（2014）闸民三（民）初字第1807号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-05-26

案件名称

代方会与上海宏政贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闸北区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

代方会,上海宏政贸易有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条

全文

上海市闸北区人民法院民事判决书（2014）闸民三（民）初字第1807号原告代方会。委托代理人唐力泉，上海世昌律师事务所律师。委托代理人孔德华。被告上海宏政贸易有限公司。法定代表人高正红。委托代理人乔山。委托代理人蒋如兵。原告代方会与被告上海宏政贸易有限公司（以下简称宏政公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情需要，转为普通程序，依法组成合议庭。本案于2014年8月19日、2014年11月24日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人唐力泉、孔德华、被告的委托代理人蒋如兵、乔山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代方会诉称，2014年5月3日，原、被告签订《租赁协议书》，约定原告承租上海市宝昌路XXX号底层房屋（以下简称系争房屋）开设脚摩店，租期自2014年5月1日至2014年10月30日，月租金为人民币6900元（以下币种均为人民币），保证金为13800元，每次缴纳两个月的租金，先付后用。签约当晚朱新权自称大房东，不让原告营业，并将房屋上锁。两天后被告工作人员张正武将房门打开，原告得以进入，但张正武一离开，朱新权又将房门重新上锁，导致原告无法使用系争房屋。不久产权人即将系争房屋另行出租，5月底左右新的承租人已开始使用该房。原告已向被告缴纳2014年5、6月房租13800元及保证金13800元，却无法使用房屋，造成原告营业、装潢等经济损失，被告应予赔偿。原告请求判令：1、解除双方签订的《租赁协议书》；2、被告退还2014年5、6月的租金13800元、保证金13800元；3、被告支付违约金3万元、赔偿律师费4000元；4、诉讼费由被告承担。被告宏政公司辩称，原告自2013年4月起从他人处承租系争房屋，2013年10月案外人宗深娜将系争房屋出租给被告，被告又转租给原告。签约时，被告已告知原告，被告与出租方的合同即将到期，如不能续签，双方均不承担责任。2014年5月左右，产权人就房屋使用发生纠纷，后被告与出租方的合同未能续签。原、被告之间租赁合同的租期已于2014年10月30日届满，故不存在解除合同的问题。原告支付的租金和保证金均已付给宗深娜，故被告不同意退还。至于系争房屋的产权人情况及宗深娜是否具有转租权，被告均不清楚，承租时被告并未查看产权证。经审理查明，系争房屋原产权人为上海市粮食局。2006年10月，上海市闸北区国有资产监督管理委员会出具《关于商资公司部分网点向社会公开售让的批复》，同意包括系争房屋在内的8处房产的转让。2007年11月25日，上海大众拍卖有限公司拍卖成交确认书载明：商业网点一批（包括系争房屋）成交总价1816万元，买受人由朱新权签名。2010年2月10日，上海市闸北区粮食局出具《房产证明》，证明2007年11月25日上海大众拍卖有限公司进行包括系争房屋在内的多套房屋使用权转让的拍卖，由朱新权、杜永福等6人拍得，现上述房屋由该6人使用、出租、管理。2011年3月11日，莫文军（甲方）与宗深娜（乙方）就系争房屋签订《租房合同书》，约定乙方承租系争房屋，租期自2011年3月17日至2026年3月16日。月租金6000元，乙方有权转租等。如房屋出售，乙方有优先购买权。2013年4月27日，何红丽（甲方）与原告（乙方）就系争房屋签订《租赁协议书》，约定乙方承租系争房屋，租期自2013年5月1日至2014年4月30日。前一个月租金为14700元，以后月租金为6700元，先付后用，每两个月缴纳一次，乙方须付保证金13400元。2013年10月16日，宗深娜（甲方）与被告（乙方）就系争房屋签订《租房合同》，约定乙方承租系争房屋，租期自2013年10月16日至2014年8月15日。月租金6600元，乙方有权转租等。同日，宗深娜出具收条，收到被告押金13200元、租金33000元（2013年10月16日至2014年3月15日）。2014年3月15日，宗深娜又出具收条，收到被告租金33000元（2014年3月16日至2014年8月15日）。2014年5月3日，被告（甲方）与原告（乙方）就系争房屋签订《租赁协议书》，约定乙方承租系争房屋，租期自2014年5月1日至2014年10月30日。月租金为6900元，先付后用。乙方须付保证金13800元，本保证金为甲方赔偿乙方的最高赔偿金。第四条解除本协议的条件及违约责任（双方约定本协议违约金定为3万元）：1、双方同意甲方和该物业的合同到期不续签的，本协议自动终止，双方互不承担任何责任。2、乙方按时支付所有费用，甲方提前收回房屋的（所有权人除外），违约方承担违约责任并赔偿保证金给未违约方。第五条协议期满续签及告知义务：甲方已告知乙方，甲方和该物业的合同近日到期，如甲方能续签的，甲方必须履行本协议；如甲方不能续签的，双方不承担任何责任，由甲方提供与该物业约同等价格同等面积的物业给乙方选择，如不成功按4-1处理。第六条其他条款：双方有纠纷可向法院起诉，败诉方必须赔偿对方损失（最高赔偿不超过保证金）。同日，被告出具收条，内容为：收到2014年5月1日至2014年6月30日租金13800元和保证金13800元，协议期内不退等。2014年5月19日，业主朱新权、杜永福等6人向原告发函，表示系争房屋已于2014年5月3日收回，并开始招租，原告物品放置在系争房屋影响了招租，要求在22日前搬出。因原告未搬离，6位业主于2014年5月22日再次向原告发函，表示业主将于近期组织人员将原告物品搬离。另查明，2014年5月22日，本案原告向上海市杨浦区人民法院起诉本案被告房屋租赁合同纠纷一案，后撤回起诉。审理中，原告表示，2013年上半年，朱新权曾要求原告迁出，原告联系张正武后，由张正武与朱新权协商解决。因担心产权人找麻烦，故第二份租赁合同约定的租期仅为半年。合同4.2条不公平，应属无效，即便产权人要求收回房屋，被告也应承担违约责任。鉴于合同已到期，不再要求确认解除。被告则表示，之前的租赁事宜由张正武负责，目前其住院。之前确与产权人有过纠纷，朱新权曾两次将房门上锁，张正武也进行过协调。同意退还半个月的租金。以上事实，由租赁协议书、收条、拍卖确认书、函及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告续签租赁协议后，因系争房屋产权人提出收回房屋，导致原告无法正常使用及经营。原告要求被告退还已收取的租金及押金，可予准许。被告以该款已缴纳给出租人为由拒绝返还，理由不足，本院难以采纳。被告与出租人之间的纠纷，可另行依法解决。根据租赁协议的约定，如被告和出租人的租赁合同到期不能续签的，该协议自动终止，双方互不承担任何责任。承租前原告对于系争房屋的产权状况怠于履行注意义务，在履行第一份租赁协议时原告就已知晓被告与产权人之间存在纠纷，到期后在未征得产权人同意的情况下原告再次与被告续约，且又明知被告与出租人的租赁合同即将到期，故原告对租赁合同履行的风险应承担相应的责任，再坚持主张违约金，本院难以支持。原告要求被告赔偿律师费，无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、被告上海宏政贸易有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告代方会租金13800元、保证金13800元；二、原告代方会其余的诉讼请求，不予支持。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1420元（原告已预缴），由被告上海宏政贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　朱一心审　判　员　　施鲁檬人民陪审员　　马慧林二〇一五年二月十三日书　记　员　　刘　怡附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。来源：百度“”