（2014）泰开民初字第00975号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-03-27

案件名称

纬创资通（泰州）有限公司与何云辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

泰州医药高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

纬创资通（泰州）有限公司,何云辉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十八条

全文

江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2014）泰开民初字第00975号原告纬创资通（泰州）有限公司。法定代表人黄柏漙，该公司总经理。委托代理人（特别授权）倪东风，上海创远律师事务所律师。委托代理人（特别授权）朱春红，该公司员工。被告何云辉，系江宁区湖熟镇云辉百货店登记的经营者。委托代理人（特别授权）王士兵。原告纬创资通（泰州）有限公司（以下简称纬创公司）诉被告何云辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李剑峰独任审判，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法由审判员李剑峰、杨丽、人民陪审员刘葆久组成合议庭，于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告纬创公司的委托代理人倪东风、朱春红，被告何云辉的委托代理人王士兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纬创公司诉称，2013年8月，原告公司为方便员工购物，拟在厂区设立生活超市，遂通过竞标模式进行招商，并发布招标公告约定，参与投标的超市便利店必须是连锁企业。被告何云辉于2013年8月29日以其经营的江宁区湖熟镇云辉百货店（以下简称湖熟云辉店）投标，提供了南京好又多超市连锁有限公司盖章的授权书复印件，并于2013年9月25日向原告公司提供了竞标报告。2013年9月30日，原告公司举行决标会，被告中标，双方确定以“南京市江宁区好又多（云辉）百货店”的名义来签约。2013年10月，被告开始对场地进行装修。同年12月，被告进场经营。其后，原告多次催促被告，要求与其签订场地租赁暨承包经营合同（以下简称经营合同），但被告一直拖延。2014年1月14日，被告首次提供的合同落款盖章是六安市好又多超市连锁有限公司，因与中标主体不符被原告公司退回；2014年1月23日，被告第二次提供的合同落款盖章是江宁区好又多云辉百货店，亦被退回；2014年2月13日，被告再次提供的合同落款盖章为江宁区好又多（云辉）百货店，又被原告公司退回。被告签约合同的上述盖章落款与双方确定的中标单位名称不符，原告怀疑被告冒用南京好又多超市的名义来投标竞标，且伪造了南京好又多超市连锁有限公司盖章的授权书。因此，原告要求被告必须提供与中标单位相符的主体签章，否则被告必须退出。双方经多次协商未果。原告分别于2014年4月29日、6月20日、7月11日先后发出三次书面停业通知，告知被告退出原告厂区，但被告收到上述通知后既未腾房清场，也没有支付后续场地租金。2014年6月底，被告将租赁场地锁闭后即不再经营，但继续占用原告的场地。被告采用欺诈、伪造文件等方式，欺骗得以中标，其行为损害了其他投标人的利益，导致原告遭受损失，给原告的管理带来了不便。综上，请求法院判决：1、撤销原、被告间实际履行的场地租赁暨承包经营合同；2、判令被告搬出原告场地，并将承租场地恢复原状；3、判令被告给付场地占用费17600元（自2014年7月1日起按照场地租赁暨承包经营合同约定的租金标准计算至起诉之日）。原告纬创公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告公司的招标公告1份，证明原告公司发布的招标公告中明确了投标主体必须为连锁超市。被告对该证据的真实性、关联性与合法性均予以认可。关于连锁店的理解，被告认为投标人只需要拥有实体店即符合连锁标准，不需要是连锁超市。2、湖熟云辉店的个体工商户营业执照、税务登记证、食品流通许可证以及授权书各1份，证明被告投标时提供了相关主体资格证明，以及伪造的授权书。被告对该证据的真实性均无异议，认为授权书并非伪造。3、竞标资料1份，证明被告竞标时使用了好又多超市的信息，伪造或虚构其为好又多超市的加盟商。被告对该证据的形式真实性无异议，因该份证据仅是单纯的宣传材料，故对其内容不作确认；就资料的来源说明：系由其加盟的南京好又多超市提供，湖熟云辉店也是该超市的加盟商，至于授权超市的具体名称以及对湖熟云辉店的授权情况被告无法作进一步确认。4、经营合同3份，证明被告无法提供原、被告确定的中标主体的盖章，导致书面合同无法签订。被告对该证据的真实性无异议，确认3份合同落款处的加盖的印章均系其私刻，但补充说明原因：湖熟云辉店本系投标人，经决标中标后，原告公司却在合同上记载了其他名称的主体为合同相对方，导致被告无法以湖熟云辉店的名义进行缔约；为了合同能够通过内部备案，原告要求被告予以配合，被告无奈才私刻印章用于加盖合同。5、停业通知3份，证明原告公司曾发出通知要求被告退场，但被告在接到通知后拒绝清场。被告对证据的真实性无异议，但原告在向被告发出退场通知后仍然收取被告的租金，两者存在矛盾。6、关于企业信息以及商标注册的网络查询资料，证明通过全国企业信用信息公示系统无法查询到授权书上落款及盖章的南京市好又多超市连锁有限公司、江苏省好又多超市有限公司的企业信息；此外，在全国商标注册系统的官方网站中，亦无法查询到授权书所述及的第32058300098642号商标的任何信息，因此上述企业以及商标信息均系被告伪造。被告对该证据的真实性不作确认。7、南京市工商行政管理局出具的工商登记资料，证明工商行政系统内无法查询到南京市好又多超市连锁有限公司、江苏省好又多超市有限公司的工商登记情况，好又多超市这一主体系被告伪造。被告对该证据的真实性无异议，认可原告公司的证明目的。8、原告公司的关联企业签订的场地租赁暨承包经营合同2份，证明原告公司根据内部规定进行招商，超市便利店应当具备连锁店形式。被告对证据的关联性不予认可。9、涉案房屋的房屋产权证1份，证明原告就租赁标的房屋享有产权，可以对外进行出租。被告对该证据无异议。被告何云辉辩称，涉案租赁合同的订立经过招投标程序，在竞标和评标时，原告已认可被告的经营资格。其后双方亦实际履行了合同，原告同意被告进场装修、经营，并收取了被告交纳的租金和水电费。因此，原告公司认为被告不具备相应经营资格且存在欺诈不是事实。原告公司确定的中标单位名称错误，导致被告无法提供正确的落款盖章，这与被告是否具有经营资质并无联系；且合同是否正式签订与合同的效力并无关联。请求法院依法判决。被告何云辉为证明其抗辩主张，向本院提交原告公司于2014年4月29日向被告发出的通知1份（列于原告所举证据5中），证明本案的焦点不在于合同效力，而是合同形式的存在问题。结合原、被告的举证、质证，本院对证据作如下认证：被告对原告所举证据1、2、4、5、7、9的真实性、合法性与关联性均无异议，本院对其证据效力予以确认；因被告对证据7及其证明目的无异议，而证据6中关于企业信息的查询结果与证据7在证明内容上具有一致性，故本院对证据6中企业信息查询结果的真实性予以确认。关于证据6中的商标信息，经本院核查，第32058300098642号商标确不存在，故本院对该份证据亦予以确认；结合上述关于证据6、7的认证，可以确认证据2中的授权书予以授权的落款单位与盖章单位以及授权的注册商标均系虚假；关于证据3，被告对其形式真实性无异议，对其内容真实性不作确认。鉴于该份证据系被告在招投标程序中提供作竞标之用，被告理当确保竞标文件之真实性，现被告无正当理由以该证据属单纯的宣传材料拒绝发表明确意见，故对该辩解本院难以采信；关于证据8，原告并未提供与合同订立相关的招投标文件，故仅依据该份证据不足以实现其证明目的。本院根据审理的情况查明如下事实：原告纬创公司为方便员工购物，拟将其生活区内部分房屋向外租赁并进行招商，于2013年8月19日发出招标公告约定，招标项目包括超市便利店与饰品店，投标人应于2013年8月28日提交招商申请表及公司相关证件，招商择取原则包括有参与相关行业的经验证明（超市便利店仅限连锁店形式，注册金额人民币50万以上）。被告何云辉经营的个体工商户湖熟云辉店参与投标，向原告纬创公司递交了营业执照、税务登记证、食品流通许可证、授权书以及竞标资料。其中授权书内容如下：经中华人工商行政管理局核准注册《好又多超市》商标（文字、图案、字母）第32058300098642号是南京市好又多超市合法所有。现授权何云辉在江苏省南京市江宁区湖熟（乡镇）杨家桥路206号使用《好又多超市》商号、服务标志及表示这内容的标志、记号、样式、标（吊）签、标语、招牌灯标识。本授权书有效期自2011年11月6日开始至2016年11月6日止。授权人：江苏省好又多超市有限公司。该授权书落款处的具章单位为南京市好又多超市连锁有限公司。竞标资料则主要阐述了好又多超市的经营管理模式与质量控制策略。2013年9月25日，原告纬创公司自行组织工作人员进行评标，于同年9月30日决标，确定并致电被告方中标。被告方于2013年10月5日开始对承租场地进行装饰装修，并于同年12月1日正式营业。中标后，被告方曾向原告纬创公司交纳保证金10000元，并于2014年1月10日交纳自2013年12月1日至2014年3月31日止期间的“租金”计24640元，于2014年4月10日前交纳自2014年4月1日至2014年6月30日止期间的“租金”计18480元。原告纬创公司以南京市江宁区好又多（云辉）百货店为合同相对人（承租人），先后3次向湖熟云辉店提供场地租赁暨承包经营合同书以订立书面合同；被告方为配合签约，虚假刻制了六安市好又多超市连锁有限公司公章、江宁区好又多云辉百货店合同专用章和江宁区好又多（云辉）百货店合同专用章，并加盖于上述合同书。3份合同书所载明的权利与义务条款一致如下：租赁场地为纬创公司M2生活馆1F西南侧场地，面积275平方米；租赁期限为自2013年12月1日起至2014年12月31日止，共计13月；租金以每月32元／平方米计算，小计26400元／3个月，在合同租赁期限前12个月7折收取，即18480元／3个月，第13个月起恢复全额租金，即26400元／3个月；承租人应具备合法的经营资格，营业时间为8：00-23：00，全年无休，须提供质量合格的产品。此外，合同中还约定了保证金、合同的终止等条款。2014年4月29日起，原告公司以被告方无法提供正确的经营资格认证资料无法通过法务审查，3次签约均被退件为由，先后3次向被告送达通知，要求与被告终止合作关系，由被告自行清理商品、设备并退场。2014年7月1日起，原告开始禁止被告方超市员工进入厂区，并对租赁房屋加锁限入。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告纬创公司与被告经营的湖熟云辉店之间的房屋租赁合同是否成立；2、被告方在招投标过程中是否存在欺诈行为，房屋租赁合同是否应予撤销；3、原告公司要求被告方腾退房屋、赔偿损失的主张是否应予支持。关于焦点1，能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案系租赁合同的效力引发的争议，故合同标的为租赁法律关系。关于系争合同是否成立，应作进一步探讨：一、租赁合同当事人。原告纬创公司通过对外发布招标书的形式，吸引潜在投标人；被告经营的湖熟云辉店提供工商登记、税务登记等资料、授权书以及竞标书，参与投标、竞标并经原告纬创公司决标确定为中标单位。虽然招投标过程在评标人员组成、中标通知的形式等方面存在一定瑕疵，但并不影响招投标之效力，故本案租赁关系的主体应为招标人原告纬创公司与中标人湖熟云辉店，双方应按上述主体的名称订立合同。现原告认为在决标后湖熟云辉店同意以“南京市江宁区好又多（云辉）百货店”的名义进行签约，但变更中标单位名称进行签约的行为本身并不符合相关法律规定，原告亦未能举证证明其与被告方就该变更磋商一致的事实，因此作为经营合同的提供者，原告在合同中记载非中标单位为缔约相对方，从而导致经营合同不具形式拘束力，显然存在一定的过错。然而该合同虽对原告与湖熟云辉店欠缺形式上的效力，但原告与湖熟云辉店已作为租赁合同双方实际履行，原、被告对此亦作出共同确认，故可以认定两者系租赁关系的当事人。二、合同成立的其他内容。根据原告发布的招标文件以及被告的投标与竞标文件等相关证据，不能确定租赁房屋座落、租金、租期等合同要素。其中，租赁标的房屋系合同必备要素，原、被告关于租赁房屋的确定时间虽不一致，但原告入场装修租赁房屋的事实可以证明双方对标的房屋客观上形成合意。至于租金、租期等要素，可由当事人另行约定或根据法律规定予以填补，并非合同成立的必备要素。现原、被告双方同意以经营合同记载的通用权利与义务条款作为对上述要素的补充，并确认已依照前述约定实际履行，故上述要素亦已确定。综上，合同成立的必备要素在2013年10月5日已经齐备，原告与被告方已就租赁事宜形成意思合致，合同成立。关于焦点2，原告公司在招标公告中作出了资质要求，现其认为被告在投标过程中递交的授权书系伪造，故被告构成欺诈。民事欺诈，指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。据此，被告方是否构成欺诈应从以下几个方面逐项进行审查包括：原告是否限定并限定了何种资质要求、被告方是否存在欺诈故意与欺诈行为、原告方是否因被告方的欺诈作出错误的意思表示等。一、原告关于资质要求的真实意思及资质要求的解释招投标程序中的招标公告系要约邀请，投标、竞标文件系要约，中标通知书为承诺。本案招标公告中，原告提出了“超市便利店仅限连锁店形式”资质要求，该限定条件在作为评标标准进行审查时，虽不直接构成合同内容的一部分，但属于合同订立的重要事项，故宜先确定原告限定条件的内容、对象以及该条件在客观上的理解，以判断原告在招标时关于资质要求的真实意思。现原、被告持有如下异议：原告认为连锁店不能只是单家超市，应当具备连锁的形式，包括授权直营店或加盟店，且投标人本身即须为连锁店；被告认为投标人只需在外设有实体店即可，不需为连锁的形式，且资质条件限定的是投标开设的便利店本身。1、基于连锁店的语义。本院认为，意思表示的解释应当首先采取文义的方法。《现代汉语词典》（第六版）关于连锁店的释义为：一个公司或集团开设的经营业务相关、方式相同的若干个商店，上述定义并未对连锁店是否须经授权并以直营或加盟的经营方式予以明确，故原告在文义上进行扩张解释并无依据。惟上述释义中采用“相关”、“相同”作为类似比对用语，指涉连锁店语义中最为核心的关联特质，对此原、被告均未予举证证明。结合当前商业连锁的存在形态作一般解释，并参照百度百科（搜索网址：baike.baidu.com）关于连锁店的释义，上述关联特质通常体现为：使用同一商号，经营相关业务，采用统一的经营模式与管理策略，以实现品牌对商品与服务质量的保证和对市场的推广价值。2、基于招投标的目的。本案租赁标的房屋位于原告公司员工生活区内，根据经营合同中原告对承租人经营时间以及产品质量实施控制等约定，可以推断原告招租确有为员工供给福利之目的。而基于上述关联特质对连锁店进行解释，符合藉此确保中标人所提供商品的质量与服务的稳定性，从而实现便利员工的招商目的。3、基于被告方受领的意思。被告方投标时在企业登记文件外提供了授权书与竞标书，授权书明确记载了好又多超市商标的归属以及授权人授予被告方使用商号及其他标识等内容，竞标书也提出了好又多超市的固定经营策略。由此可见，被告方在投标时已经将取得连锁商标及其他标识的授权纳入其对连锁关联性概念的认知之中，该认诺系其真实意思，可以视为客观上对原告的限定资质条款在效果意思上的确认。4、关于连锁店限定的对象。根据招标公告中确定的超市便利店与饰品店两个项目，可知连锁店限定对象应是超市便利店而非投标人，故原告关于资质条件的限定对象认识不当。被告现抗辩认为投标人只需设有实体店即可，其提供授权书并非用于证明资质，而是因认为投标的店越大越好。被告的上述意见否定了授权书与资质要求之间客观存在的特定联系，不值采信。且依被告的解释方法，排除连锁店以商号、经营模式与策略等为纽带形成的特定关联性，则任意一家经营实体都将当然满足这一资质条件，而致原告在招标公告中的限定条款丧失旨趣，不符合当事人通过意思表示实现法律效果的行为模式。综上，将招标公告中限定的资质条件理解为：超市便利店应当经专业经营模式与管理策略的连锁企业授权经营，更符合原告的真实意思与招标目的。二、被告方是否存在欺诈行为根据已查明的事实，授权书中所涉商标、授权单位及具章单位均不存在。现被告对原告所举工商行政管理部门出具的档案登记资料的真实性予以自认，亦当庭认可其虚构、伪造好又多超市企业的事实，故可以认定授权书、竞标书确属被告方虚构、伪造。被告辩称授权书系他人提供，印章系真实的，与其已经发表的质证意见矛盾，且因其始终未能对授权书的具体来源作合理说明，亦未在审理中补充证据证明授权的真实性，故本院对其上述辩称不予采纳。三、原告是否因被告方欺诈作出错误的意思表示1、原告应否具有阻碍错误认识形成的能力。鉴于被告方伪造的授权书上的落款单位与具章单位明显不一致，且上述主体及所涉商标的情况亦能经过可得的方法予以审查，而原告在评标审查时并未发现，显然存在一定的疏忽。但结合本次招投标程序的松散性、评标人员组成的非专业性以及被告方对资质的披露力度（包括被告自认的引导原告评标人员进行实地考察），原告欠缺足够的专业能力对授权书之真伪产生怀疑并作出正确的审查结论，故原告的上述疏忽不足以替代被告的欺诈行为成为错误认识形成的主要原因。2、关于原告在决标前对欺诈行为是否知情。被告确认原告在被告投标前并不知晓被告提供资质文件的来源，且其在审理中未提及亦未举证证明原、被告在招投标过程中存在恶意串通、原告知情并认可伪造资质文件的情形，故原告在确定中标单位时对被告存在欺诈行为应不知悉。作为评标、决标的重要依据，被告方伪造并向原告纬创公司提供了授权书，原告方审查后认为被告方符合其招标要求，最终确定被告方中标，并实际出租了标的房屋。因此，可以认定原告系因被告的欺诈行为陷于错误认知而作出了不真实的意思表示。四、关于通知的法律效果原告在与被告方签订书面合同时，提供的合同中确定非被告名称的单位为缔约相对方。被告为订约，虽然伪造了若干印章，但均与原告确定的公司名称不相符，原告为此陆续发出通知3份，要求终止合作关系并由被告方退场。如前所述，原告在决标后另行确定缔约方名称存在不当，因此其以被告方无法加盖符合其指定名称的印章导致合同无法签订为由要求终止合作关系，欠缺法律上的依据，且原告上述理由并不涉及本案所探讨的资质问题，故3份通知对被告方并无法律上的效果。五、原告接受被告方交纳的租金是否构成对撤销权的放弃被告于2014年4月10日前交纳了第二期自2014年4月1日至2014年6月30日的租金，原告确认收取。被告辩称原告收取租金的行为与其诉讼主张存在矛盾。因被告未能举证证明原告在收取租金之时已经知悉授权书系伪造的撤销事由，或原告存在其他知悉撤销事由后放弃撤销权的行为，故原告的撤销权并未消灭。综上，被告何云辉经营的湖熟云辉店在投标过程中存在欺诈，且欺诈的内容涉及合同成立的重要事项，原告亦因被告方的欺诈陷入错误的认知并作出了不真实的意思表示，原告在法定期限内主张撤销双方间租赁合同，依法应予支持。关于焦点3，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告方搬出租赁场地，并将承租场地恢复原状的主张，具有事实和法律依据，依法应予支持。被告认为其装饰、装潢对租赁物形成的添附应由原告赔偿，但经本院释明未在法定期限内提起反诉，被告可就其主张另案提起诉讼。关于原告要求被告自2014年7月1日起给付场地占用费之主张。原告自认于2014年7月1日起即禁止被告方进入原告公司，而租赁场地位于原告公司生活区内，故被告方对租赁场地的占有事实上受到了原告的妨害。因原告向被告方发出的通知3份并不具有法律上的效力，而涉案租赁合同虽属可撤销合同，但在被撤销之前撤销权人并不能以其单方行为实现撤销之效果。原告妨害被告占有租赁物的性质，在知悉撤销事由前系属基于对法律效果错误认识的不法行为，在知悉撤销事由后系属自力救济行为，但无论何种性质，均不能构成妨害被告方占有之合法原因。被告因丧失占有，而无法对租赁物进行使用及收益，故其无需给付原告主张的房屋占有使用费；此外，原告因其自力救济行为妨害被告之占有，故亦不应由被告承担原告租赁利益的损失。综上，原告要求被告给付房屋占有使用费之主张，欠缺法律依据，本院不予支持。但租赁合同被撤销后，若被告未按本判决确定的期限履行腾房义务的，应自逾期之日起参照合同约定的租赁费计算标准每月8800元给付占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告纬创资通（泰州）有限公司与被告何云辉经营的江宁区湖熟镇云辉百货店之间以场地租赁暨承包经营合同条款为权利与义务内容的房屋租赁合同。二、被告何云辉于本判决生效后15日内腾空承租的位于原告纬创资通（泰州）有限公司生活区会馆内的租赁标的房屋，并交还原告纬创资通（泰州）有限公司。三、若被告何云辉未按期履行本判决第二项确定的腾房义务，应自逾期之日起至实际腾房之日止按每月8800元向原告纬创资通（泰州）有限公司给付房屋占有使用费。四、驳回原告纬创资通（泰州）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费240元，由原告纬创资通（泰州）有限公司负担120元，由被告何云辉负担120元（原告已预交240元，被告应交部分于本判决生效后15日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币240元。［通过银行交纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名，填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③汇入银行：农业银行泰州市海陵支行；④帐号：20×××88；⑤款项：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001。］审　判　长　　李剑峰审　判　员　　杨　丽人民陪审员　　刘葆久二〇一五年二月十三日书　记　员　　戴　健附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。百度搜索“”