（2014）宝民三（民）初字第1067号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2016-01-05

案件名称

郑云祥、贺扣妹与沈立伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑云祥,贺扣妹,沈立伟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第五十四条第一款，第五十六条，第五十八条

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2014）宝民三（民）初字第1067号原告郑云祥，男，1951年12月29日生，汉族，住上海市宝山区。原告贺扣妹，女，1954年3月24日生，汉族，住址同上。上列两原告共同委托代理人张何心，上海李东方律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人谢文波，上海李东方律师事务所律师。被告沈立伟，男，1956年10月20日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人方家霖，上海市中广律师事务所律师。原告郑云祥、贺扣妹与被告沈立伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑云祥、贺扣妹及两原告共同委托代理人张何心，被告沈立伟的委托代理人方家霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑云祥、贺扣妹诉称，2013年5月10日，两原告以上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）为王某某、贺某某向范玉英借款提供抵押担保。借款到期后，王某某、贺某某按期无法还款。经人介绍后，2013年12月15日，两原告与蒋敏签订《借款抵押合同》，以系争房屋为抵押物向蒋敏借款100万元用于归还范玉英的债务，且于当日在房地产交易中心办理了抵押登记手续。在办理抵押登记手续时，蒋敏将数张文件遮着内容，让两原告在文件上签字。2014年7月，突然有人到两原告所住系争房屋，告知已有人买下系争房屋并要求两原告搬离。后经查询，两原告才发现2013年12月15日在交易中心时曾签订一份公证委托书，委托张妍旻出售系争房屋。2014年4月19日，张妍旻在两原告不知情的情况下，以120万元价格将系争房屋出售给被告。两原告认为，张妍旻与被告签订的房屋买卖合同所约定的价格120万元明显低于市场价，显失公平，故起诉要求撤销原、被告于2014年4月19日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋恢复登记为郑云祥、贺扣妹两人共同共有，被告协助办理产权过户手续。被告沈立伟辩称，买卖合同为两原告真实意思表示，经公证委托，手续齐备，程序合法，合法有效，应受法律保护。两原告与他人所签的抵押借款合同显示房屋的价值是160万元，经专门机构评估价格为154.7万元，两原告为避免高利贷的累积，急于还债，在有权代理和双方自愿情况下，被告以净到手价120万元成交，两原告事后从未对该价款提出过异议，并非显失公平。综上，不同意两原告诉请。经审理查明，2006年11月8日，两原告经核准登记为系争房屋的权利人（共同共有）。2013年5月10日，范玉英（抵押权人，出借人，甲方）与两原告（抵押人，借款人，乙方）签订《抵押借款协议》，主要约定，抵押物为系争房屋，房屋价值120万元，借款金额56万元，债务履行期限2013年5月9日至2013年8月8日。2013年12月15日，蒋敏（出借人，抵押权人，甲方）与贺扣妹（借款人，抵押人，乙方）、郑云祥（抵押物共有人，丙方）签订《借款抵押合同》，主要约定，以系争房屋作为抵押，房屋价值160万元，借款数额为100万元，借款期限自2013年12月15日起至2014年3月14日止。同日，两原告出具委托书，内容为，委托人郑云祥、贺扣妹，受托人张妍旻。委托人因故无法亲自办理系争房屋的相关事宜，特委托张妍旻为委托人的代理人，就上述房屋代表委托人办理下列附录中所列的全部事项，无转委托权。受托人在上述代理权限内所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人予以认可，委托期限自签字之日起至2014年12月14日止。附录所载明事项如下：一、代为签订定金协议、房地产买卖合同、修改房地产买卖合同；二、代为办理买卖合同公证、领取公证书；三、代为办理房地产转移登记，签署相关房地产登记部门文件；四、代为办理还贷、退保手续、代为办理转按揭相关手续（包括办理还贷银行卡转账、签署相关合同、文件并办理公证）；五、代为领取银行结清证明、他项权利证明等相关文件、办理抵押权注销、变更手续；六、代为办理房地产权证的密码挂失、修改等手续，领取新的密码凭证；七、代为支付上述房地产买卖过程中申报应付之相关税费及其他合理之费用、代为申报税收、承诺家庭唯一住房情况，签署相关文件；八、代为赴房地产登记、税务等部门查阅、调取购买该房地产时的原始资料；九、代为收取房价款、开具收款收据；十、代为配合买方办理银行手续并签署相关文件；十一、代为赴税务局开具境外个人所得税完税证明、免税证明、境外个人营业税完税证明、免税证明等；十二、代为向外汇管理局、银行等相关部门办理出售上述房屋所得款项等的购汇、汇出等手续（包括信息查询、领取编码、银行划账等事宜）；十三、代为交房，代为办理水、电、煤气、有线电视、电话、宽带等物业过户、销户手续；十四、代为办理房地产出售过程中的其他相关事宜。2013年12月17日，上海市东方公证处对上述委托书出具《公证书》。另查明，2014年3月28日，张妍旻代两原告（甲方，卖售人）与被告（乙方，买受人）签订《房地产买卖协议》，主要约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房屋成交价格为120万元。双方约定于2014年4月15日前至交易中心办理房屋登记交易及审核购房资格、税收等相关交易手续，于2014年5月10日前办理房屋产权转移登记手续。甲方于2014年6月1日前将系争房屋交付乙方使用。其中约定付款方式为：1、签订本合同之日，支付定金10万元；2、乙方于2014年5月10日之前支付房款50万元；3、乙方于2014年6月30日前支付房款60万元。2014年4月9日，被告以154.7万元为系争房屋的计税价格向税务部门缴纳了契税等费用。2014年4月19日，张妍旻代两原告（甲方，卖售人）与被告（乙方，买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款为120万元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2014年5月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2014年4月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款（一）部分约定：……2、乙方于2014.4.15之前给付甲方购房定金10万元；3、乙方于2014.5.10之前双方就该房地产权利转移买卖交易完成当日给付甲方50万元；4、甲方在该房屋内的所有户口（若有）应在交房前迁出；甲方在交房前必须结清所有水、电、煤气、有线电视及物业等所有公共事业费用；待乙方房地产权证领取后，乙方给付甲方房价款60万元，乙方结清所有购房款后当日，甲方交房；……7、该房地产权利转移买卖交易中所发生的税费由甲乙双方各自承担；……。该合同附件五载明系争房屋有抵押信息。同日，被告、张妍旻（代两原告）提交了《上海市房地产登记申请书》。2014年4月19日，被告向张妍旻账户转账60万元，张妍旻确认收到该笔款项。2014年4月25日，系争房屋上的原有100万元债权抵押登记被注销。2014年5月6日，被告经核准登记为系争房屋的权利人。2014年5月22日，被告向张妍旻账户转账60万元，张妍旻确认收到该笔款项。系争房屋目前仍由两原告实际居住。再查明，经两原告申请，本院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋于2014年4月19日的公开市场价格进行评估，估价结果为186.60万元。两原告对估价结果没有异议。被告则认为，该估价结果是在主客观及政府政策均发生变化的情况下做出的，不予认可。该估价结果不能否定税务部门做出的计税价格154.7万元。审理中，关于系争房屋交易的其他情况，被告表示，被告通过网络获悉系争房屋欲出售的信息，与“房东”张妍旻进行联系，确认信息后经过多方讨价还价，一开始张妍旻开出140万元税费各付，由于被告手头现金不够，要求进行公积金贷款，张妍旻不同意，要求被告一次性付款，被告由于没有那么多资金，力不从心选择放弃。数日后，张妍旻来电称价格可以协商，但一定要现金付款，不接受贷款。最终价格谈至120万元，要求被告交易时即全额现金支付。被告与张妍旻见面约谈后，张妍旻出示相关房产证、委托公证书后，被告方得知张妍旻实为代理人，并得知该房屋内有抵押登记100万元，被告不放心怕有风险，于是找了一家中介公司代办买卖手续。由于被告担心该房屋上抵押问题，虽与张妍旻签订了买卖合同仍不放心，与张妍旻协商抵押撤销时再付款，张妍旻同意。后交易中心及税务机关对购房资格与税费的相关审核通过，2014年4月9日完税后欲进行交易时，被告要求代理人张妍旻先行处理撤销抵押再付款，张妍旻与借款人蒋敏协商后不同意，要求被告先付款，被告拒绝，双方僵持不下，未果。2014年4月17日，张妍旻来电，称已与蒋敏协商一致，同意先撤销抵押再付款，因此双方重新约定于2014年4月19日至交易中心办理房屋撤销抵押的手续后，被告当日支付了一半房款60万元，而后被告领取新的产证后又继续支付了剩余房款。被告另表示，当时看房时，张妍旻带被告看了一下房屋，门锁着。被告认为里面没人就没有进去，就在旁边的房屋看了看类似房屋的结构和装修情况。两原告则表示，被告支付两笔房款的时间与合同约定有出入，合同中未对抵押事项作出约定，上述等事项均与交易习惯有悖。两原告对房屋交易情况不清楚。2013年12月15日签订抵押借款合同时，原告这方有两原告、王某某、贺某某在场，对方有六七个人，谈好以后就让两原告签字，当时是一张张签的，但两原告一张都没看，只知道是办理抵押手续。审理中，为证明上述主张，两原告申请证人王某某、贺某某出庭作证。王某某作证称，当时到交易中心做他证，王某某在旁，没有注意到两原告签字是要签公证书的。就算有公证，公证员也没有亮明身份。贺某某出庭作证称，当时两原告向他人借钱，接着拿房屋作抵押，其与两原告一起去交易中心，两原告签字什么她都不知道，签什么她也不知道。当时贺某某在边上，没有公证员亮明身份。经质证，两原告认可证人证言。被告认为上述两位证人证言与事实不符，不予认可。审理中，关于合同无效或撤销后的处理，两原告表示，如法院认定被告已经支付了120万元，两原告愿意返还该笔款项。被告则表示，如撤销合同，则要求返还已支付房款、支付逾期交房的违约金及已付房款的利息损失等其他损失。以上事实，有《抵押借款协议》、《借款抵押合同》、委托书、公证书、《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产登记申请书》、个人业务凭证、上海市房地产权证、上海市房地产登记信息、销售不动产统一发票、税收缴款书、房地产估价报告书及当事人的陈述等证据为证，有关证据经庭审质证，本院予以认定。本院认为，根据法律规定，在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。根据估价结论，订立合同时系争房屋的公开市场价格为186.60万元，该估价结论系专业机构作出，较为客观，可予采信。而根据张妍旻代两原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》所约定的系争房屋价格为120万元，该约定价格远低于同时期房屋市场价值，明显过低，双方在利益上严重失衡，已违反了等价公平原则，可认定买卖合同显失公平。两原告以显失公平为由要求撤销买卖合同，于法有据，可予准许。依照法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故在合同被撤销后，系争房屋应恢复登记至两原告名下。同时，根据公证委托书，两原告委托张妍旻代为办理房屋出售及收取房款等事宜，故张妍旻向被告收取的120万元应视为两原告收取的房款，两原告应负责返还。另外，关于被告要求两原告赔偿房款利息损失、逾期交房违约金等主张，鉴于被告明知房价过低于市场价格仍购买，自身存在过错，相关损失应由其自行承担。而有关违约金主张，鉴于合同被撤销后自始无法律约束力，上述主张亦缺乏合同依据，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条第一款、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、撤销原告郑云祥、贺扣妹与被告沈立伟就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告沈立伟于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利恢复登记为原告郑云祥、贺扣妹共同共有；三、原告郑云祥、贺扣妹于本判决生效之日起十日内，向被告沈立伟返还购房款120万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为7，800元及鉴定费6，400元、保全费5，000元，由原告郑云祥、贺扣妹负担9，600元，由被告沈立伟负担9，600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　叶印洲二〇一五年二月十三日书　记　员　　王陈虎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关注微信公众号“”