（2015）兵八民二终字第52号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-03-24

案件名称

徐永春与彭福有、潘永凤、彭磊房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

法院

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民事判决书（2015）兵八民二终字第52号上诉人（原审原告）：徐永春，男，1984年4月6日出生。委托代理人：冯萍，新疆石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：彭福有，男，1948年12月23日出生。被上诉人（原审被告）：潘永凤（彭福有之妻），女，1953年4月28日出生。被上诉人（原审被告）：彭磊（彭福有之子），男，1975年12月12日出生。上诉人徐永春与被上诉人彭福有、被上诉人潘永凤、被上诉人彭磊房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2014）石民初字第3532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成由审判员��铭徽担任审判长，代理审判员赵春华、朱秀梅参加的合议庭，于2015年2月12日公开开庭进行了审理。上诉人及其委托代理人冯萍，被上诉人彭福有、潘永凤、彭磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：被告彭福有、潘永凤欲出售其位于石河子市11小区63栋221号房屋，于2014年7月10日在新疆金时针广告有限公司印制的金时针广告上刊登售房广告。2014年8月17日，原告徐永春在石河子市天山房产经纪有限公司（以下简称天山中介公司）介绍下，与该公司工作人员朱一全等人一起到被告彭福有、潘永风家商议购房事宜。被告彭福有外出，被告潘永风与被告彭磊在屋。经商议，约定房屋售价380000元，当日交纳定金10000元。天山中介公司提供给双方一份加盖公司印章、编号为0000073号的房屋买卖定金格式合同，该合同填写后内容为：“甲方��出售方）彭富（福）有，乙方（购买方）徐永春，丙方（花果山房屋信息公司），根据《中华人民共和国经济合同法及有关规定，为明确三方的权利和义务关系，经协商达成如下协议，签订本合同。第一条：此房坐落于新疆石河子市11小区63栋221号，面积75平方米（以产权证面积为准）；第二条为购房总价：380000元；第三条付款方式：自合同签字之日起乙方付给甲方（定金）10000元整；第四条：房内设施厨卫不动，其余不限；……”该定金合同出售方签字处“彭富（福）有、潘永凤”签名为被告彭磊书写，原告徐永春在购买方处签字。在天山中介公司工作人员授意下，被告彭磊给原告出具收条，收条内容为：“今收到徐永春购房订金10000元整，收款人彭富（��）有”。天山中介公司工作人员朱一全给被告潘永凤出具收条，收条内容为：“今收到彭富（福）有物业交割金7000元整，待水、电、物业、暖气费清交钥匙时金额退还。收款人朱一全。”收款人处加盖有天山中介公司印章。被告潘永凤收到3000元，后因原告未来交纳房款，于2014年8月30日将该款退还给天山中介公司，该公司工作人员朱一全给被告潘永凤出具收条，收条内容为：“今收到订金3000元整退房款。朱一全，2014年8月30日。”加盖有天山中介公司印章。后朱一全去向不明。原告与被告协商退还定金无果，诉至法院，请求依法裁判。原告徐永春于2014年9月1日向原审法院提起诉讼称：2014年8月17日，经天山中介公司介绍，原告与被告签订一份房屋买卖定金合同，合同约定：原告以380000元的价款购买被告彭福有、潘永凤所有的位于石河子市11小区63栋221号房产，定金为10000元。按合同约定原告向被告支付10000元定金，被告给原告出具收据。其后，原告多次找被告协议交房、交款事宜，被告推脱不卖，也不退还定金。现原告请求判令解除原、被告间的定金合同，被告双倍返还原告定金20000元，由被告承担本案诉讼费、邮寄送达费。被告彭福有辩称：我未与原告签订房屋买卖定金合同，原告出示的定金收条上书写的虽然是我的名字，但不是我本人的签名，当时我在外地，对房屋买卖定金合同情况并不知悉。我也从未收到原告给付的10000元定金，故应驳回原告对我的诉讼请求。被告潘永凤辩称：我是曾刊登广告出售房子，当时，原告与天山中介公司的两个同志来我家欲购买房屋。当时，我爱人彭福有不在家，儿子彭磊在我家。经过协商，商定售价为380000元后，就和原告签订了书面的房屋买卖定金合同，约定三天后一次性给付房款，原告将定金给付中介公司，中介公司未付给我，我没有收到原告的定金，也没有给原告出具收条，故应驳回原告的诉讼请求。被告彭磊辩称：房屋买卖定金合同是我代签的，当时，我母亲潘永凤在带小孩，是中介公司让我签的我父母的名字。我没有收到原告给付的10000元定金。该房屋买卖定金合同是无效的，原告应找中介公司去要钱，故应驳回原告的诉讼请求。原审法院审理认为：2014年8月17日，原告徐永春与被告彭磊所签订的房屋买卖定金合同，虽名为定金合同，但因具备房屋买卖合同的实质要件，事实上为含有定金条款的房屋买卖合同。石河子市11小区63栋221号房产为被告彭福有、潘永凤夫妻共有，处分行为应经两人同意方有效。被告彭磊代其父母即本案��告彭福有、潘永凤所签订的房屋买卖合同，对被告潘永凤而言，虽其本人未在合同上签名，但彭磊的代理行为构成表见代理，应视为被告潘永凤的真实意思表示，但对于被告彭福有来说，因为被告彭磊代为签名的行为既无其授权证明，亦未在事后得到追认，属于无权代理，对彭福有不产生法律效力。因此，该房屋买卖合同因意思表示欠缺而无效，定金合同作为从属合同亦无效。因定金合同无效，故原告请求判令解除原、被告间的定金合同于法无据，该院不予采纳。原告称将10000元定金交付给了被告，虽有被告彭磊出具的收条，但三被告均不认可，且从天山中介公司给被告出具的两份收条的行为及内容，以及事后原告未去找被告交纳房款，而是不断找天山中介公司联系购房事宜，可以确定原告当初是将10000元定金交由天山中介公司工作人员朱一全处理，并未直接交付��告。作为出售房屋的被告，是不会向房产中介公司交纳所谓的“卖房物业交割金”，此有违常理，事实上，被告并未给付天山中介公司任何钱款。被告潘永凤见原告迟迟未来交纳房款，就将3000元定金退还给天山中介公司工作人员朱一全，也印证原告的10000元定金并未给付给被告。出现上述情形，皆因天山中介公司工作人员朱一全恶意干扰下所形成的，不能认定被告收取了原告10000元的定金。故三被告辩解未收到原告交付的10000元定金意见，该院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百一十五条、第一百三十条之规定，判决：驳回原告徐永春的诉讼请求。案件受理费300元，送达费90元，合计390元（原告已预交），有原告徐永春自行负担。上诉人徐永春不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人彭福有、潘永风夫妻在金时针广告上刊登广告，出售本案所涉房产，说明卖房是彭福有真实意思表示。二、上诉人将10000元交给被上诉人，当场彭磊给上诉人出具收款收条证明彭福有收到该10000元，之后中介公司与被上诉人方如何交割不影响上诉人与被上诉人方间10000元定金交接关系。三、上诉人与被上诉人双方签订的是房屋买卖定金合同，该定金合同中并未约定房款何时给付，该房何时交接等，双方未签订房屋买卖合同。上诉人将3000元定金退还中介的行为属于以自身行为明确表示其不履行合同，其构成违约。故原审认定因原告未来交纳房款，于2014年8月30日将该款退还给天山中介公司……错误。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人要求双倍返还定金20000元的原审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。三被上诉人未作书面答辩，在庭审中口头辩称：上诉人的上诉理由与事实不符。一、上诉人的定金10000元是交给中介公司的，我们没有收到上诉人的定金。二、上诉人迟迟不肯交付房款导致的该房屋买卖合同没有履行，并非我们不将房子卖给上诉人。本院二审查明：上诉人除对原审法院查明：“被告彭福有外出，被告潘永风与被告彭磊在屋。经商议，约定房屋售价380000元”、“被告潘永凤收到3000元，后因原告未来交纳房款，于2014年8月30日将该款退还给天山中介公司”等事实有异议外，双方当事人对其他事实均无异议，本院予以确认。另查明：2014年8月17日，签订房屋买卖定金合同及给付定金时，除天山中介公司两名工作人员、徐永春夫妇、��永凤、彭磊在场外，潘永凤与彭福有的女儿也在场。本院认为：根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：三被上诉人是否应当双倍返还上诉人定金20000元。本院认为：本案中，被上诉人彭福有、潘永凤刊登售房广告的行为表明其具有出售房屋的意思表示。被上诉人彭磊系被上诉人彭福有、潘永凤的儿子，其具有相应的民事行为能力，且签订房屋买卖定金合同时被上诉人潘永凤及被上诉人潘永凤、彭福有的女儿均在场，故上诉人有理由相信被上诉人彭磊具有代理权，被上诉人彭磊的行为构成表见代理，房屋买卖定金合同有效。上诉人经天山中介工作人员给付定金10000元后，被上诉人彭磊代彭福有出具收到徐永春定金的收条的行为视为其收到上诉人交付的定金。至于天山中介工作人员从中拿走定金中7000元，并给被上诉人彭福有出具收条的行为，属另一法律关系，与本案无关。对三被上诉人辩解其未收到10000元定金的抗辩理由，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”庭审中，上诉人认为三被上诉人在签订房屋买卖定金合同后一直未联系上诉人协商办理房屋过户登记事宜，故其未给付三被上诉人购房款，且房屋买卖定金合同未约定给付购房款的时间，被上诉人潘永凤退还定金的行为已构成违约。根据上诉人提交的录音证据，被上诉人潘永凤坚持称只要上诉人交纳购房款，就将房屋出售给上诉人，而上诉人关于购房款的支付时间、支付方式上诉人避而不谈，坚持要求被上诉人给其退还定金，上诉人的行为表示其无支��房款的意思表示，且其未提供证据证明上诉人给付三被上诉人购房款被拒绝，故上诉人的行为构成违约。综上，上诉人认为三被上诉人违约，应当双倍返还定金20000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（上诉人已交纳），由上诉人徐永春负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孙铭徽代理审判员　　赵春华代理审判员　　朱秀梅二〇一五年二月十三日书　记　员　　矫　旭关注微信公众号“”