（2014）东民初字第03207号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-07-31
案件名称
北京世纪泰悦物业管理有限公司与王锋等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京世纪泰悦物业管理有限公司,王锋,北京科欧国际投资有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第六十二条，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第03207号原告北京世纪泰悦物业管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街88号1幢地下一层。法定代表人韩学高，董事长。委托代理人杨静，北京市时代九和律师事务所律师。委托代理人李文君，北京市时代九和律师事务所律师。被告王锋，女，1970年3月11日出生。委托代理人陈飞（兼北京科欧国际投资有限公司的委托代理人），北京市宏健律师事务所律师。委托代理人舒可心，男，1959年9月6日出生。被告北京科欧国际投资有限公司，住所地北京市门头沟区斋堂工业区。法定代表人王锋，总经理。原告北京世纪泰悦物业管理有限公司诉被告王锋、北京科欧国际投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京世纪泰悦物业管理有限公司（以下简称世纪泰悦）诉称：2009年7月1日，原告与被告王锋签订了《租赁及委托管理合同》，将雍和家园会所，一、二期车场，一、二期地下室及一期人防工程等租赁给王锋，租期自2009年7月1日起至2019年6月30日，合同约定前五年每年租金为150万元，租金按半年支付，王锋应每年度7月1日支付上半年的租金，12月31日支付下半年的租金，如逾期未付，须按逾期金额每日万分之三支付滞纳金，延迟支付租金满180天的，原告有权单方解除合同，并要求王锋赔偿原告因欠交租金而遭受的全部损失。被告北京科欧国际投资有限公司作为王锋的保证人向原告保证与王锋一并承担相应的责任。合同签订后，原告于2009年7月1日依约定将雍和家园会所，二期车场，一、二期地下室，一期人防工程交给了王锋并办理了交接手续。其后王锋应按期每半年交纳一次租金，但从2009年12月31日第一次付款起，王锋没有一期按时交纳过租金。一期车场因被告自身原因一直未能正常接管，被北京银达物业管理有限公司占用，但原告已将一期车场的租金从年度租金中进行了扣除，收支相抵。截止到2013年12月31日，王锋尚欠原告租金1823800元，滞纳金306330.44元，给原告造成了巨大的经济损失。原告多次找王锋催要所欠租金未果，故起诉要求判令：1、解除原告与被告之间签订的《租赁及委托管理合同》；2、被告王锋向原告返还雍和家园会所、一期及二期地下室、一期人防工程及前述房屋内由原告移交给被告一的全部设备设施；3、被告王锋向原告返还二期车场及车场内由原告移交给被告王锋的全部设备设施；4、被告王锋支付截至2014年12月31日所欠的租金1891755.64元，并按《租赁及委托管理合同》约定的租金标准向原告支付自2015年1月1日至被告王锋向原告实际交还租赁物之日的租金；5、被告王锋向原告支付截至2015年1月1日所欠的滞纳金499590.56元，并按每天应付未付租金的万分之三的标准向与原告支付自2014年12月31日至被告王锋支付完毕全部租金之日的滞纳金；6、被告北京科欧国际投资有限公司就上述1-5项诉讼请求项与被告王锋承担连带责任。被告王锋辩称：王锋与世纪泰悦签订的《租赁及委托管理合同》中标的物并未全部实际交付给王锋，其中一期地下车库一直是由北京银达物业管理有限公司（案外人，以下简称银达物业）对外经营。二期车场的实际占有人、管理人并非王锋，而是北京金鼎恒业停车管理公司（案外人，以下简称金鼎恒业），被告不是适格主体。世纪泰悦与王锋签订的《租赁及委托管理合同》中包含了大量的人防工程，但世纪泰悦并未取得人防使用权证，世纪泰悦无权向王锋主张权利。世纪泰悦地下空间并不明确，且世纪泰悦并非地下空间的物权人，无权主张返还。合同约定的150万租金标准对王锋没有约束力。合同中约定150万租金标准针对的标的物为会所、一期车场、二期车场、一期地下室、二期地下室、一期人防。因部分租赁标的并未向王锋移交，故王锋不能按照150万的标准缴纳租金。世纪泰悦认为，银达物业移交一期地下车库收益是替王锋支付150万租金的一部分，因银达物业缴纳的费用和王锋并无直接关联，故王锋不予认可。世纪泰悦无权人防工程列为合同标的物，上述的租赁面积应该从总收费面积中予以扣除，该部分的租金王锋不应缴纳。王锋认为，银达物业占据的一期地下车库的年租赁价值至少为70万元，故王锋应该向世纪泰悦支付的年最高租金标准为80万元。被告北京科欧国际投资有限公司（以下简称科欧国际）辩称：虽然世纪泰悦与王锋签署的《租赁及委托管理合同》中将科欧国际列为合同中的丙方，但是本案争议的标的物的租赁和委托管理关系均与丙方无关。丙方并未涉及到科欧国际和王锋的任何权利义务中去，关于丙方的义务仅在《租赁及委托管理合同》第三条第6项第一款做出了约定。具体约定的条款为，王锋改变标的物用途或无法持续经营的，造成雍和家园业主或业主委员会向世纪泰悦要求索赔的，王锋无法全额赔偿世纪泰悦损失的，科欧国际无条件足额赔偿。本案中世纪泰悦提出的第一项诉讼请求为要求解除合同，因为科欧国际并非租赁关系的当事人，对于该诉讼请求无法发表意见。解除合同的诉讼请求无法、也无需保证人承担保证责任。世纪泰悦的其他请求为返还租赁物、缴纳租金、滞纳金，对于该部分诉讼请求，各方并未约定科欧国际承担连带保证责任，故无需承担责任。科欧国际在各方签订的合同中，仅对王锋改变标的物用途及无法持续经营承担保证责任。综上，科欧国际不同意世纪泰悦的全部诉讼请求。经审理查明：2009年7月10日，原告（甲方）、被告王锋（乙方）、被告科欧国际（丙方）三方签订《租赁及委托管理合同》，约定：”甲乙双方一致同意，甲方在本合同期内将位于北京市东城区东滨河路3号院的”雍和家园”会所、一期车场部分车位、雍和家园一期部分地下室、雍和二期部分地下室、雍和一期部分人防工程租赁给乙方（具体物业及设备设施清单见附件）。甲乙双方一致同意，甲方在本合同期内将位于北京市东城区东滨河路3号院的一期车场，二期车场（2010年1月1日至本合同到期日之间的管理）的管理授权给乙方选择具有专业资质第三方进行管理，但需要经甲方同意后，由甲方与该专业管理公司签署委托管理合同。租赁及委托管理期为10年，白2009年7月1日起至2019年6月30日止。在本合同期前五年内（自2009年7月1日起至2014年6月30日止），每个年度乙方应向甲方支付固定数额的租金，年度租金150万元人民币。三方同意，甲乙双方于2014年5月1日至2014年6月1日期间协商本合同第2个五年期（自2014年7月1日起至2019年6月30日止）的租金标准，如在此期间无法达成一致，本合同于2014年6月30日自动终止。租金按半年支付，每年度7月1日支付上半年度的租金，12月31日支付下半年度的租金。如逾期未付，须按逾期金额每日万分之三支付滞纳金，整个合同期内，累计欠交金额不得超过相当于180日的租金，否则甲方有权单方解除本合同，并按照本合同约定处理相关事宜。乙方迟延支付租金满180天时，甲方可行使单方解除权。乙方改变标的物用途或无法持续经营的，造成雍和家园业主或业主委员会向甲方要求索赔的，乙方无法全额赔偿甲方损失的，丙方无条件足额赔偿。乙方无法将物业恢复至之前的状态的，丙方应承担赔偿责任，经甲方书面同意的除外。合同期内甲方将甲方投资的该物业全部设施设备交给乙方使用，合同期满后，乙方应将甲方的所有该物业设施设备、工程技术和财务资料、物品（易耗品除外）等完好（指技术状态）、齐全地交还甲方（以双方交接清单为准）。甲方有权根据自身发展的需要，将该合同约定的甲方权益义务转让给甲方指定的企业或个人。甲方已在本合同签字之日起至2009年7月1日将该物业（包括房屋、设施设备、相关合同）及所有人事、工程、技术等合同和资料的复印件移交给了乙方。双方的交接清单及其所列内容为本合同附件，与本合同其它附件一起是本合同的组成部分，与本合同具有同等效力，是本合同生效并执行的前提条件......”2014年6月30日，原告向被告王锋发出《律师函》，原告以被告王锋在整个合同期内累计欠付金额超过相当于180日租金为由向被告王锋提出单方解除合同。庭审中，被告向法庭出示了《雍和家园会所及二期车场设施设备统计明细》、《雍和家园二期会所及车场电表核对表》、《雍和家园二期会所及车场水表核对表》、《雍和家园委托经营物业明细表》、《雍和家园一期B1层委托经营房间清单》，原告的证明目的是原告将雍和家园会所、一期车场部分车位、二期车场部分车位、雍和家园一期部分地下室、雍和二期部分地下室、雍和一期部分人防工程租赁给被告，并且双方进行了交接手续的办理。被告对上述证据的真实性不持异议，但表示交接清单虽然已经签字确认，但上述证据仅能证明租赁物的范围，不能说明交接的事项，被告并未受到交接清单上的物品。被告向法庭出示了由被告自制的《雍和一期车位租金及车位管理费收支明细》，其中2012年至2014年1-6月收入合计为2420077.28元，2012年至2014年1-6月支出合计为1088032.92元，2012年至2014年1-6月收支结余合计为1332044.36元。被告对上述收支明细表示认可。原告认可一期地下车库年租金标准为45万元，被告认可一期地下车库年租金标准为70万元。经询问，原、被告均认可在合同履行过程中，一期车场一直由案外人北京银达物业管理有限公司占有使用并向原告交付租金，但双方不能就一期地下车库年租金标准达成一致意见。原告认可被告租金交至2011年1月1日，认可被告共交付原告租金3532678.51元（不含案外人北京银达物业管理有限公司向原告支付的一期车位租金），最后一笔支付租金的日期是2013年12月。2014年，因原、被告对租金金额发生争议后，被告未向原告支付租金。经询问，原、被告均认可对2014年7月1日之后的租金标准能够达成一致意见，双方同意合同第2个五年期按照160万元的年租金标准。另查，金鼎恒业（作为原告）于2014年6月23日以排除妨害纠纷为由在本院起诉银达物业（作为被告）及世纪泰悦、王锋（作为第三人），该案件于2014年8月27日以”本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结”为由中止审理。上述事实，有双方当事人陈述，《租赁及委托管理合同》，《雍和家园会所及二期车场设施设备统计明细》、《雍和家园二期会所及车场电表核对表》、《雍和家园二期会所及车场水表核对表》、《雍和家园委托经营物业明细表》、《雍和家园一期B1层委托经营房间清单》，《雍和一期车位租金及车位管理费收支明细》等在案佐证。本院认为：原、被告双方当事人签订的《租赁及委托管理合同》不违背相关法律、行政法规的强制性规定，为有效租赁合同。原、被告双方约定交接清单及其所列内容为本合同附件，与本合同其它附件一起是本合同的组成部分，与本合同具有同等效力，是本合同生效并执行的前提条件。租赁合同以交接清单作为租赁物是否交付、返还的凭据，是出租人依约交付租赁物的最直接的凭据，被告王锋作为承租人在合同履行过程中均未提出异议，现被告王锋却否认受到交接清单上的物品，本院认为被告王锋的意见可信度较低，依据不足，本院不予采信。本院认为，除一期车场原告未向被告王锋交付以外，原告已经履行了双方租赁合同约定的主要标的物的交付义务，故被告王锋应按照合同约定向原告支付扣除一期车场后相应的租金。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，全部租赁物为位于北京市东城区东滨河路3号院的”雍和家园”会所、一期车场部分车位、雍和家园一期部分地下室、雍和二期部分地下室、雍和一期部分人防工程，年租金为150万元。鉴于原告未向被告王锋交付一期车场，故该部分租金应从150万元租金中扣除。因双方不能就各项租赁物的年租金标准达成补充协议，本院将根据双方合同履行情况及双方交易习惯酌定一期地下车库年租金。本院认为，考虑到原告作为《租赁及委托管理合同》的出租方（租赁物的提供者），被告王锋作为《租赁及委托管理合同》签约方中个人承租者的弱势地位，将一期地下车库年租金标准根据双方合同履行情况及交易习惯并结合案外人北京银达物业管理有限公司向原告支付的一期车位租金情况酌情确定为60万元较为妥当。根据双方合同约定，在合同正常全部标的物均交付履行的情况下，被告应于2014年3月4日（原告提起诉讼）前向原告支付的总租金应为675万元，现被告王锋向原告支付的租金总额为3532678.51元。鉴于被告王锋未向本院提出诉讼时效之抗辩，故按照被告认可的一期地下车库年租金标准70万元计算，被告欠付原告租金67321.49元；按照原告认可的一期地下车库年租金标准45万元计算，被告欠付原告租金1192321.49元；按照本院确定的一期地下车库年租金标准60万元计算，被告欠付原告租金517321.49元（以上均计算至2014年3月4日）。原、被告合同约定在整个合同期内，累计欠交金额超过相当于180日的租金（75万元）的甲方有权单方解除合同，在原告起诉要求解除合同时，被告王锋欠付原告租金未达原告单方解除合同之合同约定，且双方履行合同过程中并未发生被告迟延支付租金满180天的情形，故本院对原告主张解除原告与被告之间签订的《租赁及委托管理合同》并返还租赁物之诉讼请求不予支持。原告要求被告王锋支付所欠的租金、滞纳金，金额过高，本院将根据上述计算标准酌情确定支付金额。原告要求被告北京科欧国际投资有限公司承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、六十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王锋本判决生效后七日内向原告北京世纪泰悦物业管理有限公司支付截止二○一四年十二月三十一日租金一百四十六万七千三百二十一元四角九分；二、被告王锋本判决生效后七日内向原告北京世纪泰悦物业管理有限公司支付截止二○一四年十二月三十一日滞纳金二十六万八千六百六十二元七角二分；三、驳回原告北京世纪泰悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24112元，由原告北京世纪泰悦物业管理有限公司负担12056元（已交纳）；被告王锋负担12056元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵 飞代理审判员 李成博人民陪审员 赵 强二〇一五年二月十三日书 记 员 张晓薇