（2015）朝民初字第02351号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-06-19
案件名称
周立旺与周立根确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周立旺,周立根
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第二百三十四条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第02351号原告周立旺，男。委托代理人周振，男。委托代理人徐安封，北京市义博律师事务所律师。被告周立根，男，1945年5月4日出生。委托代理人ＸＸ，男。原告周立旺与被告周立根确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员凌巍独任审判，公开开庭进行了审理。原告周立旺及其委托代理人周振、徐安封、被告周立根的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周立旺诉称：周立根是我的大哥，2000年8月27日，我、周立根及周立起、周立冬、周立英等兄弟姐妹召开家庭会议，商讨对父母的遗产处理问题，当时父亲周玉亭承租的朝阳区安华西里三区1号楼4门201室不是遗产，只有我的户口和父亲在一起并且共同居住两年以上，又无其他住房，符合承租条件，周立根有其他住房且户口不在涉案房屋内，不符合承租条件，但却给我施加压力，要求和我共同承租涉案房屋，我当时没有在家庭会议纪要上签字。直到2012年11月，我迫于住房压力，不得不找周立根在原先的家庭会议纪要上签字，并且周立根要求我在他起草的共同租住房屋协议上签字。但周立根当时名下有房，不符合承租条件，其与我签订的共同租住房屋协议违反了《城市公有房屋管理规定》等有关法律法规的规定，属于合同无效的情形，因此我诉至法院，请求法院判决确认我和周立根于2012年11月22日签订的共同租住房屋协议无效。被告周立根辩称：不同意周立旺的诉讼请求，双方所签协议是合法有效的，周立旺并未举证证明协议的签订过程中存在违法情形。涉案房屋是拆迁安置住宅，属于家庭财产，需要家庭所有成员无异议的情况下才能变更相关更名手续，在初始变更承租人时，是全体家庭成员协商同意的结果，不能在更名完成之后，就认定协议无效。经审理查明：周立根与周立旺系兄弟关系，二人的父母周玉亭、刘静珍均已去世。周玉亭与刘静珍生前共育有五个子女，分别是长子周立根、次子周立旺、三子周立起、四子周立冬、女儿周立英。位于北京市朝阳区安华西里三区1号楼4门201室的房屋（以下简称201号房屋）原系周玉亭承租的公房，出租单位为北京亿方物业管理有限责任公司第四分公司。2000年8月25日周玉亭去世。2000年8月27日，周立根、周立旺、周立起、周立冬、周立英及周立根之子周景刚在石景山区某餐厅内协商周玉亭去世后的遗产分割及相关事宜，并起草了《家庭会议纪要》，具体内容为：“先父周玉亭于2000年8月25日上午9时15分病故，并于8月27日火化；8月30日与慈母刘静珍合葬于北京市八宝山人民公墓。现就周玉亭病故后的遗产进行研究及分割，具体办法如下：一、经与会人一致同意，将先父周玉亭、慈母刘静珍在世存款28400元分割如下：由于先父与慈母在世时，四子周立冬及女儿周立英长期在身边照顾并为二老送终，故决定存款中70%分给周立冬及周立英，共计19880元，经协商周立冬可分得10880元，周立英可分得9000元，其余30%由次子周立旺、三子周立起各分得4260元，长子周立根不参加分配。二、关于先父周玉亭租住的安华西里三区1号楼4单元201室两居室住房的租住使用权问题，经友好协商达成如下解决意见：由于先父租住101室房屋租赁合同承租方为周立冬，先父慈母因年龄及身体原因经周立冬同意取得租住101室使用权，并把自己所租住的201室交给周立冬使用，现先父、慈母都已去世，则101室的租住及使用权归还四子周立冬。而先父所租住的201室经与会人员协商一致同意转由周立根、周立旺共同租住（其中大屋及阳台的使用权归周立根。小屋、门厅、厨房及卫生间的使用权归周立旺。201室大门由两家共同使用。）具体细则参看住房租赁协议。三、先父周玉亭病危期间医疗费、护理费及去世后所发生的一切费用由周立根、周立旺、周立起、周立冬及周立英兄妹五人各自承担总费用的20%。四、先父周玉亭病危期间所发生的医疗费单位如能报销及单位支付的丧葬费经与会人员协商一致同意全额划归四子周立冬。”《家庭会议纪要》起草当天，周立根、周立起、周立冬、周立英及周景刚在落款处签名，周立旺未签名。2012年11月22日，为变更201号房屋的承租人为自己，周立旺在《家庭会议纪要》落款处签上了自己的名字。同日，周立旺（甲方）与周立根（乙方）签署《共同租住房屋协议》，内容为：“根据2000年8月27日家庭会议纪要精神，关于甲方、乙方共同租住北京市安华西里三区1号楼4单元201室住房的问题，现协议如下：一、甲乙双方共同租住201室，甲方使用小屋、门厅、厨房及卫生间，乙方使用大屋及阳台，201室大门双方共同使用。未经双方共同协商，不得单方面擅自更换锁具。二、共同租住期间，房租按双方各自使用面积分别负担。三、水、电、煤气等费用由甲方负担，如乙方需使用厨房、卫生间等设施，则根据使用天数，按比例向甲方交纳相应费用。四、在本协议生效前，乙方需将次子ＸＸ户口转至甲方户口簿上。五、今后201室如需购买，由甲乙双方协商解决，原则上根据双方使用面积按比例付款。六、此房屋仅限甲乙双方本人或亲属使用，在不经得对方同意前不得租给其他人使用。七、未尽事宜，双方协商解决。”2013年1月10日，201号房屋的承租人变更为周立旺。周立旺认为，根据我国合同法第二百三十四条，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。只有周立旺与原承租人周玉亭共同居住过，因此，周立根并不具备承租201号房屋的上述条件，二人所签署的《共同租住房屋协议》应属无效。周立根对此不予认可。双方认可周立根之子ＸＸ曾于2001年5月至2007年5月在201号房屋内居住。现居住在201号房屋内的人为周立旺和周立冬之妻。上述事实，有各方当事人提交的公有住宅租赁合同、家庭会议纪要、共同租住房屋协议、房屋租金收据、会议纪要等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：我国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，周立旺主张《共同租住房屋协议》无效的主要理由是该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，即违反了我国合同法第二百三十四条的规定。本院认为周立旺的主张不能成立，主要理由如下：首先，我国合同法第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。该条款内容并非强制性规定。201号房屋是自管公房，出租人为北京亿方物业管理有限责任公司第四分公司。在意思表示一致的前提下，出租人有权变更承租人，不受我国合同法第二百三十四条的限制。故周立旺不能以周立根不具备“生前共同居住”的条件来否定其承租权。其次，从周玉亭去世后继承人们就遗产进行的讨论过程来看，不应割裂《家庭会议纪要》和《共同租住房屋协议》之间的联系。《家庭会议纪要》是全体继承人对遗产协商讨论的结果，《共同租住房屋协议》是《家庭会议纪要》的延续和补充，周立旺在两份协议上均签名，在没有相反证据证明其意思表示不真实的情况下，应当认定其对两份协议的内容是认可的。因此，周立旺主张《共同租住房屋协议》无效，既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十四条的规定，判决如下：驳回原告周立旺的全部诉讼请求。案件受理费35元，由原告周立旺负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 凌巍二〇一五年二月十三日书记员 陈洁 来自：