（2015）沪二中民二（民）终字第381号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-03-09

案件名称

王敏、焦丰兰等与上海方鑫投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王敏,焦丰兰,王宇琪,上海方鑫投资管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

上海市第二中级人民法院民事判决书（2015）沪二中民二（民）终字第381号上诉人（原审原告、反诉被告）王敏。上诉人（原审原告、反诉被告）焦丰兰。上诉人（原审原告、反诉被告）王宇琪。上列三上诉人的共同委托代理人刘锟，上海凯正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海方鑫投资管理有限公司。法定代表人张华。委托代理人刘宁。上诉人王敏、焦丰兰、王宇琪因房屋买卖纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年5月9日，上海方鑫投资管理有限公司（以下简称“方鑫公司”）（卖售人，甲方）与王敏、焦丰兰、王宇琪（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海策源房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积827.65平方米，房地产转让价款共计人民币（以下币种均为人民币）12，684，141元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2013年9月4日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2013年8月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按补充条款第四条处理。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按补充条款第五条处理。合同补充条款（一）约定，一、关于特别告知，1、本补充条款系对《买卖合同》的修改或补充。本补充条款与《买卖合同》条款不相一致的，以补充条款为准。乙方确认，甲方已经提示其注意有关责任或权利限制的条款，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款，并就本合同（包括正文条款、补充条款及附件，下同）进行了充分的解释和说明；经充分审阅及与甲方协商讨论，乙方完全理解并同意本合同所有内容，并无疑问或异议。二、关于银行按揭贷款的补充约定，1、若乙方采取贷款方式支付房款，乙方可以委托甲方为其办理银行贷款手续，乙方也可以自办贷款。乙方委托甲方为其办理银行贷款，买卖双方约定如下：1）乙方委托甲方为其办理银行贷款手续，由此发生的相关费用与责任由乙方承担，乙方必须在本合同签约之日起7个工作日内交齐所有办理贷款所需相关资料，若贷款银行要求乙方追加资料的，乙方必须在银行发出通知后7个工作日内补齐。2）由于非甲方的原因，造成银行不能在本合同签定之日起90日内放贷至甲方或甲方帐户未收到有关款项，即视为乙方该部分房款未支付，甲方有权根据本合同补充条款第四条约定追究乙方的违约责任。3）如乙方申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额时，乙方应在收到甲方书面通知后的7日内支付该差额部分，否则视为乙方该部分房款未付，甲方有权根据本合同补充条款第四条的约定追究乙方的违约责任。4）若因国家、银行有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求乙方增加首付款比例的，乙方应增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求。2、乙方实际付款日期以甲方收到乙方支付的房款并出具房款发票上的日期为准。乙方所购房屋以人民币计价，用其他货币支付的，以甲方收款银行收到的结汇金额为准。3、下列情况即视为乙方逾期付款，乙方应按本合同约定承担逾期付款的违约责任：1）乙方未能在本补充条款第二条2款约定时间提交资料、缴付费用和补交资料的；2）由于非甲方的原因，造成银行不能在本合同签订之日起90日内放贷至甲方或甲方帐户未收到有关款项；3）银行实际放贷金额少于乙方申请贷款金额的，乙方在收到甲方书面通知后的7日内未能支付该差额部分；4）因国家、银行有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求乙方增加首付款比例，乙方未能增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求。4、本合同约定的逾期付款责任同样适用于依照本合同约定乙方应向甲方支付的代还贷款本息和罚息、违约金、赔偿金和其他应付款项，其支付日均以甲方收到该款项并开具发票上之日期为准。本合同约定的乙方应付款项的付款期限，除本合同另有约定外，均以甲方或经其授权的第三方所发出的付款通知内所列的付款期限为准，若乙方逾期支付，应承担本合同约定的违约责任。……6、实际损失包括：1）房款差价损失；2）甲方为履行本合同手续而向各相关部门所缴纳的一切费用和承担的违约金；3）自甲方将该房屋交付给乙方之日起或视同甲方将该房屋交付给乙方之日起，至乙方将该房屋移交给甲方之日止之期间，甲方不能使用该房屋的损失（该损失按照同类地段类似房屋的租金标准计取）。如乙方对该房屋进行装修的，甲方有权自行处置或要求乙方恢复原状，由此产生的费用全部由乙方承担。甲方并有权将乙方放置在该房屋内的物品提存至相关部门，由此发生的公证费、提存费、再次销售费及其他相关费用，由乙方承担。三、关于房屋交付验收……2、该房屋交付标志为甲方将该商品房钥匙移交给乙方。乙方付清该房屋的全部房价款、违约金（若有）、物业管理费及其他应付费用之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。四、关于逾期付款（补充正文第九条）。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按照逾期未付款项的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天后，甲方有权选择下列方案追究乙方责任：甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。五、关于逾期交房。1、除本合同另有约定外，如甲方未在本合同约定期限内交房，从约定交房期限之第二日起算到实际交房或视同交房之日止，逾期交房时间在90日内的，甲方按照乙方已支付房款的万分之5／日支付违约金，违约金从约定交房期限之第二日起算到可得交房之日止。……附件三付款协议约定，乙方按以下时间如期足额将房价款支付给甲方：1、乙方已于2013年5月9日前支付房价款3，805，243元；2、乙方于2013年6月8日前应支付房款2，538，898元；3、乙方于2013年8月5日前支付房款6，340，000元。以上房价款支付时间均为甲方到帐日，若甲方帐户未按约定时间收到有关款项，即视为乙方逾期付款，甲方有权根据补充条款第四条的约定追究乙方的违约责任。原审另查明，王敏、王宇琪、焦丰兰于2013年4月28日向方鑫公司支付购房定金50万元，2013年5月9日向方鑫公司支付房款3，305，243元，2013年6月7日分别向方鑫公司支付150万元及1，038，898元，2013年9月6日向方鑫公司支付房款234万元。2013年9月12日，王宇琪（借款人）与上海浦东发展银行股份有限公司龙阳支行（贷款人、抵押权人）就系争房屋签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为400万元。王敏、王宇琪、焦丰兰于2013年10月27日经登记为系争房屋的房地产权利人。2014年2月14日，房款400万元由上海浦东发展银行股份有限公司龙阳支行放款，至此王敏、王宇琪、焦丰兰付清所有房款。方鑫公司于2014年11月17日将系争房屋交付给王敏、王宇琪、焦丰兰。原审审理中，王敏、王宇琪、焦丰兰表示，购房时方鑫公司告知了该房屋是新房、现房，是一手房。但事实上，该房屋是二手房。一手房指的是房屋交易过程中，房屋无须过户，只要开发商作为保证人时，银行即可放款；二手房指的是房屋交易过程中，房屋过户后贷款银行才可放款，故方鑫公司存在欺诈。双方买卖合同约定过户时间为2013年8月5日前，购房款余额也应在2013年8月5日前到账，故双方的买卖合同实际不能履行，一旦履行，王敏、王宇琪、焦丰兰即违约，因而合同相关条款显失公平，应予撤销。此外，购房时，方鑫公司即指定上海浦东发展银行作为贷款银行，王敏、王宇琪、焦丰兰委托方鑫公司代为办理购房贷款。2013年9月之前，方鑫公司从未要求王敏、王宇琪、焦丰兰提供贷款资料。双方签订买卖合同后，贷款银行一直没有来，王敏、王宇琪、焦丰兰曾多次向方鑫公司催促。直至2013年9月，方鑫公司才将浦东发展银行介绍给王敏、王宇琪、焦丰兰，王敏、王宇琪、焦丰兰开始向方鑫公司提供贷款材料，办理贷款过程中如还需补缴材料的，由王敏、王宇琪、焦丰兰直接交给浦东发展银行。对于方鑫公司存在欺诈，王敏、王宇琪、焦丰兰委托方鑫公司办理贷款的主张，王敏、王宇琪、焦丰兰未能提供证据予以证明。方鑫公司表示，系争房屋销售时即为现房，不是期房。如期房销售，则购房人办理预告登记同时办理抵押贷款手续；如现房销售，则过户同时办理抵押放款。合同相关条款不存在显失公平的情形，方鑫公司也不存在欺诈。此外，王敏、王宇琪、焦丰兰从未委托方鑫公司办理贷款手续，方鑫公司也没有指定贷款银行。王敏、焦丰兰、王宇琪起诉要求方鑫公司将系争房屋交付给王敏、焦丰兰、王宇琪，方鑫公司支付逾期交房的违约金2，031，400元（从2013年10月28日起至2014年2月14日，按每日8，684，141元的万分之五计算违约金，合计违约金477，600元；2014年2月15日至2014年10月17日，按每日12，684，141元的万分之五计算违约金，合计违约金2，031，400元）；并要求撤销双方《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）的第二条第1款第2项及第3款第2项的约定。方鑫公司反诉要求王敏、焦丰兰、王宇琪支付逾期付款违约金414，270元（2013年8月5日至9月6日，每日违约金按634万元的日万分之五计算，计98，270元；2013年9月7日至2014年2月14日，每日违约金按400万元的日万分之五计算，计316，000元）。原审法院认为，系争房地产买卖合同是买卖双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。王敏、王宇琪、焦丰兰主张买卖合同补充条款（一）第二条第1款第2项及第3款第2项显失公平、且方鑫公司存在欺诈，上述两项约定应予以撤销的主张，缺乏事实与法律依据，不予准许。买卖合同第四条约定，方鑫公司于2013年9月4日前腾出系争房屋并通知验收交接；买卖合同补充条款（一）第三条关于房屋交付验收中约定，王敏、王宇琪、焦丰兰付清该房屋的全部房价款、违约金（若有）、物业管理费及其他应付费用之日起30天内，方鑫公司交付该房屋；买卖合同补充条款（一）第一条特别告知中约定，本补充条款与买卖合同条款不一致的，以补充条款为准。故系争房屋的交付条件应以买卖合同补充条款中的相关约定为准。根据合同附件三付款协议的约定，王敏、王宇琪、焦丰兰应于2013年8月5日前支付剩余房款6，340，000元。王敏、王宇琪、焦丰兰实际于2013年9月6日支付房款234万元，于2014年2月14日支付房款400万元，已超过合同约定的付款期限。王敏、王宇琪、焦丰兰主张委托方鑫公司办理银行贷款、贷款未按时办出责任不在王敏、王宇琪、焦丰兰，方鑫公司不予认可，王敏、王宇琪、焦丰兰也未能提供证据证明委托方鑫公司办理银行贷款，故王敏、王宇琪、焦丰兰的上述抗辩，缺乏事实依据，难以采纳。至于王敏、王宇琪、焦丰兰提出的因国家政策调整导致贷款延期、故其不应承担责任的抗辩，因合同责任系严格责任，王敏、王宇琪、焦丰兰的上述理由不能免除其逾期付款的责任。王敏、王宇琪、焦丰兰迟延付款，已构成违约，应当承担违约责任。方鑫公司要求王敏、王宇琪、焦丰兰支付逾期付款违约金，符合合同约定及法律规定，应予以准许。关于王敏、王宇琪、焦丰兰逾期付款的违约金，方鑫公司主张按照逾期未付款额的日万分之五计算，王敏、王宇琪、焦丰兰认为该标准过高，要求法院调低，考虑方鑫公司损失、合同履行等实际情况，兼顾公平原则，酌情确定王敏、王宇琪、焦丰兰支付违约金20万元。根据双方关于房屋交付的约定，王敏、王宇琪、焦丰兰付清该房屋的全部房价款、违约金等应付费用之日起30日内，方鑫公司交付房屋。王敏、王宇琪、焦丰兰至今未向方鑫公司支付逾期付款的违约金，方鑫公司拒绝交房，符合双方约定，并无不当，且方鑫公司已于本案审理期间向王敏、王宇琪、焦丰兰交付房屋，故王敏、王宇琪、焦丰兰要求方鑫公司交付房屋并支付逾期交房的违约金，缺乏依据，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款之规定，判决如下：一、王敏、王宇琪、焦丰兰于判决生效之日起十日内，支付上海方鑫投资管理有限公司逾期付款违约金20万元；二、王敏、王宇琪、焦丰兰的所有诉讼请求，不予支持；三、上海方鑫投资管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。上诉人王敏、焦丰兰、王宇琪不服原审判决，向本院提起上诉称，本案是不动产物权纠纷，应当适用物权法，原审法院认定案由为房屋买卖合同错误。方鑫公司在产权过户之后，继续占据房屋，属于侵权，原审法院未考虑王敏方租金或者利息损失，不公正。双方约定的过户日期和按揭款到位日期均为2013年8月5日，过户当日不可能按揭款到位，故双方关于按揭贷款条款的约定显失公平，买房人必然违约。方鑫公司承诺办妥银行贷款事宜，故贷款延迟与王敏方无关。王敏、焦丰兰、王宇琪请求撤销原审判决，依法改判。被上诉人方鑫公司辩称，同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，双方因房地产买卖合同的履行产生纠纷，双方的诉请及抗辩也是基于房地产买卖关系及房地产买卖合同的条款，故原审法院确定本案系房屋买卖合同纠纷，并无不当。王敏方对案由提出异议，理由不充分，本院不予采纳。双方的房地产买卖合同对于房屋过户、房款支付、房屋交接均有明确的约定，并无显失公平之处。双方买卖合同约定办理过户日与支付房屋尾款日的最后日期是2013年8月5日，并不排除双方可以在2013年8月5日前完成过户并办理银行按揭事宜，况且王敏方没有证据证明方鑫公司怠于办理过户手续，故王敏方所称方鑫公司设定的合同条款显失公平及买房人必然违约，本院难以采纳。王敏方上诉称方鑫公司承诺办妥贷款事宜，然未能对此提供充分证据予以证明，方鑫公司亦予否认，故本院对此亦难以采信。王敏方逾期支付房款，构成违约，原审法院虑及方鑫公司损失、合同履行及公平原则，酌情确定王敏方支付违约金20万元，尚属合理，本院予以维持。双方合同约定，王敏方付清房款及违约金后，方鑫公司交房，然王敏方至今未付违约金，方鑫公司拒绝交房，符合双方合同约定。王敏方要求方鑫公司赔偿未交房的损失，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币23，051元，由上诉人王敏、焦丰兰、王宇琪负担。本判决为终审判决。审判长　　顾继红审判员　　虞恒龄审判员　　张　松二〇一五年二月十三日书记员　　王　磊附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。微信公众号“”