（2014）兰民三终字第973号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-12-11
案件名称
安成邦与兰州信业宏远房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省兰州市中级人民法院
所属地区
甘肃省兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安成邦,兰州信业宏远房地产代理有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）兰民三终字第973号上诉人（原审被告）安成邦，男，1970年9月9日出生，汉族，兰州大学教师，住兰州市城关区。委托代理人马雅娟，甘肃合睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）兰州信业宏远房地产代理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。法定代理人陈海光，该公司经理。委托代理人张彤，甘肃致中律师事务所律师。上诉人安成邦与被上诉人兰州信业宏远房地产代理有限公司（以下简称信业公司）因居间合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第455号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明，2014年5月8日安成邦与信业公司签订《房屋委托销售合同》，安成邦将其位于兰州市城关区兰海二区西单元301室房屋委托给信业公司代为销售，合同约定房屋的销售总价款为1050000元，期限为三个月，即2014年5月8日起至2014年8月8日止，信业公司应通过市场流通渠道为安成邦寻找买方，及时向安成邦报告业务处理以促成交易，合同同时约定信业公司促成安成邦与买方签订《房地产买卖契约》时，即为代理行为完成，代理费为本合同代理标的物总价的2%…，在代理期限内或代理期限届满三个月内，安成邦私下与经信业公司居间的买方进行买卖交易的，视为违约，应按照合同约定委托标的物销售总价的2%，作为违约金支付给信业公司。合同签订后，安成邦将涉案房屋的钥匙留给信业公司，方便信业公司带客户进行看房，2014年5月9日信业公司与马小兵签订了带看协议，并带马小兵看了涉案房屋，马小兵未与安成邦达成房屋买卖成交协议书。另查，2014年6月安成邦将其所有的位于兰州市城关区兰海二区西单元301室房屋出售给了马海忠，并办理了过户手续。经查，马海忠系马小兵之子，信业公司未向马海忠提供居间服务。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，本案信业公司与安成邦于2014年5月8日签订的房屋委托销售合同，系双方真实意思表示，应为有效。关于信业公司要求安成邦支付居间费的诉讼请求，原审法院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案信业公司与安成邦签订房屋委托销售合同，安成邦委托信业公司将其所有的位于兰州市城关区兰海二区西单元301室房屋代为出售，在合同履行期间内安成邦自行将房屋出售给马海忠，双方签订了房地产买卖契约并办理了过户手续，信业公司未对安成邦与马海忠之间的买卖提供居间服务，马海忠不是信业公司为安成邦居间的买方，依据双方签订的房屋委托销售合同，信业公司促成安成邦与信业公司居间的买方签订房地产买卖契约时，即为代理行为完成，现安成邦未与信业公司居间的买方签订房地产买卖契约，信业公司居间未完成。关于信业公司提出马小兵与马海忠系父子关系，信业公司为马小兵提供居间服务的诉称，原审法院认为，马小兵与马海忠二人虽系父子关系，但二人在法律上是两个独立的个体，且马小兵与马海忠均系完全民事行为能力人，况且信业公司亦未促成安成邦与马小兵签订房地产买卖契约，信业公司对安成邦与马小兵居间亦未完成，综上，信业公司居间不成功，故对信业公司要求安成邦支付居间费的诉讼请求不予支持。关于信业公司要求安成邦承担违约责任的诉讼请求，原审法院认为当事人应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中信业公司对安成邦的居间虽未完成，但双方约定的居间期间为三个月，安成邦在居间合同未解除的情况下，在居间期间内未经过信业公司将房屋私自出售给马海忠，而且马海忠为马小兵之子，不排除安成邦在实现其合同目的过程中利用了信业公司提供的资源，与法与理均构成对信业公司利益的损害，应承担违约责任，故对信业公司要求安成邦承担违约金，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十七条的规定，判决：一、安成邦于本判决生效后十日内向兰州信业宏远房地产代理有限公司支付违约金9000元。二、驳回兰州信业宏远房地产代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由兰州信业宏远房地产代理有限公司承担192.5元，由安成邦承担82.5元，余款275元退回兰州信业宏远房地产代理有限公司。宣判后，安成邦不服向本院提出上诉称，信业公司居间不成功的事实经原审判决确认并不予支持居间费用，却以安成邦在合同约定的居间期间内未经过信业公司私自出售给马小兵之子为由，认为安成邦违背诚实信用原则，判令安成邦承担违约责任与事实及法律不符，请求二审法院依法撤销兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第455号民事判决第一项，本案一、二审诉讼费用由信业公司承担。信业公司服判并答辩称，实际购房人马海忠是马小兵之子，信业公司之前向马小兵提供了居间服务，马海忠刚成年，没有经济能力负担房屋价格，马小兵利用与信业公司签订合同的便利条件，将该房屋过户到其儿子马海忠名下，就是为了把居间抛开，因此原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请维持原判，驳回上诉人的上诉请求。经二审审理查明的事实与原判查明事实一致，本院予以确认。本院认为，民事主体在从事民事行为时应依法或约定诚实守信的全面行使各自权利和履行义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，信业公司与安成邦双方自愿达成房屋委托销售合同，约定由信业公司通过市场流通渠道居间为安成邦寻找买方，在促成安成邦与买方签订《房地产买卖契约》时，即为代理行为完成，该约定属于双方真实意思表示，应为有效。现信业公司以安成邦违反合同约定，私下与其提供居间的看房人马小兵之子马海忠进行买卖交易，视为违约，应依据合同承担相应的责任，双方遂酿成本案纠纷。结合案件事实情况来看，在合同约定期间内安成邦自行将房屋出售给马海忠，双方签订了房地产买卖协议并已经履行完毕，信业公司未对安成邦与马海忠之间的买卖提供居间服务，马海忠亦不是信业公司为安成邦居间的买方，依据双方签订的房屋委托销售合同约定内容能认定信业公司的代理行为并未完成，故信业公司要求支付居间费没有事实和法律依据，原审不予支持判处适当。信业公司虽认为其为马小兵提供过涉案房屋交易的居间服务，马小兵知晓涉案房屋的相关信息，致使安成邦违反合同约定私下与马小兵之子马海忠完成交易，但马小兵知晓房屋信息与否并不是安成邦违反合同的必然条件，且信业公司也未提供证据证明其为安成邦报告与马小兵之间的订约机会或为安成邦与马小兵之间进行斡旋交易提供过居间服务的行为，即不能证明安成邦知晓马小兵就是合同约定的信业公司居间的买方而私下从事交易，且安成邦系与马小兵之子马海忠完成交易，马海忠并不是信业公司的居间服务客户，原判以此认为不排除安成邦利用信业公司提供的资源应承担违约责任依据不足，适用法律错误，应予纠正，安成邦上诉认为其不应承担责任的理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第455号民事判决；二、驳回兰州信业宏远房地产代理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费550元，减半收取275元，由兰州信业宏远房地产代理有限公司承担，剩余275元退回兰州信业宏远房地产代理有限公司；二审案件受理费165元，由兰州信业宏远房地产代理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张海军代理审判员 邵云和代理审判员 刘宝成二〇一五年二月十三日书 记 员 徐晓曦 来自：