（2014）铜商初字第00748号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-07-30
案件名称
徐州市铜山区铜山镇剑桥幼儿园与徐州市御源房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州市铜山区铜山镇剑桥幼儿园,徐州市御源房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2014）铜商初字第00748号原告徐州市铜山区铜山镇剑桥幼儿园，住所地徐州市铜山区金程太阳花园商业楼。法定代表人魏莹，该幼儿园园长。委托代理人王建，江苏行于思律师事务所律师。被告徐州市御源房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区黄山路西枫景小区综合楼2号楼2-3门面。法定代表人李传香，该公司总经理。委托代理人刘伟，江苏建伟律师事务所律师。原告徐州市铜山区铜山镇剑桥幼儿园（以下简称剑桥幼儿园）诉被告徐州市御源房地产开发有限公司（以下简称御源房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月25日立案受理。依法由代理审判员常江红适用简易程序，于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王建、被告的委托代理人刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告剑桥幼儿园诉称，2010年9月，原被告经协商后，约定由原告租用被告所有的徐州市铜山区金程太阳花园商业楼用于开办幼儿园，自2011年9月15日起算租金。原告于2011年9月15日向被告支付两年租金10万元，后又于2013年4月3日支付租金5万元（即截止2014年9月的租金已付清）。因该房屋系毛坯房，原告对房屋进行了装修，装修投入100多万元。被告在租赁期限未满且未提前告知原告的情况下，于2013年6月20日将涉案房屋卖给了案外人马玉琴、李向义并办理了房屋过户手续。2013年11月21日，马玉琴、李向义向法院起诉要求原告迁出，法院已作出生效判决限期原告迁出。因被告侵害了原告的优先购买权，给原告造成经济损失，故起诉要求被告御源房地产公司赔偿原告损失60万元并承担本案诉讼费用。被告御源房地产公司辩称：1、原告剑桥幼儿园主体不适格，原被告之间无法律关系，其对涉案房屋不享有优先购买权；2、剑桥幼儿园的法定代表人魏莹借用涉案房屋是事实，但魏莹与被告之间不存在租赁关系，魏莹向被告当时的法定代表人董现安的妻子祁陪陪给付15万元是事实，被告已收到该款，但该款不是租金而是感谢费。故请求法院驳回原告的诉请。本案争议焦点为：1、原告剑桥幼儿园的主体是否适格；2、原被告之间就涉案房屋是否存在租赁关系。经审理查明：2010年8、9月份，魏莹经与被告御源房地产公司协商使用被告所有的金程太阳花园商业楼开办剑桥幼儿园。该房屋系毛坯房，魏莹为开办幼儿园的需要，对房屋进行了装修。2011年9月15日、2013年4月3日，魏莹分别给付被告时任法定代表人董现安的妻子祁陪陪10万元、5万元。2013年6月20日，案外人马玉琴、李向义与御源房地产公司签订存量房买卖合同，约定御源房地产公司将涉案房屋出售给马玉琴、李向义并办理了房屋过户手续。2013年6月21日，被告向原告发出通知，内容如下：由于我公司已将坐落于金程太阳花园商业楼于2013年6月21日售给马玉琴、李向义夫妇，故你园向我公司借用该房地产随之于2013年6月21日到期，现通知你方尽快搬离，十日内将该房交于新业主马玉琴、李向义；如欲继续租（借）用应于现业主协调，共同达成新的用房协议，在未取得合法使用权属之前，以任何形式的占有皆属违法侵权行为，后果自负。后因剑桥幼儿园一直未迁出，李向义、马玉琴诉至本院，要求剑桥幼儿园搬离并交还涉案房屋。本院经审理后，于2014年2月21日作出（2013）铜民初字第2565号民事判决书，判决剑桥幼儿园于该判决生效之日起180日内搬离涉案房屋，并将该房屋返还给马玉琴、李向义。剑桥幼儿园不服该判决，向徐州市中级人民法院提出上诉。该院经审理后作出（2014）徐民终字第1309号民事判决书，认为剑桥幼儿园主张其与御源房地产公司就涉案房屋存在租赁关系，但未提交足以证明其观点的相关证据，剑桥幼儿园不是涉案房屋的承租人，故判决驳回上诉，维持原判。另查明，2012年7月9日，剑桥幼儿园经徐州市铜山区民政局登记为民办非企业单位，业务范围为幼儿教育。案件审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋现有的装修价值进行鉴定。以上事实，有原告提供的存量房买卖合同、通知、（2013）铜民初字第2565号民事判决书、2014徐民终字第1309号民事判决书及原被告的庭审陈述等证实，本院予以确认。本院认为：一、原告剑桥幼儿园是本案适格主体。魏莹协调使用涉案房屋，并根据幼儿教育的特点和需要进行了必要的装修，该行为应当认定为剑桥幼儿园的筹办行为。该幼儿园成立后，对于魏莹之前的筹办行为及其之后作为幼儿园法定代表人的职务行为所产生的法律后果均应由剑桥幼儿园承受。被告一方面在相关通知中认可剑桥幼儿园的相对人地位，另一方面又在诉讼中不承认与该幼儿园存法律关系，观点前后矛盾。故本院确认原告剑桥幼儿园与被告御源房地产公司之间存在利害关系，原告提起本案诉讼并无不当。二、原被告之间就涉案房屋不存在租赁合同关系。徐州市中级人民法院作出的生效法律文书已确认因原告剑桥幼儿园未提交相关证据，其与被告之间就涉案房屋不存在租赁合同关系。在本案中，原告提交了向被告时任法定代表人董现安的妻子祁陪陪支付15万元的证据，用于证明其与被告之间存在租赁合同关系。本院认为原告提供的该证据仍不足以证明其与被告之间就涉案房屋达成了租赁合意。综上，原告主张被告侵害了其基于租赁合同关系对涉案房屋的优先购买权，应当赔偿相应的经济损失，无事实和法律依据，本院不予支持。原告申请对涉案房屋现有的装修价值进行鉴定，本院综合案情认为鉴定与否并不影响本案的裁判结果，为节约司法资源并减少当事人诉累，决定对其鉴定申请不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告徐州市铜山区铜山镇剑桥幼儿园的诉讼请求。案件受理费减半收取4900元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。代理审判员 常江红二〇一五年二月十三日书 记 员 杨川川 微信公众号“”