（2014）东民初字第13420号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-06-11
案件名称
北京新世界物业管理有限公司与胡玉明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京新世界物业管理有限公司,胡玉明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第13420号原告北京新世界物业管理有限公司，住所地本市东城区新怡家园甲3-3号4层，组织机构代码60009432-X。法定代表人陈子荣，董事长。委托代理人赵显光，北京市融泰律师事务所律师。委托代理人郭莹，女，1986年4月28日出生，该公司职员。被告胡玉明，男，1961年8月24日出生。委托代理人胡文政，男，1984年4月3日出生，北空司令部电雷处参谋。委托代理人夏德忠，北京市明宪律师事务所律师。原告北京新世界物业管理有限公司诉被告胡玉明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京新世界物业管理有限公司委托代理人赵显光、郭莹，被告胡玉明及其委托代理人胡文政、夏德忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京新世界物业管理有限公司诉称：原告受开发商北京崇文新世界房地产发展有限公司的委托，对位于本市东城区×××家园小区提供物业服务。被告为该小区×××号楼×××单元×××号房屋（建筑面积为98.27平方米）的产权人。原告与被告签订的《×××家园前期物业服务合同》约定，被告应每年向原告交纳物业服务费3455.17元，在物业服务周期开始时交纳。现原告依约为被告提供了物业服务，但被告未按约向原告支付自2009年11月10日至2014年11月9日期间的物业服务费共计17275.85元。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。现原告起诉要求被告支付上述欠费，并支付违约金5182.76元，承担本案诉讼费。被告胡玉明对欠缴物业服务费的起止时间及数额不持异议，但辩称：与被告签订物业合同的乙方为北京新世界物业管理有限公司二分公司，并不是原告公司，被告对原告的主体资格提出异议。物业管理公司收取物业服务费的前提是能够履行好物业管理义务。被告自2009年11月10日拒绝交纳物业服务费是因为自2008年11月起，被告楼上的×××号房屋业主擅自在墙体外加挂一米多的铁栅栏作为小阁楼，无视小区业主规约，严重违反规约附件1的规定，影响被告的采光和生命财产安全，对整个×××号楼×××单元形成安全隐患。原告对此侵权行为束手无策，并未按照物业服务合同履行物业管理义务。原告的软弱无能致使楼上×××号房屋业主有恃无恐，将消防通道安装私人锁具，长期占据消防门厅堆放灶台灶具作厨房，对×××号楼全体业主生命财产安全构成威胁。原告至今未予解决。原告公然包庇楼上×××号房屋业主的违法行为，拒不提起诉讼。2009年10月20日，被告起诉×××号房屋业主，要求拆除违章建筑。双方经法院调解，由×××号房屋业主自行拆除。但×××号房屋业主趁被告春节外出之机，又将外挂铁栅栏装上。对此，原告毫无反应，不履行应尽的管理义务。原告的不作为带来一系列问题。每年供暖人员开关暖气阀门都需要从×××楼放气。由于×××楼门厅被锁，供暖人员需要哀求×××号房屋业主打开侵占门厅才能放气。原告对小区公共设施的维护管理不到位。小区保安和门禁系统进出门工作不正常，小商小贩私自进出，存在严重安全隐患。小区内消防通道乱堆放杂物，废旧车辆长期停放，废旧门板挡道，步行楼梯内乱停放自行车，阻碍楼梯疏散，甚至楼道有粪便。业主家里的报警系统根本没有接通。夜间没有保安对重要部位、道路进行防范检查和巡逻。原告的财务从不公开不透明，原告应承担其不履行物业服务义务而导致的责任。原告从未向被告催收过物业服务费，因此，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：2008年2月27日，北京新世界物业管理有限公司二分公司（以下简称新世界二分公司）作为乙方与被告作为甲方签订《×××家园前期物业服务合同》（以下简称涉诉合同）约定，甲方所购房屋位于本市东城区×××家园小区×××号楼×××单元×××号（以下简称涉诉房屋，建筑面积98.27平方米）。甲方委托乙方为小区提供物业管理服务。乙方负责房屋共用部位、共用设施设备的维护和管理，负责小区的环境卫生和公共秩序维护。物业服务期限自2007年11月10日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时本合同终止。物业服务费为每月每建筑平方米2.93元，甲方应在合同年度的第一个月的前10日交纳全年的物业服务费。甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按欠费额每日收取3‰的违约金。合同签订后，被告入住涉诉房屋。因被告未交纳自2009年11月10日至2014年11月9日期间的物业服务费共计17275.85元，原告诉至本院，诉如所请。庭审中，原告提供说明及物业服务资质证书，拟证明原告接受开发商委托对小区进行物业服务，原告由其下属的新世界二分公司为涉诉小区实际提供物业服务，以及原告具备物业服务资质的事实。对此，被告不予认可，并提供原告及新世界二分公司企业信息打印件，拟证明新世界二分公司具有独立的法人资格。对此，原告认可真实性，不认可证明目的，称根据该证据显示新世界二分公司的企业类型为分公司，不具有独立的法人资格。另，被告提供《临时管理规约》，《北京×××家园住户手册》，《×××家园公共秩序维护、消防安全协议》及照片，拟证明原告在小区消防安全、公共设施维护、卫生绿化、财务公开、拆除违建等方面严重违反约定，存在诸多问题。对此，原告认可上述证据的真实性，不认可证明目的，称原告已按约尽到物业服务公司的服务义务，照片所显示的是一个时间点的情况，并不是小区长期的整体情况，原告每年都会在小区内公示财务收支情况。被告提供（2009）崇民初字第3239号民事调解书、照片及律师费发票，拟证明被告家楼上×××号房屋业主私搭乱建，原告不予制止，被告无奈自行起诉至法院，经法院调解执行完毕后，楼上×××号房屋业主仍继续私搭乱建，原告仍不尽职责放任不管的事实。对此，原告认可上述证据的真实性，但不认可关联性，称原告对被告反映的私搭乱建问题已尽到督导劝阻义务，因原告不具有强制执行力，不能以此说明原告的物业服务不到位。另，针对被告提出的诉讼时效抗辩，原告提供国内特快专递邮件详情单及邮件全程跟踪查询结果原件，拟证明原告于2011年9月28日向被告邮寄送达物业欠费催收函，被告拒收，以及原告于2013年9月24日向被告邮寄送达物业欠费催收函，被告本人签收的事实。对此，被告不认可真实性，称上述证据系原告伪造，被告从未收到催收函，也从未接过原告的电话催收。另查，涉诉小区未成立业主委员会。上述事实，有原、被告陈述，《×××家园前期物业服务合同》，《临时管理规约》，《北京×××家园住户手册》，《×××家园公共秩序维护、消防安全协议》，（2009）崇民初字第3239号民事调解书，照片，国内特快专递邮件详情单，邮件全程跟踪查询结果，房屋所有权档案材料等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，原告与被告之间签订的涉诉合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告为被告提供物业管理服务，被告应依约交纳物业服务费。被告未交纳2009年11月10日至2014年11月9日期间的物业服务费，违反了涉诉合同的约定，应当承担违约责任。关于被告称新世界二分公司有独立的法人资格，原告不具有本案主体资格的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告所称的楼上业主违规安装防盗护栏的问题，应与楼上业主另行解决。现从被告反映的情况及提供的证据显示，原告在物业管理服务方面存在一定瑕疵，其应予以改进。但该瑕疵并不足以成为被告拒绝交纳物业服务费的理由。故对原告要求被告给付所欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的诉讼时效抗辩，因原告在2011年9月、2013年9月已向被告就物业欠费问题主张过权利，原告并未怠于行使权利，故对被告主张原告部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，考虑到原告的物业服务工作有待提高，被告并非恶意拖欠物业服务费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告胡玉明于本判决生效后七日内向原告北京新世界物业管理有限公司支付自二〇〇九年十一月十日至二〇一四年十一月九日期间的物业服务费共计人民币一万七千二百七十五元八角五分。二、驳回原告北京新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费362元，由原告北京新世界物业管理有限公司负担84元（已交纳），由被告胡玉明负担278元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 代 净代理审判员 范欠歌人民陪审员 郭德禄二〇一五年二月十三日书 记 员 宿云达 来源：百度“”