（2015）朝民初字第06051号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-07-15

案件名称

沈婷婷与北京万邦鼎尚企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈婷婷,北京万邦鼎尚企业管理有限公司,北京华亿安顺企业管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2015）朝民初字第06051号原告沈婷婷，女，1982年11月9日出生。委托代理人肖京雨，男，1958年8月22日出生。委托代理人罗靖劼，1978年6月23日出生。被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。法定代表人黄喜庆，经理。委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。第三人北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人李贵杰，总经理。委托代理人郑磊，男，1982年7月31日出生。原告沈婷婷（以下称姓名）与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称万邦公司）、第三��北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周墨独任审判，公开开庭进行了审理，沈婷婷及其委托代理人肖京雨、罗靖劼，万邦公司之委托代理人吴奂，华亿公司之委托代理人郑磊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。沈婷婷诉称：我与万邦公司于2013年10月19日签订《租赁合同》，约定万邦公司将位于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号世纪天乐潮青汇富一楼来淘宝女人街内109号商铺（以下简称租赁标的）租赁给我用于经营饰品，租赁期限为2013年12月1日至2014年11月30日。合同约定于2013年12月1日正式营业。合同签订后，我向万邦公司支付了2013年12月1日至2014年5月31日的租金14873.8元、保证金5000元及管理费2974.7元，购置电表费220元，电费250元，工牌费20元并出资23400元对租赁标的进行了装修，购买商铺装饰品花费5986元。因万邦公司诸多原因导致租赁标的所在商业楼在2014年3月16日起无法进行正常营业。万邦公司的行为已经丧失签订《租赁合同》的目的和意义，同时导致我剩余价值36240元的物品无法处理，并因看店铺误工。另，万邦公司为了招商引资承诺给商户全勤奖每月1000元，但均未支付。根据法律规定，万邦公司应当按照约定全面履行自己的义务。因华亿公司主张权利，致使我不能对租赁物使用、收益的，我可以要求减少租金或不支付租金。为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除我与万邦公司于2013年10月19日签订的《租赁合同》；2、万邦公司退还我2013年12月1日至2014年6月15日的租金14873.8元；3、万邦公司退还保证金5000元；4、万邦公司退还管理费2974.7元；5、万邦公司支付我全勤奖6000元；6、万邦公司赔偿装修损失23400元，装饰物品损失5986元；7、万邦公司退还我电表费220元、电费250元、工牌费20元；8、万邦公司赔偿我货物损失36240元及2014年3月15日至2014年6月15日期间看店的误工损失10000元。万邦公司辩称：沈婷婷所述双方签约情况及向我公司支付款项情况属实。我公司同意解除合同，但并无合同约定的提前收回租赁标的的行为，沈婷婷的物品至今仍然留存在租赁标的内，不同意赔偿。华亿公司自2014年3月16日起开始闭店装修，导致我和沈婷婷之间的合同无法继续履行，因此我公司同意返还2014年3月16日之后的租金和管理费，并同意全额返还保证金。沈婷婷主张全勤奖，其应当举证证明具有领取的资格，且其装修未经我公司验收，亦应考虑实际装修情况及折旧的因素。我公司认为全部的纠纷都是华亿公司行为所致，故应当由华亿公司承担向沈婷婷赔偿的责任。对于原告主张的电表费，电费、工牌费、误工损失我公司不同意支付。华亿公司述称：沈婷婷起诉内容与事实不符。沈婷婷依据合同纠纷起诉，而我公司不是租赁合同相对方，不应当就合同而产生的纠纷承担责任。装修闭店是我公司针对潮青汇大楼二层以上部分进行的，并不包括租赁标的。2014年3月16日闭店也是关闭二层以上，与租赁标的所在的地下一层无关，也没有影响到沈婷婷的经营。商业经营本身就存在风险，风险应当由沈婷婷自行承担，地下一层并没有闭店装修，仍然可以使用，故我公司不应承担责任。经审理查明：万邦公司与华亿公司签订《市场场地租赁合同书》，由万邦公司承租租赁标的所在商业楼负一层用于经营服装、箱包、饰品等。2013年10月19日，沈婷婷与万邦公司签订《租赁合同》，约定万邦公司向沈婷婷出租租赁标的用于经营精品、饰品、礼品，面积为11.41平方米，租赁期限为一年，自2013年12月1��至2014年11月30日，租金每月2478.96元，合同签订之日沈婷婷向万邦公司一次性支付前六个月（2013年12月1日至2014年5月31日）的租金14873.8元。保证金5000元，于合同签订当日支付，如万邦公司无故提前终止合同，全额退还沈婷婷缴纳的保证金。每月综合管理费495.79元，合同签订之日沈婷婷一次性向万邦公司支付前六个月（2013年12月1日至2014年5月31日）的管理费2974.7元。租赁场所内的照明电费由沈婷婷承担，沈婷婷向万邦公司购买插卡式电表。沈婷婷应遵守万邦公司规定的营业时间，不得擅自停止营业，本商场的营业时间为每天的10时至21时，沈婷婷的营业员于每天的9时30分进场，21时离场，以万邦公司的商场管理处考勤为准。万邦公司于2013年10月30日前将租赁标的交付沈婷婷，并由沈婷婷在2013年11月20日前完成装修。万邦公司在协议期限内不得无故提前收回租赁标的，否则��违约处理，沈婷婷有权解除合同并要求万邦公司返还已交纳的剩余租金和管理费、保证金。上述合同签订当日，沈婷婷向万邦公司支付了2013年12月1日至2014年5月31日的租金14873.8元、保证金5000元、2013年12月1日至2014年5月31日的综合管理费2974.7元、电表费220元，万邦公司将租赁标的交付沈婷婷。此后，沈婷婷开始使用租赁标的进行经营。2014年2月，华亿公司在万邦公司租赁场地张贴《解除租赁合同通知书》，内容为以万邦公司未按约定于2013年12月1日开业为由，通知解除《市场场地租赁合同书》，并要求万邦公司于15日内将承租场地清空并交还华亿公司。2014年3月16日，华亿公司开始对朝阳区朝阳路兴隆西街2号潮青汇商场2层以上楼层进行装修，封闭了商场位于北侧的正门，并在楼宇外围安装脚手架。现沈婷婷诉至本院，以万邦公司未解决好其与华亿公司的纠纷及租��标的所在场地于2014年3月16日开始装修导致其无法正常营业为由要求解除《租赁合同》，并主张其自2014年3月中旬就无法正常经营，其要求万邦公司退还自2013年12月1日起的租金、保证金、综合管理费及电表费。庭审中，万邦公司称其租赁场地于2013年12月1日已正常开业，12月13日举行开业庆典，并表示因华亿公司装修行为导致其与沈婷婷的《租赁合同》无法继续履行，同意解除该合同，但只同意退还2014年3月16日以后的租金及综合管理费、保证金。华亿公司称其于2014年3月16日开始装修商场二层以上部分，并不涉及负一层。沈婷婷称万邦公司曾承诺支付全勤奖，但并未兑现，为此，沈婷婷提交了万邦公司张贴的海报照片，显示万邦公司承诺开业尊享六个月每月全勤奖励1000元。全勤奖需要沈婷婷每天都经营，但实际上沈婷婷的装修并无审核记录，经营也是断断续续，因此��同意支付该两笔款项，但万邦公司就其所述两项费用的支付条件未提交证据证明。关于装修损失部分，沈婷婷陈述其向万邦公司承租了租赁标的后，对租赁标的进行装修，共支付装修费用23400元，并提交了《北京市装饰装修工程施工合同》、装修款发票等佐证。现沈婷婷主张租赁标的无法经营造成其装修损失，要求万邦公司予以赔偿。万邦公司及华亿公司对该损失均不予认可。沈婷婷另主张装饰物品损失及货物损失，称均为其购买用于经营所需，现放置于涉案场地，要求被告全部赔偿，并就此提交了收据、顾客送装登记单等予以佐证。经本院释明，沈婷婷拒绝取回上述物品，坚持要求由万邦公司按照购买价全额赔偿。沈婷婷主张电表费、电费损失，称系按照被告要求安装电表并交纳电费，但未就电费的剩余数额提交证据佐证。沈婷婷主张误工费损失，称系其2014年3��15日至2014年6月15日期间看店的损失，但就损失的实际发生未提交相应证据予以佐证。上述事实，有《租赁合同》、照片、收据、发票、通知、庭审笔录、当事人陈述等及相应证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，沈婷婷与万邦公司就租赁标的签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据本院查明的事实及现有证据显示，华亿公司于2014年3月16日开始封闭商场正门，对租赁标的所在商场进行装修，商场楼宇外围加装施工用脚��架，此种情况已在客观上严重影响沈婷婷对租赁标的的正常使用与经营，导致合同目的不能实现，现沈婷婷要求解除《租赁合同》，万邦公司表示同意，本院不持异议。关于沈婷婷已付保证金，根据合同约定，因万邦公司未能保证沈婷婷在租期内正常使用租赁标的，故应当退还保证金。关于租金和综合管理费，沈婷婷认可其自2014年3月15日起方处于停业状态，故万邦公司应当退还自2014年3月16日起的租金和管理费。又因万邦公司正式开业时间为2013年12月13日，相应租期应当顺延至2015年6月12日，故万邦公司应当退还沈婷婷2014年3月15日至2015年6月12日的租金及管理费，对于沈婷婷要求全额退还租金及管理费的请求，于法无据，本院不予支持。万邦公司通过张贴海报的方式承诺向经营者支付勤奖，沈婷婷依照海报的承诺出勤，应当认为双方就上述款项达成合意。万邦公司虽否认沈婷婷具备申领款项的条件，但未能举证证明双方对领款条件有所约定，亦未能举证证明沈婷婷不具备领取款项的资格，故对万邦公司之辩解，本院不予采信，沈婷婷主张的全勤奖有事实和法律依据，本院予以支持。对于其主张的全勤奖，因沈婷婷计算其经营时间有误，故本院按其实际出勤时间计算金额。关于退还电表费、工牌费的诉请，沈婷婷的主张没有合同依据，本院不予支持。关于退还电费一节，因沈婷婷未就电费的剩余数额举证证明，故本院不予支持。沈婷婷接收租赁标的后，出资对租赁标的进行了装修，万邦公司虽对此否认，但未能提供相应反证，现沈婷婷无法继续经营，万邦公司应当对装修残值进行赔偿，具体数额，本院结合装修实际支出及租赁合同履行情况酌情判定。对于沈婷婷主张之货物损失及装饰品损失，因上述物品并未毁损，可以由沈婷婷自行收回，沈婷婷经本院释明后拒绝收回上述物品，由扩大损失之嫌，应当自行承担相应后果，故对于其要求赔偿货品损失及装饰品损失的请求本院不予支持。对于沈婷婷主张之误工费一节，于法无据，本院不予支持。万邦公司以华亿公司的装修行为造成其与沈婷婷的合同无法继续为由，认为应由华亿公司对沈婷婷承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，本院不予支持，万邦公司可基于其与华亿公司之间的合同关系对此另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈婷婷与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司二〇一三年十月十九日签订的《租赁合同》；二、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告沈婷婷保证金五千元、租金七��四百元、综合管理费一千四百五十元；三、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告沈婷婷全勤奖三千元；四、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告沈婷婷装修损失一万六千七百元；五、驳回原告沈婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由原告沈婷婷负担880元（已交纳），由被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担320（于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员　　周墨二〇一五年二月十三日书记��马寰宇来源：