（2014）攸法民一初字第1754号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-09-17
案件名称
攸县市场服务中心与吕玉文租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
攸县人民法院
所属地区
攸县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
攸县市场服务中心,吕玉文
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十七条
全文
湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2014）攸法民一初字第1754号原告攸县市场服务中心，住所地：湖南省攸县城关镇联星社区新城路**号。法定代表人贺晓勇，主任。委托代理人贺前进，系原告法律顾问。代理权限：特别授权。委托代理人王洪，系原告的职工。被告吕玉文，女，1978年4月10出生，汉族，湖南省攸县人，农民。委托代理人贺凤恒。代理权限：特别授权。委托代理人李显华。代理权限：特别授权。原告攸县市场服务中心与被告吕玉文租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，依法组成由审判员王蓉蓉担任审判长，代理审判员申永波和人民陪审员李绍远参加的合议庭于2014年12月12日公开开庭进行了审理。后本院依法重新组成了由代理审判员申永波担任审判长、代理审判员叶开钟和人民陪审员李绍远参加的合议庭于2015年2月13日公开开庭进行了审理。两次开庭原、被告均委托代理人到庭参加了诉讼。在审理过程中，原告攸县市场服务中心于2014年11月4日向本院提出被告的经营行为违法合同约定，严重影响原告整体市场的经营，故提请先予执行。本院经审查后依法于2014年11月4日作出裁定，限被告吕玉文在三日内将承租的原告所有的攸县皇图岭大市场综合区C03号商铺交还给原告。本案现已审理终结。原告攸县市场服务中心诉称：2010年11月26日，被告吕玉文通过公开招标，取得了攸县皇图岭大市场外商铺综合区C03号商铺十年的经营权。但自2014年8月起，被告违反合同约定，在该商铺经营鲜肉零售。原告多次予以制止，但被告不听劝阻，继续违反合同约定进行经营。故原告诉至法院，请求判令解除原、被告于2010年11月26日签订的《皇图岭大市场外商铺租赁合同》。原告攸县市场服务中心为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、商铺租赁合同1份，拟证明原、被告之间存在租赁合同关系及双方对各自权利义务、违约责任等相关事项作出约定的事实；2、照片1份，拟证明被告违反合同约定的经营范围，在租赁商铺经营鲜肉零售的事实。被告吕玉文辩称：1、原、被告所签订的租赁合同中关于经营范围的条款属“霸王条款”，应属无效；2、原告交付商铺逾期55天，应向被告支付违约金27,500元；3、被告一直遵守市场经营秩序，并在2014年8月19日向原告提出经营农副产品批发的申请，但原告一直未予以答复。被告吕玉文为支持其辩称主张，向本院提交了以下证据：1、租赁说明书1份，拟证明原告在招租时仅约定了租期、价格，并没有明确经营范围的事实；2、租金、合同保证金票据各1份，拟证明被告依约履行了合同，未违约的事实；3、通告、会议纪要、实施方案、营业执照、机构代码证及定点屠宰证各1份，拟证明被告经营猪肉批发销售符合法律规定及地方政府要求的事实；4、委托书1份，拟证明被告吕玉文将租赁商铺委托贺凤恒进行经营的事实；5、经营农副产品批发的申请书1份，拟证明被告与贺凤恒取得原告许可经营农副产品批发的事实。本院在庭审中组织双方当事人对各自提交的证据进行了质证，双方的质证意见如下：被告吕玉文对原告提供的证据1有异议，认为合同对经营范围的约定违法，且签订合同时原告未明确告知被告；对原告的证据2有异议，认为不是真实的。原告对被告吕玉文提供的证据1的真实性无异议，但认为招租有统一的招租文件并进行了张贴，该说明书仅是招租文件的一部分；对被告的证据2无异议；对被告的证据3有异议，认为与本案无关；对被告的证据4有异议，认为其不知情，仅认可与被告吕玉文有合同关系；对被告的证据5有异议，认为原告已当场拒绝了被告的申请。本院结合当事人的质证意见以及庭审情况，对本案证据作如下分析与认证：原告提供的证据1、2，均符合证据的有效要件，本院予以采信。被告提供的证据4，符合证据的有效要件，本院予以采信；被告的证据1，真实性予以确认，但该说明书并没有体现经营范围，与租赁合同并不冲突，故对被告的证明目的不予采信；被告的证据2，仅能证实被告依约支付了租金和保证金，并不能证明被告不存在其他违约行为，故对被告的证明目的不予采信；被告的证据5，仅能证明被告向原告提交了经营农副产品批发的申请，但不能证实原告是否准予，故对被告的证明目的亦不采信；被告的证据3，与本案缺乏关联性，本院不予采信。经审理查明：2010年11月26日，原告攸县市场服务中心就攸县皇图岭大市场外商铺综合区C03号商铺以每年438元/㎡的价格公开招租。当日，被告吕玉文与原告签订了《皇图岭大市场外商铺租赁合同》，取得该商铺的十年经营权。双方约定租赁期限自2010年12月1日-2020年11月30日；租金为114975元；经营范围须符合下列条件：“1、外商铺所有门面禁止经营南杂、卤菜、冷冻及农副产品（鲜肉及鲜鱼类、豆腐、豆芽、家禽、蔬菜等行业），农副产品批发行业报请皇图岭市管所批准后可个别经营；2、市场内禁止经营……”；合同签订时乙方（被告）应按每空门面交纳合同保证金1万元，在合同终止时如乙方未违约，则由甲方无息返回给乙方；甲方（原告）如未能按时交付本合同所属的门面，按每逾期1天500元的标准赔偿乙方，直至交付日为止；乙方如在租赁期内超出经营范围，由甲方责令改正直至停业，如在规定期限内不予改正则终止合同，合同保证金转为违约金处理。原、被告还对商铺装修规范、合同转让及分包、各自权利义务、重大事故预防和处理等事项作了相关约定。合同签订后，被告依约向原告交纳了租金114,975元，并交纳了合同保证金1万元。2014年8月17日，被告吕玉文将其铺面委托贺凤恒进行经营，贺凤恒在该铺面经营鲜肉零售，引发攸县皇图岭市场内其他鲜肉商贩的不满。原告认为被告的经营行为违法了合同约定，干扰了市场秩序，在多次与被告协商未果后遂诉至本院。本院认为：本案系租赁合同纠纷。原告攸县市场服务中心与被告吕玉文签订的《皇图岭大市场外商铺租赁合同》，是双方在平等自愿的基础上订立的，主体适格，内客于法无悖，属有效合同，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。该合同第三项“经营范围”第一款明确约定“外商铺所有门面禁止经营经营南杂、卤菜、冷冻及农副产品（鲜肉及鲜鱼类、豆腐、豆芽、家禽、蔬菜等行业），农副产品批发行业报请皇图岭市管所批准后可个别经营”，被告在未获原告许可的情况下经营鲜肉零售，违反了合同约定，系违约行为，应承担违约责任。被告辩称该条款系“霸王条款”，应属无效。本院认为，原告作为市场综合管理部门，在市场建成之初即已对市场经营范围进行了规划，这种规划是市场秩序的要求，从根本上也是为了保障商铺经营者的利益。故原告在商铺租赁合同中明确经营范围不违反法律规定，应认定有效，对被告的该辩称主张本院不予支持。现被告在原告向本院起诉后仍坚持超范围经营，按双方合同第八项违约责任第二款之规定“乙方如在租赁期内超出经营范围，由甲方责令改正直至停业，如在规定期限内不予改正则终止合同，合同保证金转为违约金处理”，原告有权解除合同，故对原告要求解除双方商铺租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告已交纳的1万元合同保障金，按上述合同违约责任第二款之规定，应作为违约金，原告不予退还。原、被告合同解除后，根据公平原则，原告应将剩余租期的租金退还给被告。因本院于2014年11月4日依原告申请对本案争议的商铺进行了先予执行，限被告于2014年年11月7日前将该商铺交还给原告。故本院确定被告的租期算至2014年11月7日，对2014年11月8日至合同期满日即2020年11月30日期间的租金69,674.85元（114975元/10年×6.06年），原告应退还给被告。另被告还主张原告交付商铺逾期55天，按合同应支付违约金27，500元，本院认为属另一法律关系，在本案不宜处理，原告可另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告攸县市场服务中心与被告吕玉文于2010年11月26日签订的《皇图岭大市场外商铺租赁合同》；二、限原告攸县市场服务中心自本判决生效之日起十日内退还被告吕玉文2014年11月8日至2020年11月30日的租金69,674.85元。如果未按本判决指定的期间履行给予付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2600元，由被告吕玉文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 申永波代理审判员 叶开钟人民陪审员 李绍远二〇一五年二月十三日书 记 员 文李凤附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 微信公众号“”