（2014）闵民五（民）初字第2076号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-06-06
案件名称
上海莘吴实业有限公司与上海山乘建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海莘吴实业有限公司,上海山乘建筑装饰工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第2076号原告上海莘吴实业有限公司。法定代表人戴国民。委托代理人朱伟，上海合勤律师事务所律师。委托代理人金玲，上海合勤律师事务所律师。被告上海山乘建筑装饰工程有限公司。法定代表人杜晓军。原告上海莘吴实业有限公司与被告上海山乘建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理。因被告上海山乘建筑装饰工程有限公司下落不明，故本院依法组成合议庭，以公告方式向被告上海山乘建筑装饰工程有限公司送达起诉状副本及传票，并于2015年2月10日就本案公开开庭进行了审理。原告上海莘吴实业有限公司的委托代理人金玲到庭参加了诉讼。被告上海山乘建筑装饰工程有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海莘吴实业有限公司诉称，原、被告于2012年3月22日签订了《租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于上海市闵行区黎安路XXX号大楼第11层（以下简称涉案房屋），建筑面积553.40平方米的房屋。合同签订后，双方交接了上述租赁房屋。后因被告经营不善，欲提前解除该租赁合同，经与原告协商，双方于2014年3月31日签订了《解除房屋租赁合同协议》，该协议对解除租赁合同后双方的权利义务作了约定。嗣后，被告未按上述协议履行。原告认为，被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，现特向法院提起诉讼要求判令：一、被告给付原告2014年1月前拖欠的房屋租金、物业管理费及其他费用共计人民币371，262.23元（以下币种均为人民币）；二、被告给付原告2014年2月至同年3月的租金计60，597.30元；三、被告给付原告2014年2月至3月的物业管理费8，854.40元；四、被告给付原告2014年2月至3月的水电费计2，919.50元；五、被告偿付原告逾期付款滞纳金24，343.28元；六、被告偿付原告违约金72，716.76元。审理中，原告进一步明确其诉讼请求为：一、被告给付原告截止至2014年3月前拖欠的房屋租金、物业管理费及其他费用共计443，633.43元；二、被告偿付原告逾期付款滞纳金计24，343.28元；三、被告偿付原告违约金计72，716.76元。原告为证明其诉讼主张，向本院提供《租赁合同》、《解除房屋租赁合同协议》、办理退房情况说明、《上海市房地产权证》各一份，以此证明原、被告间存在房屋租赁的合同关系、双方间的权利义务、被告欠付房屋租金及双方解除合同后被告所应负担的给付义务等事实。被告上海山乘建筑装饰工程有限公司未作答辩亦未向本院提供证据。本院认为，原告提供的证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对原告提供的上述证据材料的证明力予以确认。基于上述证据及原告的陈述，本院认定事实如下：2012年3月22日，原告（签约甲方）与被告（签约乙方）签订了《租赁合同》一份，合同约定甲方将位于上海市闵行区黎安路XXX号第十一层（建筑面积553.40平方米）出租给乙方，租期自2012年5月1日至2017年4月30日，租金为30，298.65元／月，物业管理费为4，427.20元／月。甲方于2012年4月30日之前将租赁物交付予乙方，该租赁物自甲方交付租赁物之日起设装修免租期1.5个月，装修免租金期内乙方无需支付租赁费，但物业管理费用仍应支付。租金及物业管理费实行先付后用原则按月支付。租赁期间，乙方逾期交纳应由乙方负担的费用（包括租金、物业管理费等费用）的，每逾期一日，则应按费用总额的20%向甲方支付滞纳金。在租赁期内，乙方违反本合同约定，提前解除合同的，乙方应按照合同未履行期间租金的20%向甲方支付违约金，但违约金不低于相当于60日的租金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交与被告租赁使用，被告给付原告租房押金60，600元。2012年11月6日，被告以装修时间延长为由要求减免部分房屋租金，并向原告递交了《关于房租减免申请报告》。原告经审核后予以同意减免租金1个月。2014年3月31日，原告（签约甲方）与被告（签约乙方）签订《解除房屋租赁合同协议》一份，协议约定乙方因经营不善，长期处于亏损状态，无法继续承租涉案房屋，故单方提出解除双方于2012年3月22日签订的《租赁合同》。经双方友好协商，为明确各自的权利与义务，特订立《解除房屋租赁合同协议》如下：一、经乙方提出，甲方同意双方的上述房屋租赁合同于2014年3月31日解除。因合同为乙方原因提前解除，而乙方却因经营困难及亏损事实，故甲方在扣除乙方押金后不再追究乙方提前解除事同的违约责任。二、乙方应于房屋租赁合同解除之日起15日内（即2014年4月15日前）搬离并清出涉案房屋，将涉案房屋交还甲方。乙方逾期交还租赁房屋的，甲方有权向乙方收取房屋使用费（按日租金的三倍计算每日使用费）、物业管理费、税费、水电费等一切因占用房屋而发生的费用。乙方逾期30日交还涉案房屋的，乙方留存于房屋内的设施设备等财物视作乙方放弃所有权，甲方有权自行收回租赁房屋，并任意处置留置于租赁房屋内的财产。三、……。四、乙方需于2014年4月30日前按租赁合同约定的单价，结清2014年2月至3月的租金计60，597.30元，物业管理费计8，854.40元，两项合计69，451.70元。另2014年2月至3月水电费及其他应当承担的费用，自行与莘吴之星物业结清。乙方需于2014年7月31日前结清2014年1月前拖欠的房屋租金、物业管理费及其他应当承担的费用计371，262.23元。至于押金60，600元，待租金付清后予以退还或冲抵租金。如乙方能按本条约定付款的，甲方免除乙方在合同履行期间已经产生的逾期付款违约责任。如乙方逾期支付本条约定款项的，乙方应当仍按租赁合同约定承担逾期付款违约责任。五、乙方提出装修费用的处置。1、办公用品由乙方自行搬离；2、二次装饰、空调的费用，甲方负责与下家洽谈，能谈到多少算多少抵扣欠租费。2014年4月14日，被告至上海绿泓物业服务有限公司办理了涉案房屋的退房手续。当日被告确认尚欠原告自2014年2月起至3月止的水电费计2，909.50元，并承诺上述款项于当月18日之前付清。至于室内办公用品及财物已全部搬离涉案房屋，但将空调全部留存在涉案房屋内，并称上述物品待转让后再度与涉案房屋的承租方商谈合理价格予以处理。截止原告向法院提起诉讼，被告未按《解除房屋租赁合同协议》的约定向原告履行给付义务。另查明，原告系坐落于上海市闵行区黎安路XXX号房屋的产权人。又查明，原告原名上海莘吴实业总公司，2013年9月4日经上海市工商行政管理局闵行分局批准更名为上海莘吴实业有限公司。在本案审理过程中，原告表示其收取被告的房屋押金计60，600元可在第一项诉讼请求中予以抵扣。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《解除房屋租赁合同协议》、《办理退房情况说明》、《上海市房地产权证》、案外人上海绿泓物业服务有限公司员工冯某某的证人证言及原告的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，被告在履行《租赁合同》的过程中，因其自身的经营原因造成无法继续履行合同，在与原告协商后，双方在自愿协商的基础上达成了《解除房屋租赁合同协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，亦应予以履行。现被告未按约履行，显属不当。现原告要求法院判令被告给付2014年3月前涉案房屋的租金、水电费、物业管理费及其他应承担费用计443，633.43元的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。鉴于原告在本案审理过程中自愿退还被告租房押金60，600元，并同意在上述请求中予以抵扣，本院对原告的上述主张予以准许。鉴此，被告在扣除租房押金后还需给付原告383，033.43元。关于原告要求被告偿付滞纳金、违约金的诉讼请求，本院认为，原告的上述请求符合《解除房屋租赁合同协议》的约定，至于滞纳金及违约金的计算标准，原告在双方所约定的滞纳金、违约金标准的基础上主动下浮进行调整，其计算方法合理，本院予以采纳。另，本院亦注意到双方在《解除房屋租赁合同协议》中对相关装修的费用曾作了约定，即上述费用如何结算需由双方协商予以确定。鉴于双方在庭前对该笔费用尚未进行结算，被告未到庭应诉的行为导致本院亦无法组织双方对该笔费用进行协商，故本院对该笔费用在本案中不作处理。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海山乘建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海莘吴实业有限公司人民币383，033.43元；二、被告上海山乘建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海莘吴实业有限公司逾期付款滞纳金人民币24，343.28元；三、被告上海山乘建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海莘吴实业有限公司违约金人民币72，716.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9，206.93元，由被告上海山乘建筑装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞审 判 员 刘 锋人民陪审员 陈务宁二〇一五年二月十三日书 记 员 张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”