35平方米，少提供608.524平方米，违约在先。且上诉人有充分证据证明未按约定提供商场经营所需的泊车位，严重影响上诉人对商场租赁物的使用。原判对此未予认定，属于事实不清。由于被上诉人严重违约，上诉人有权拒绝履行付款义务，同时有权单方解除合同。2013年6月27日向被上诉人发出的书面《报告》明确指出解除合同，本案合同事实已经解除。请求发回重审或查清事实后改判驳回被上诉人一审诉讼请求。并补充，现在市场房屋租赁价格明显下降，情势变更，假如合同继续履行，租金应减半。被上诉人温州市名城建设投资集团有限公司辩称：面积少交付，在交付及签订合同时上诉人温州万商汇泉电子数码有限公司是明知和愿意接受的，且对经营没有影响。停车泊位并未在租赁合同中进行约定，被上诉人已经履行合同，涉案房屋一直处于上诉人掌控中。市场租赁价格下降，属于商业风险，不属于情势变更范畴。上诉人如果认为租金过高，应在一审中提出，二审中提出不符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人温州市名城建设投资集团有限公司未提供新的证据。上诉人温州万商汇泉电子数码有限公司提供证据1：关于延期支付租金的函，以证明被上诉人一审提交的《关于要求延期支付租金的请示》与上诉人当初寄出的不符，上诉人已经函件中及之前多次要求被上诉人完善配套设施，而不像被上诉人称在函件中没有提出要求；证据2：物业管理协议书，以证明被上诉人承诺上诉人合同签订后会将未实际交付的面积腾空由上诉人接收及被上诉人实际上认可上诉人转租给国美电器；证据3：一层平面图，以证明被上诉人未依约提供的电梯和未补足的面积对于上诉人经营的商场至关重要，该部分缺失造成不可估量的损失；证据4：房屋租赁合同、证据5：退租协议书、证据6：解约协议，以证明因配套设施不能完成，导致客流量下降，最终国美电器与上诉人退租直至解约，给上诉人造成重大损失。上诉人并申请证人沈某出庭作证，以证明因配套设施不能完成，导致客流量下降。对上诉人提供的证据，被上诉人对证据1的真实性合法性关联性均有异议，认为证据2、证据4、证据5、证据6与本案无关，证据3不能证明待证事实，以上证据均非新的证据，并认为证人证言不真实。本院认为，上述证据，均不属于二审程序中的新的证据，不予采纳。上诉人还申请延期举证，依据不足，本院不予准许。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。但合同的瑕疵履行并不必然产生合同目的不能实现的后果。本案房屋租赁合同在履行过程中房屋实际交付面积比与约定减少608.524平方米，属于瑕疵履行。而本案合同自2011年1月1日起至上诉人温州万商汇泉电子数码有限公司2014年3月19日提起诉讼，一直处于履行过程中。可见，实际交付面积的减少并未导致合同不能履行。兼而考虑该瑕疵状况在合同签订前即已存在，属上诉人明知。同时，双方当事人已就按实际交付面积支付租金达成一致，故上诉人以此请求解除合同的理由不能成立。其次，原温州市旧城指挥部于2009年7月27日发出《关于万商汇泉对购买的莲花大厦商业用房提出协调解决要求回复》的形成时间早于本案房屋租赁合同签订时间（2010年12月9日）一年有余，且双方当事人并未将《回复》中有关汽车泊位事项合意约定于合同条款中，故上诉人亦不得据此请求解除合同。上诉人关于减少租金的请求，不属于二审审理范围，不予支持。综上，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78996元，由上诉人温州万商汇泉电子数码有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 毅审 判 员 刘宏杰审 判 员 郑文平二〇一五年二月十三日代书记员 陈黛锦 百度搜索“”