（2014）一中民终字第8598号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-03-26
案件名称
北京新松家园房地产开发有限公司等与王惠君房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京新松家园房地产开发有限公司,刘军,王惠君
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）一中民终字第8598号上诉人（原审被告）北京新松家园房地产开发有限公司，住所地北京市密云县西智路番字牌工业小区。法定代表人宋宣，董事长。委托代理人张永斌，北京金诚同达律师事务所律师。委托代理人高彬彬，北京金诚同达律师事务所律师。上诉人（原审被告）刘军，男，1970年8月21日出生。被上诉人（原审原告）王惠君，男，1965年8月11日出生。委托代理人于启波，北京市慧学律师事务所律师。上诉人北京新松家园房地产开发有限公司（以下简称新松家园公司）与上诉人刘军因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第22825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王惠君在原审法院起诉称：新松家园公司系豪柏公寓项目的开发商。我是豪柏公寓小区业主。近来，我与该小区业主发现新松家园公司擅自将位于该小区的多处共有部分出售，其中包括将106号房屋出售给刘军。我和业主一致认为，该房产所有权应属业主共有，新松家园公司无权对相关房产进行处分。现因协商无果提起诉讼。法院已对其中一套房（即102号房屋）进行二审终审，判决该房屋买卖合同无效。此后，经多方努力试图对新松家园公司与刘军之间关于106号房屋买卖问题协商解决，但均未有回应。在无法协调解决的情况下，现我诉至法院，诉讼请求为：1、确认新松家园公司、刘军关于106号的买卖合同无效；2、诉讼费由新松家园公司、刘军共同负担。新松家园公司在原审法院未提交书面答辩意见及相关证据。刘军在原审法院未提交书面答辩意见及相关证据。原审法院审理查明：2001年11月27日，王惠君与新松家园公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：王惠君购买3号（现门牌号为703号）房屋一套，建筑面积为84.28平方米（实际取得房产证所记载的建筑面积为85.1平方米）。其中套内建筑面积65.88平方米（实际取得房产证所记载的套内建筑面积为67.11平方米），公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.40平方米（实际取得房产证所记载的共有分摊建筑面积为17.99平方米）。该合同附件二“豪柏公寓共用建筑面积分摊原则”记载如下：豪柏公寓，为A1，A2，B1，B2四栋连体基础楼，除A1楼首层为商业外，四楼地上其余部位均为住宅；四楼共同分摊部位第3项A1楼首层：综合布线及网络控制室、消防控制室、物业管理用房、电话电视交接间、中控机房。四楼各自分摊部位：A1楼，包括首层的大堂、保安值班室。2004年6月9日，王惠君取得703号房屋房产证。2004年1月，新松家园公司取得了50号院1号楼的房屋所有权证。该房屋所有权证的房屋登记表中记载如下：1号楼1层房屋建筑面积为856.93平方米，房屋用途为：配套公建。2003年8月18日，新松家园公司与刘军签订《商品房买卖合同》及附件五《付款方式及房屋交付》。合同约定：刘军购买1层06室，房屋的用途为配套公建，建筑面积为84.11平方米。其中套内建筑面积68.94平方米。后新松家园公司、刘军提交了关于106房屋的北京市房屋产权登记申请书，申请书中载明的用途为商业。2009年9月，王惠君就102号房屋，向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求确认新松家园公司与刘峰签订的102号房屋的买卖合同无效。法院依法作出（2009）海民初字第29048号民事判决，认为，王惠君与新松家园公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。其房屋买卖合同和房产证上均记载有公共部位与公用房屋分摊建筑面积，商品房买卖合同附件中明确约定，50号院豪柏公寓A1首层中物业管理用房和大堂为共同分摊部分。新松家园公司与刘峰签订的《商品房现房买卖合同》中出售102号房屋为该共同分摊面积中的物业管理用房和大堂。新松家园公司与刘峰签订的《商品房现房买卖合同》和102号房屋的房产证上记载的房屋用途均为配套公建。102号房屋应为50号院豪柏公寓A1、A2、B1、B2四栋楼业主所共有，新松家园公司对该部分无处分权。现新松家园公司未经业主许可，将102号房屋业主共用分摊的面积出卖与他人，属无权处分，侵犯了包括王惠君在内的业主的合法权益。现王惠君作为50号院豪柏公寓A1号楼的业主之一，请求法院确认新松家园公司与刘峰签订的关于102号房屋的房屋买卖合同无效，于法有据，法院予以支持。新松家园公司辩称该102号房屋为其专有，没有提供充分证据支持，法院不予采信。故依法判决：新松家园公司与刘峰于二〇〇九年六月十五日签订的《北京市商品房现房买卖合同》无效。宣判后，新松家园公司不服该判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院依法作出（2010）一中民终字第08537号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。二审终审后，新松家园公司、刘峰分别向北京市高级人民法院提出申请再审。北京市高级人民法院分别依法作出（2011）高民申字第01678号、01679号民事裁定书，裁定驳回新松家园公司、刘峰的再审申请。上述判决生效后，北京市住房和城乡建设委员会于2010年7月6日依法向刘峰作出京建法权注（2010）30号撤销房屋登记决定书。决定书的内容：北京市海淀区人民法院（2009）海民初字第29048号民事判决书和北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第08537号民事判决书判决：“北京新松家园房地产开发有限公司与刘峰于2009年6月15日签订的《北京市商品房现房买卖合同》无效”。根据建设部《房屋登记办法》第八十一条的规定，我委决定撤销你依据以上无效合同申请办理的房屋登记。请你在收到本决定书之日起十五日内，将《房屋所有权证》交回北京市海淀区房屋管理局。逾期不交回，我委将公告该《房屋所有权证》作废。原审法院认定上述事实，有王惠君向法院提供的房屋买卖合同、房产证、（2009）海民初字第29048号民事判决书、（2010）一中民终字第08537号民事判决书、京建权注（2010）30号撤销房屋登记决定书、（2011）高民申字第01678号、第01679号民事裁定书和本案开庭笔录等在案作证。原审法院判决认定：王惠君与新松家园公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，具有法律约束力。由于该商品房买卖合同附件中明确约定，50号院豪柏公寓1号楼首层的综合布线及网络控制室、消防控制室、物业管理用房、电话电视交接间、中控机房为1、2、3、5号楼共同分摊部位，1号楼的首层大堂、保安值班室为1号楼的分摊部位，因此，1号楼首层的物业管理用房应属公寓全体业主共有，且新松家园公司在公寓竣工后，将1号楼首层的竣工图向北京市规划委进行了备案，备案的竣工图中并标注了“物业管理”用房，其中包括本案诉争的106号房屋。新松家园公司在未经全体业主许可的情况下，无权将该共有部分的房屋进行处分，且新松家园擅自将该物业管理用房变更商业用房后，也未将变更后的首层竣工图向规划部门备案。因此，新松家园公司与刘军就106号房屋签订的商品房现房买卖合同侵犯了包括王惠君在内全体业主的合法利益，应属无效。故王惠君要求确认新松家园公司、刘军签订的关于106号的买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。新松家园公司及刘军经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响法院依据查明的事实及证据依法做出裁判。综上所述，法院依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律之规定，判决：北京新松家园房地产开发有限公司与刘军于二〇〇三年八月十八日签订的《商品房买卖合同》无效。新松家园公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，驳回对方的诉讼请求或发回重审。上诉理由：原审是公告送达，缺席判决，类似的案件均在海淀法院审理，所有的联系方式都是有的，缺席判决是不符合民事诉讼法关于公告送达的法律规定，没有穷尽法律已经明确的送达方式，故程序错误，应发回重审。原审法院判决认定涉案房屋属于业主共有，缺乏证据支持，涉案房屋根本不属于业主共有，在有法律效力的测绘报告等充分证据证明新松家园公司对涉案房屋有完全的物权，有权作出处分，故原审判决适用法律错误。刘军不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：一、撤销原审法院判决；二、驳回对方的诉讼请求；三、被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审判决中王惠君所提供的两项证据都存在问题，不足以支撑判决无效；二、原审法院认定的事实跟实际情况不符。王惠君服从原审法院判决，不同意二上诉人的上诉请求及理由。本院认为：原判对于刘军购买的诉争房屋是否属于50号院豪柏公寓小区业主公摊面积的事实未予查清，导致原判认定的基本事实不清。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第22825号民事判决；二、发回北京市海淀区人民法院重审。审 判 长 冀 东审 判 员 刘秋燕代理审判员 刘 磊二〇一五年二月十三日书 记 员 赵梦芸 更多数据：搜索“”来源：