（2014）渝五中法民终字第05917号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-03-18

案件名称

黄亚伟,李世蓉与重庆融汇实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

黄亚伟；李世蓉；重庆融汇实业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项

全文

重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第05917号上诉人（原审被告）黄亚伟，男。上诉人（原审被告）李世蓉，女。被上诉人（原审原告）重庆融汇实业有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱融汇大道1号1幢，组织机构代码75622726-4。法定代表人黄祖仕，董事长。委托代理人李万、殷加黎，重庆博嘉律师事务所律师。黄亚伟、李世蓉因与重庆融汇实业有限公司（以下简称“融汇公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2014）巴法民初字第01721号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审查明：2012年5月10日，融汇公司与黄亚伟签订高层选房卡协议，约定黄亚伟一次性向融汇公司缴纳3万元认购诚意金，缴纳的诚意金于成功认购后自动转为购房定金；黄亚伟于当日向融汇公司缴纳该款。后黄亚伟委托李世蓉代为办理购房事宜，同年6月16日，李世蓉与融汇公司签订商品房买卖合同（以下简称“买卖合同”）及补充协议，约定黄亚伟、李世蓉购买融汇公司预售的2-1号房屋一套，总成交金额545456元，首付款145456元，余款40万元向银行申请按揭贷款；还约定如因贷款政策变化或黄亚伟、李世蓉不符合贷款条件等原因，导致黄亚伟、李世蓉申请的全额或部分住房贷款最终未获银行批准，黄亚伟、李世蓉应在银行或融汇公司通知10日内以融汇公司提供的其他付款方式支付房款差额部分；否则每逾期一日，黄亚伟、李世蓉应按上述拟贷款总额的万分之五向融汇公司支付违约金。当日，李世蓉向融汇公司付清首付款145456元，同时双方议定以黄亚伟的异地住房公积金办理银行按揭贷款，李世蓉向融汇公司电脑系统中确认了联系地址。其后，因贷款政策变化，导致黄亚伟的异地住房公积金贷款申请未获银行审批。同年11月2日，融汇公司向该联系地址邮寄通知函，通知黄亚伟、李世蓉：因为银行贷款政策变化，无法获得申请银行的公积金按揭贷款批准，请黄亚伟、李世蓉于2012年11月12日前到融汇公司处变更完善按揭手续或更改为一次性付款，并缴清剩余款项；并告知逾期按前述补充协议约定处理，该邮件经重庆邮政速递物流巴南李家沱揽投部于次日妥投。另查明，2013年12月28日，融汇公司向该联系地址邮寄接房通知，黄亚伟、李世蓉及时收到。融汇公司一审诉称：2012年6月16日，融汇公司与黄亚伟、李世蓉签订买卖合同，约定黄亚伟、李世蓉购买2-1号房屋一套，总价545456元，首付款145456元，余款办理按揭贷款。同日，黄亚伟、李世蓉向融汇公司付清首付款，并向融汇公司提出以黄亚伟的异地住房公积金办理银行按揭贷款。后因银行贷款政策变化，无法获得黄亚伟公积金按揭贷款批准，融汇公司于同年11月2日向黄亚伟、李世蓉邮寄通知函。黄亚伟、李世蓉未按通知函通知缴清剩余房款，现诉请黄亚伟、李世蓉支付购房款40万元，并以40万元为基数按每日万分之五计付自2012年11月12日至款项付清时止的违约金。黄亚伟、李世蓉一审辩称：因融汇公司承诺能够办理异地住房公积金贷款，黄亚伟、李世蓉才购买2-1号房屋，事实上也是委托融汇公司办理。融汇公司工作拖沓导致异地住房公积金未获审批，责任在融汇公司。另，融汇公司融汇公司采取欺骗手段诱使黄亚伟、李世蓉签订补充协议，而补充协议作为格式条款单方加重黄亚伟、李世蓉义务应为无效，每日万分之五计付违约金明显过高应当降低。同时，该住房公积金申请未获通过，属于合同订立后的不可抗力，应由双方共同协商解决。请求驳回融汇公司的诉讼请求。一审认为：融汇公司与黄亚伟、李世蓉签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。黄亚伟、李世蓉欠付融汇公司购房款40万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，黄亚伟、李世蓉应当承担继续支付义务，对于融汇公司诉请支付购房款40万元予以支持。因贷款政策变化，导致黄亚伟的异地住房公积金贷款申请未获银行审批，根据补充协议约定，其不利后果由黄亚伟、李世蓉承担。融汇公司向黄亚伟、李世蓉邮寄通知函并妥投，黄亚伟、李世蓉以当时未在重庆生活、居住为由否认收到该邮件；而该联系地址为李世蓉自行提供，自然应对其能够及时收到对方邮件负责，其后黄亚伟、李世蓉在该地址接到接房通知邮件亦能证明该地址无妨于邮寄投递；即一审认为黄亚伟、李世蓉抗辩理由不能成立，黄亚伟、李世蓉于2012年11月3日收到该邮件。补充协议约定以每日万分之五计付违约金，黄亚伟、李世蓉要求降低，一审认为黄亚伟、李世蓉未支付房款给融汇公司的损失即为资金占用损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审予以调整降低，即黄亚伟、李世蓉应于2012年11月14日起以40万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付违约金，对融汇公司该诉请予以部分支持。黄亚伟、李世蓉辩称受到欺骗后签订补充协议，无证据证明不予采信；黄亚伟、李世蓉认为补充协议单方加重其义务导致无效，无法律根据，不予采纳。黄亚伟、李世蓉所举示的除上文已列举的证据外的手机短信、电子邮件、录音证据，或与本案待证事实缺乏关联性，或不足以证明本案待证事实，一审未予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、黄亚伟、李世蓉支付重庆融汇实业有限公司购房款40万元；二、黄亚伟、李世蓉以40万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付自2012年11月14日起至本判决确定的履行期内违约金；三、驳回重庆融汇实业有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项，限本判决生效之日起10日内履行完毕。逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2650元由黄亚伟、李世蓉承担。此款已由重庆融汇实业有限公司垫付，限黄亚伟、李世蓉于本判决生效之日起10日内迳付重庆融汇实业有限公司。宣判后，黄亚伟、李世蓉不服，提出上诉，请求撤销原判，依法改判，并解除合同并由融汇公司退还黄亚伟、李世蓉已付的房款175456元及相关利息。主要理由：1.黄亚伟、李世蓉先后支付了购房款175456元，余款为370000元，而非400000元；2.融汇公司提供的邮寄详情单为复印件，没有原件予以印证，不应采信。3.《补充协议》是黄亚伟、李世蓉在融汇公司诱导和强制下签订，并非黄亚伟、李世蓉的真实意思表示，其刻意剥夺黄亚伟、李世蓉解除合同的权利属于霸王条款，应属无效约定。融汇公司答辩称：1.黄亚伟、李世蓉在签订选房卡时缴纳的3万元认购诚意金按照约定于成功认购后已自动转为购房款，其只支付了145456元，欠房款40万元，在合同中也是约定申请按揭贷款40万元。2.融汇公司于2012年11月2日向黄亚伟、李世蓉邮寄通知函时是按李世蓉自行登记的联络地址寄出，在邮寄单上留的电话也是双方在签订商品房买卖合同时黄亚伟、李世蓉所留电话，黄亚伟、李世蓉并未对此通知过变更。特别是，融汇公司在2013年12月28日向黄亚伟、李世蓉邮寄接房通知时，黄亚伟、李世蓉承认收到该接房通知，这都说明融汇公司向该地址邮寄通知函符合合同约定。对于黄亚伟、李世蓉称在审理过程中提供的证据“邮寄详单”为复印件不是事实，双方在一审第二次庭审中对该证据的原件进行了质证。3.黄亚伟、李世蓉作为具备完全民事行为能力的人，其签订合同时有能力也有义务对合同的具体内容进行理解，故《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示。即使黄亚伟、李世蓉在签订合同后认为合同存在显失公平的情形，也应当在一年内行使撤销权。4.黄亚伟、李世蓉要求解除该合同的请求属于在二审中增加独立的诉讼请求，不应在二审中进行审理，应予驳回。经二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：黄亚伟、李世蓉与融汇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，属于有效合同，对双方当事人具有约束力。按照合同约定，黄亚伟、李世蓉以按揭方式支付购房款，其首付款为145456元，剩余房款400000元按揭贷款支付。但在补充协议中双方又约定如因贷款政策变化或黄亚伟、李世蓉不符合贷款条件等原因，导致黄亚伟、李世蓉申请的全额或部分住房贷款最终未获银行批准，黄亚伟、李世蓉应在银行或融汇公司通知10日内以融汇公司提供的其他付款方式支付房款差额部分，否则每逾期一日，黄亚伟、李世蓉应按上述拟贷款总额的万分之五向融汇公司支付违约金。后因银行贷款政策变化，黄亚伟、李世蓉申请的贷款未能发放，融汇公司于2012年11月2日向黄亚伟、李世蓉邮寄了通知函，要求黄亚伟、李世蓉按照商品房买卖合同及补充协议的约定完善按揭手续或更改为一次性付款，并缴清剩余款项，但黄亚伟、李世蓉至今仍未将400000元支付融汇公司，已构成违约，应自通知函送达之日（即2012年11月3日）起10日后承担违约责任，即付清购房尾款并承担相应的违约责任。在一审过程中，一审法院按照黄亚伟、李世蓉的请求对双方约定的违约金予以调低，本院予以认可，黄亚伟、李世蓉可按照一审调低后的违约金计算方式承担违约责任。对于黄亚伟、李世蓉提出其已支付的的购房款为175456元，尾款为370000元的上诉意见，本院认为，黄亚伟、李世蓉虽举示了其缴纳3万元认购金及145456元购房首付款的证据，但按照双方约定，认购金在成功认购后即转为购房首付款，双方确认的购房首付款为145456元，应包含该3万元认购金，即黄亚伟、李世蓉在支付首付款时，除将认购金转为首付款外，另行只支付了115456元。另一方面，双方约定的购房款总额为545456元，在支付方式上除首付款145456元外，另外40万元选择按揭支付，如按照黄亚伟、李世蓉所称其在支付了3万元认购金之外另行支付了首付款145456元，3万元认购金并未转为首付款，这与双方约定不符，并且如黄亚伟、李世蓉已支付175456元后仍申请贷款40万元与情理不符。此外，黄亚伟、李世蓉并未举示其支付175456元的转账或取现记录，故对黄亚伟、李世蓉称其实际支付175456元的上诉意见，本院不予支持。对于黄亚伟、李世蓉提出融汇公司举示的2012年11月2日邮寄通知函的证据是复印件，且无原件核对，不应采信的上诉意见，因一审法院在2014年7月30日开庭时已就该证据的原件进行质证，李世蓉对该证据的真实性无异议，故该上诉意见本院不予采信。至于黄亚伟、李世蓉提出其没有收到该通知函的意见，本院认为，通知函送达地址系李世蓉所留，融汇公司向该地址邮寄通知函符合双方之前的约定，在该邮件妥投后，即应产生送达的效果，并且之后黄亚伟、李世蓉在该地址还收到了接房通知，也进一步证明该地址为有效的通信地址，对黄亚伟、李世蓉的这一上诉意见，本院不予支持。对黄亚伟、李世蓉提出其签订商品房买卖合同及补充协议是受融汇公司的强制，非本人真实意思表示，补充协议应属无效的上诉意见，因黄亚伟、李世蓉没有提出相应证据，无法证实其签订补充协议时是受到融汇公司的强制、胁迫，并且补充协议中约定的内容并不违法国家法律法规的禁止性规定，应认定为有效合同，对黄亚伟、李世蓉的这一上诉意见，本院不予支持。对于黄亚伟、李世蓉在二审过程中提出解除商品房买卖合同的上诉请求，属于在二审中提出新的诉讼请求，二审不予审理，黄亚伟、李世蓉可另行诉讼请求。综上，黄亚伟、李世蓉的上诉意见均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5300元，由黄亚伟、李世蓉负担。本判决为终审判决。审　判　长　　蒋科代理审判员　　于利代理审判员　　黎明二〇一五年二月十三日书　记　员　　李婷 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