（2015）鄂随州中民二终字第00013号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-04-21
案件名称
潘金国与随州市腾兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省随州市中级人民法院
所属地区
湖北省随州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
随州市腾兴房地产开发有限公司,潘金国
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂随州中民二终字第00013号上诉人（原审被告）随州市腾兴房地产开发有限公司。法定代表人李明友，董事长。委托代理人袁太友（代理权限：参加诉讼，参与调解，代收法律文书），湖北神农律师事务所律师。被上诉人（原审原告）潘金国，男，1984年10月23日出生，汉族。委托代理人张铁（代理权限：一般代理），湖北季梁律师事务所律师。上诉人随州市腾兴房地产开发有限公司（以下简称“腾兴公司”）因与被上诉人潘金国商品房买卖合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第00782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日立案受理后，依法组成由审判员吕丹丹担任审判长，代理审判员李小辉、孙峻参加的合议庭，并于2015年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人腾兴公司的委托代理人袁太友，被上诉人潘金国及其委托代理人张铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告潘金国诉称：2011年1月17日，原告在被告开发的楼盘购买房屋一套，与被告签订了购房合同，房屋建筑面积106.65平方米，总金额338643元。约定2011年12月28日前交付房屋，若逾期交房，按原告已交付房价款日万分之三支付违约金。我按合同约定履行付款义务后，被告至今未能交房，请求确认我与被告签订的合同有效，判令被告立即履行交房义务，并支付逾期交房违约金53787.63元。原审被告腾兴公司辨称：因政府职能部门公用事业单位的影响造成延期交房，属于合同约定的免责事由，请求驳回原告的诉讼请求。原审查明：2011年1月17日，原告潘金国与被告腾兴公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于随州市东城青年路东端的金色港湾一期商品房第13幢1单元301号房，总价款338643元，建筑面积106.65平方米。付款方式为2011年1月17日首付108643元，余款230000元，办理银行按揭。若原告逾期付款30日内，应每日向被告支付应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，被告有权解除合同。被告应当于2011年12月28日前将经验收合格的商品房交付原告，出卖人逾期交房30日后，买受人有权解除合同或要求履行合同，并由出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。合同签订后，原告于2011年1月17日向被告支付房款108643元，4月13日办理了银行按揭贷款230000元，合计338643元。2014年5月14日被告与原告办理房屋交接手续，原告在被告提供的《腾兴交房手续办理流程表》签字且接受所购房屋。原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条中约定，被告应当于2011年12月28日前将经验收合格的商品房交付原告，但被告向原告实际交房日期为2014年5月14日，逾期867天，其行为已经构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，违约金金额为338643元×0.03%×867天=88081元，现原告要求被告支付自2011年12月29日至2013年6月14日期间的违约金53787.63元，并自愿放弃自2013年6月14日之后的违约金，其请求符合合同约定和法律规定，依法予以支持。原告要求被告履行交房义务的请求，因被告已于2014年5月14日向原告交付房屋，原告签字同意且已接受，房屋交付已实际履行完毕，不再处理。至于被告的辩称理由，因没有提供相应证据证实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告潘金国与被告随州市腾兴房地产开发有限公司于2011年1月17日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告随州市腾兴房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内向原告潘金国支付违约金53787.63元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元，由被告随州市腾兴房地产开发有限公司负担。上诉人腾兴公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定基本事实不清。双方当事人在办理交房手续时，被上诉人少缴纳3071元物业管理费（等于四年应缴纳的物业管理费），这视为上诉人因延期交房对被上诉人的赔偿金，至此双方的合同已全面适当履行，被上诉人不得再要求上诉人支付违约金。二、一审法院认定事实错误。1、一审判决认定交房时间错误。本案事实是上诉人于2012年5月31日在报纸上进行了公告，请业主们2012年7月28日及时到公司收房，但被上诉人故意拖延收房时间直至2014年5月14日才到公司收房，以期获得更多的违约金。2、一审未认定买卖合同中的免责事由错误。本案中双方当事人签订的合同中已明确约定“如遇因政府或公共事业部门行为、异常天气影响造成不能交房，出卖人可据实延期，并不应承担违约责任”。本案中，上诉人之所以延期交房是因为政府职能部门的原因、异常天气有52天（其中暴雨15天、高温天气37天），故上诉人虽延期交房，但不应承担违约责任。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费由被上诉人承担。被上诉人潘金国答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人腾兴公司在二审期间向本院提交了一组新证据，即证据1、上诉人的营业执照一份，证明目的：上诉人的主体身份；证据2、商品房买卖合同一份，证明目的：双方签订的合同中第八条约定，因政府职能部门的原因及异常天气导致延期不承担违约责任；证据3、随州市城乡规划行政执法停工通知书一份，证明目的：涉案商品房在建筑过程中因政府职能部门原因导致停工；证据4、延期交房公告一份，证明目的：上诉人已公告交房时间；证据5、记账凭证及收据各一份，证明目的：上诉人已给被上诉人延期交房补偿并达成协议。经庭审质证，被上诉人潘金国对证据1无异议，对证据2、证据3、证据4、证据5的真实性均无异议，但对其证明目的均有异议，对于证据2上诉人并未提供证据证明其延期交房符合免责事由，对证据3本案工程停工是上诉人自身违法原因造成的，并不是政府职能部门原因导致停工，对证据4双方已明确约定了交房时间，公告时已经违约，同时也未达到收房标准；对证据5被上诉人与上诉人并未就少交物业费达成任何协议。对上诉人腾兴公司提交的上述证据，因被上诉人对上述证据的真实性均无异议，本院依法予以采信，至于能否达到当事人的证明目的，本院将结合其他证据进行评判。经审理查明：原审认定的事实属实。另查明：双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中第八条约定：“出卖人应当在2011年12月28日之前将经验收合格的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因异常天气，异常地质情况的影响；3、因政府职能部门公用事业单位的影响；4、因买受人预期付款的。”第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”还查明：2012年5月31日腾兴公司在随州日报上发布《延期交房公告》，内容为“因配套工程施工延期，金色港湾项目一期工程3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#楼，现定于2012年7月28日交房，2#楼定于2012年12月28日交房。”又查明：2012年4月13日，因腾兴公司在金色港湾住宅小区施工中存在违规行为，随州市城乡规划局向其下达行政执法停工通知书，要求腾兴公司立即停止施工。本院认为：本案中腾兴公司与潘金国签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照约定履行各自的义务。被上诉人潘金国按合同约定已履行了给付全部购房款的义务，但上诉人腾兴公司未按合同约定按期交房，属违约行为，应依法承担相应的违约责任。上诉人上诉称被上诉人少缴纳3071元物业管理费视为被上诉人已获得延期交房的赔偿金，故被上诉人不得再要求上诉人支付违约金。本院认为，虽然被上诉人在收房时少缴纳3071元物业管理费，但上诉人没有证据证明双方已就该笔费用抵作延期交房违约金达成一致意见，故上诉人的该上诉理由不能成立，依法不予支持。上诉人还上诉称其已在报纸上公示交房时间，故应当以该公示交房时间作为实际收房时间。本院认为，虽然上诉人在报纸上公示了交房时间，但根据合同的约定上诉人在交房时应当出示房屋验收合格的证明文件，同时还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而上诉人未能举证证明其在公示交房时间时已取得了上述证明文件，故被上诉人根据合同约定有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由上诉人承担，上诉人的该上诉理由亦不能成立，依法不予支持。上诉人还上诉称延期交房是由于政府职能部门及异常天气原因造成，故其不应当承担违约责任。经查明，双方签订的合同中已明确约定“因政府职能部门公用事业单位的影响或因异常天气的影响”可以据实延期，但本案中商品房的建设停工原因是由于上诉人自身违法原因造成，并非属于“因政府职能部门公用事业单位的影响”的情形，同时上诉人亦未提交证据证明合同履行过程中遭受到异常天气的影响，故上诉人的该上诉理由亦不能成立，依法不予支持。综上，原审认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人随州市腾兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕丹丹代理审判员 李小辉代理审判员 孙 峻二〇一五年二月十三日书 记 员 李国才 来源：百度“”