（2014）穗中法民五终字第4633号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-03-04
案件名称
广东中原地产代理有限公司与吴少勇居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东中原地产代理有限公司,吴少勇
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4633号上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：李耀智，职务：华南总裁。委托代理人：何恺鹏，该公司职员，通讯地址。委托代理人：关怡钧，该公司职员，通讯地址。被上诉人（原审被告）：吴少勇，男，1985年4月29日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：谢良，广东环宇京茂律师事务所律师。上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）与被上诉人吴少勇因居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：中原公司的企业法人营业执照记载其经营范围包括：房地产中介代理服务，房地产信息咨询，房地产投资顾问及相关的咨询服务等。广州市越秀区云鹤南18号大院6号501房的权属人是黄宁波及龚红梅，建筑面积62.11平方米。2014年1月16日，中原公司促成吴少勇（乙方）与黄宁波、龚红梅（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定吴少勇以1470000元价格购买广州市越秀区云鹤南18号大院6号501房，第十六条其他约定记载，1、乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，2、甲乙双方同意委托中原公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易等。合同签订后，吴少勇向卖方支付定金20000元。此后，吴少勇向中原公司出具《咨询及中介服务确认书》，确认其是广州市越秀区云鹤南18号大院6号501房的《存量房买卖合同》当事人，现确认经中原公司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》，为此，其同意支付25000元予中原公司作为咨询及中介服务费，同时其同意中原公司可自转交或代管的款项中扣除相应金额用作支付咨询及中介服务费。本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费。逾期支付，将按0.1%／天支付违约金。如其与中原公司就咨询及中介服务费的支付事宜产生争议的，应向上述物业所在地法院提起诉讼。备注：签订合同之日交付中介服务费30%即7500元，买卖双方递件过户当天交付10000元，交楼之日付清剩余的7500元等。2014年1月19日，吴少勇向中原公司支付中介费7500元。2014年2月20日，吴少勇（买方）与龚红梅、黄宁波（卖方）签订《存量房买卖合同解除协议》，记载：房地产地址广州市云鹤南街18号大院6号501房，因买方个人不再购买卖方的该房产，经协商，达成协议如下，1、买方支付25000元给卖方为买方不再购买该房产的违约金（即买方于签订该房产的买卖合同时已支付给卖方的定金20000元作为买方不再购买该房产的部分违约金卖方不予退回，另外买方再支付5000元给卖方作为剩余的违约金），2、卖方收齐违约金当天，买卖双方于当天向中原公司申请撤销该房产的网签合同，3、本协议生效之时起，买卖双方于2014年1月16日所签订的该房产的《存量房买卖合同》同时作废，该合同内容全部无效，双方不得以该合同追究对方责任等。同年2月20日，吴少勇向黄宁波、龚红梅支付了5000元违约金。2014年6月27日，中原公司向原审法院提起本案诉讼，请求：吴少勇向中原公司支付咨询及中介服务费17500元，并支付从起诉之日即2014年6月27日至付清该款项之日止的逾期付款违约金（每日按该款项的0.1%计算）。原审法院认为：根据吴少勇向中原公司出具《咨询及中介服务费确认书》及其向中原公司支付中介费7500元的事实，可以认定中原公司、吴少勇之间存在居间合同关系，上述确认书是中原公司、吴少勇双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的居间关系受该确认书内容所约束。该确认书备注约定吴少勇在买卖双方递件过户当天支付中介费10000元及在交楼之日付清剩余7500元，虽然中原公司促成吴少勇与卖方签订了买卖涉讼房屋的《存量房买卖合同》，但吴少勇与卖方在此后又签订了《存量房买卖合同解除协议》并实际予以履行，买卖双方以此合意解除了上述买卖合同，故在买卖合同已经合意解除的情况下，中原公司没有继续履行确认书备注约定的后续中介服务义务，其要求吴少勇支付咨询及中介服务费17500元及逾期付款违约金的请求没有依据，不予支持。中原公司依照《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，认为是吴少勇为自己利益不正当阻止支付剩余中介费条件成就的，视为支付剩余中介费条件已成就，但确认书备注内容属于中原公司应当履行的中介服务义务，并非双方对居间合同效力约定所附的条件，中原公司诉请主张适用该条款不当。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，于2014年9月15日判决驳回中原公司的诉讼请求。本案受理费减半收取119元，由中原公司负担。判后，上诉人中原公司不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、原审法院忽略涉案买卖交易过程中的重要事实，涉案交易没有完成的根本是吴少勇违约不再购买。二、原审法院对《咨询及中介服务费确认书》内容认定有误，《确认书》中约定递件过户当天支付中介费10000元及交楼之日付清剩余的7500元。中原公司认为《确认书》中备注的约定并非对中原公司义务的约定，而只是对支付中介费时间的约定。基于吴少勇的违约行为导致涉案买卖交易的预期佣金支付时间无法达致，这显然适用《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定。退一步来讲，即使法院认定涉案交易中原公司有义务协助办理过户及交楼，但涉案交易也是基于吴少勇的违约行为导致交易无法进行。中原公司根本无法继续提供服务，中原公司无过错。综上所述，中原公司上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、判决吴少勇立即向中原公司支付咨询及中介服务费人民币17500元，并以该欠款为基数、按逾期每日0.1%的标准计算自起诉之日起算至付清之日止的逾期违约金；3、判令吴少勇承担本案的全部诉讼费用。被上诉人吴少勇答辩称：我方不同意中原公司的上诉事实和理由，同意原审认定的事实和判决。第一，我方当时购买涉案房屋，中原公司没有起到中介应该承担的任务，隐瞒了房屋的重大事实，提供虚假情况。当时我方要求看北面的房间时候，中原公司说北面房屋非常好，有两个窗户，要等租客回来才可以看房。当晚，中原公司打电话给我，说要赶快签订合同，当晚我就去看房，中原公司原先说房屋面积是64㎡，但后来业主来了说面积是62.98㎡，中原公司跟业主谈价格，谈到147万元。谈好以后，女业主要其老公拿房产证过来，房产证上记载的面积是62.11㎡，可见中原公司是不顾诚信，对房屋面积都没有搞清楚，当时涉案房屋我都不想要了。此时中原公司说要不然中介费收少一些，中介费分三步走，到哪一步就付哪一步的钱。与中原公司签订的协议中备注条款不是我写的，是中原公司自己写的，对于中原公司的服务内容和报酬其都是知晓的。当晚签订完合约已是凌晨一点五十一分，后来我再去看房，发现北面卧室房屋有个排气扇，才了解周边的环境非常糟糕，房屋空气质量很差，所以卧室才要安装排气扇，此是房屋重大缺陷，中原公司隐瞒了重大事实。无奈之下，我方才跟业主解约，被迫缴纳了25000元违约金。导致我方与业主解除合同的原因，是中原公司隐瞒房屋的重大事项引起的。中原公司没有促成交易，也不应当主张相对应的佣金。经二审审查，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审庭询中，中原公司及吴少勇一致确认涉案的房屋买卖合同尚未办理网签手续。本院认为，原审法院根据吴少勇向中原公司出具的《咨询及中介服务费确认书》及向中原公司支付7500元中介服务费的事实，认定双方之间形成居间合同关系，并无不当。《咨询及中介服务费确认书》构成双方真实意思表示，对双方均具有约束力。确认书备注约定签订合同之日交付中介服务费的30%，买卖双方递件过户当天交付10000元，交楼之日付清剩余的7500元，结合买卖双方签订的《存量房买卖合同》中约定双方同意委托中原公司办理网签手续及中介代理的交易惯例，原审认定中原公司负有后续中介服务义务，在买卖双方已合意解除买卖合同，中原公司没有继续履行约定的后续中介服务义务的情况下，驳回中原公司要求吴少勇支付17500元中介服务费的诉讼请求，符合权利义务相对等原则。至于中原公司提出买卖合同系吴少勇违约解除、吴少勇恶意促成条件不成就的问题，因买卖合同关系与居间合同关系不属同一法律关系，买卖合同关系的履行情况并非为居间合同关系的对价条件，《咨询及中介服务费确认书》亦无明确约定买卖合同解除，中原公司仍可以收取后续中介服务费的内容，故中原公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由上诉人广东中原地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一五年二月十三日书记员 杨银桃 来源：百度“”